10月18日有媒体获息，“建设银行等三家银行申请固定利率房贷获央行批准。”后调控时期，“房贷政变”真可谓好戏连台，继三家银行申请固定利率房贷获央行批准后，又有深圳工商银行、招商银行等商业银行推出了一种新的房贷模式——“直客式”房贷。

 　　在这种新房贷模式下，购房人可以不用去开发商指定的银行贷款，并且有机会用按揭还款的方式享受开发商一次性付款的优惠。北京是否有银行推行这种房贷模式？购房者又能享受到怎样的好处呢？

　　“直客式”房贷南风北上

　　10月23日，读者王先生向本刊800热线打来咨询电话。他表示，在10月城市房展会上看中一套50万左右的房。开发商表示，如果一次性全款购房可以享受97折优惠；如果按揭贷款可享受99折优惠，并且只能去开发商指定的银行办理贷款业务。王先生没有实力一次性付款，但又认为去开发商指定的这家银行办理业务并不方便，希望能自由选择贷款银行。“有没有一种方式可以不用通过开发商来贷款呢？”王先生不禁问。

　　事实上，“直客式”房贷就能满足王先生的要求。举例来说，如果民生银行不是开发商指定的按揭贷款银行，而王先生又愿意选择这家银行，那么他可以向民生银行申请“直客式”房贷。头先，王先生可与开发商在合同中约定，头付20%，在一定时期内一次性付清剩余的80%；然后民生银行按照王先生申请的“直客式”房贷，向王先生本人或者开发商一次性发放剩余80%的贷款；较后王先生按照现行房贷利率向民生银行还款即可。

　　这样一来，对于开发商来说，由于他不需要为王先生的个人房贷作阶段性担保，所以他视王先生为一次性付款并给予97折优惠；对于王先生来说，他不仅选择了自己喜欢的银行，同时还享受了几个百分点的优惠；对于银行来说，又多了一笔房贷业务，可谓一举三得。

　　据了解，深圳民生银行已推出了这种模式，但一直保持低调，随着其推广，深圳已有多家银行跟进，纷纷推出“直客式”房贷。那么，北京的情况如何？

　　记者电话咨询了北京地区的工商银行、建设银行以及其他几家银行，都表示北京的银行比较谨慎还暂未推行。“通常，一种新业务推出都要选择其他城市进行试点，成功以后总行才会下令到北京分行。”一位银行内部员工表示。

　　而记者从民生银行了解到，该行在北京也有这种房贷模式，叫做“无指定楼盘”贷款，但其运作模式与深圳不同。该行一负责人表示，北京的购房人如果希望申请“无指定楼盘”贷款，头先需要到北京市住房担保进行担保，银行收到担保函之后才会同意贷款；其次银行在申贷流程上的把关比较严，即使实行“无指定楼盘”贷款，也不能直接放款给个人，而必须得到开发商的同意与配合，只有银行可直接划款到开发商帐户上时，才可能实施这种模式，操作起来还是比较复杂。那么，“直客式”房贷究竟能否在北京广泛推行呢？

　　竞争与利润催生房贷新模式

　　事实上，在记者采访的多位银行界人士看来，“直客式”房贷的风险都很大。但为什么还有银行推出，并且得到了推广呢？原因不外乎竞争与利润。

　　在传统房贷模式下，开发贷款与个人住房按揭贷款是捆绑在一起的。比如说，A银行为开发商发放了开发贷款，那么二者在签订协议时就会约定，该项目的购房者只能去A银行贷款而不能去其他银行。如果其他银行也希望在这个项目的个人住房贷款中分一杯羹，那么“直客式”房贷不失为有效武器。

　　作为头吃螃蟹的民生银行，在推行“直客式”房贷之初也遭到了其他银行的非议。因为在其他银行看来，民生银行的这种做法实际上抢夺了那些为开发商发放开发贷款的银行的个人住房贷款业务。但是随着民生银行的推进，深圳多家银行开始跟进，其背后的原因还在于银行贷款业务的下滑。而在开发贷款和个人住房贷款中，银行更青睐后者。

