婚房就是要新的

　　口述：fifer

　　谈恋爱至今已有3年了，今年年初终于决定年底或明年初结婚。于是我们两个人像是走马看花似的寻