　　从央行发布的《2004房地产金融报告》可以看出——开发贷款的不良率远比个人住房贷款的不良率高，四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%～11%之间，四大行个人购房贷款资产的不良率为1.5%左右。“国八条”出台之后，4～7月银行对房地产企业的开发贷款审批近乎停滞，开发商感受到了巨大的资金压力。但是很快，银行也发现这把“双刃剑”同时伤及了自己，由于开发贷款与个人住房贷款的“捆绑”关系，银行停止了开发贷款，在失去这笔业务的同时也失去了被认为是优良业务的个人住房贷款业务。“怎么办？”很多银行的负责人都在问，“资金积压在账库里的风险远大于不良贷款的风险。”在回答记者关于贷款风险时，一位银行人士的话语中明显地流露出焦急。

　　在个人住房贷款一路下滑的情况下，银行不得不思考突围的办法。头先，很多银行纷纷放开了开发贷款业务，以此来抓住个人住房贷款。据记者了解，虽然各银行并没有正式宣称放松开发贷款，但事实上却在到处寻找需要贷款的开发商，不过在审核开发商资质时更加严格。其次，紧跟其他银行新的贷款模式。虽然有质疑，有担心，但如果有成功的经验在前，那么他们模仿的速度将会很快，一如现在的深圳，“直客式”房贷已不再遭受质疑，而成了银行吸引客户的筹码。“虽然我们目前还没有推出，但如果其他银行有这样的做法，又能很好地控制风险的话，我们必然跟进。”北京一家知名商业银行的内部人士表示。

　　固定利率绑定“直客式”房贷优惠更多

　　“倾情奉，一次性购房享97折优惠……”这样的广告语在房展会上随处可见，在咨询具体项目时也不难发现，一次性付款通常都比按揭贷款享受更多的优惠。按照以上分析，“直客式”房贷可以让购房者选择自己喜欢的贷款银行，并且能用银行按揭贷款的方式享受到开发商一次性付款的折扣。

　　据《楼市》记者了解，在深圳，银行为降低“直客式”房贷的风险，采取的措施主要是对申贷人群进行限制，比如只有公务员、金融机构或教育机构等杰出单位的正式职工才能享有这种贷款方式。在其他部分城市，购房者申请“直客式”房贷所需担保费为8‰左右，以此计算，购房者选择这种贷款方式享受开发商的折扣非常合算。

　　而北京的银行更侧重于经济手段和对申贷程序的控制。比如仍需要开发商的配合，避免假房贷风险。具体操作过程比较复杂，同时所交费用也较高。一方面购房者需要在北京住房担保进行担保，另一方面是需要交纳占贷款总额1%～2%的担保费和5‰的律师费。以购购一套50万元的房子为例，申请“直客式”房贷需要交纳7500元的担保费(担保费以1.5%计)以及2500元的律师费，共计10000元左右。而如果一次性付款比按揭贷款多享受两个百分点的优惠，那么购房者节省的房款也是1万元左右。如果在开发商指定的银行贷款，所交的费用就比“直客式”房贷便宜很多。

　　按照北京民生银行的做法，“直客式”房贷对购房者的优惠和诱惑都还不够大，但是，如果我们把“直客式”房贷与原则获批的固定利率房贷结合起来看，就会发现对购房者影响将会放大数倍。

　　本刊10月15日《固定利率房贷浮云在望》的报道刚一出来，立即有消息传出，建设银行、光大银行及上海浦东发展银行等多家银行上报的固定利率房贷产品已获央行原则批准，并已在银监会备案。看来，有望不久就会有银行正式推出固定利率房贷业务。

　　一旦银行正式推出，那么购房者在选择个人住房贷款时就更愿意选择利率低的银行。但在传统房贷模式下，如果开发商没有指定低利率的银行为按揭行，那么该银行的房贷模式对于购房者来说就没有实际意义。只有当固定利率和“直客式”房贷并举时，购房人可自由选择，银行的房贷业务竞争才会真正进入价格竞争的时代，同时购房人才能享受到更多的优惠，否则仅有较低的固定利率但购房者不能选择，对于很多购房人来说也只是可望不可即。 冷翠华

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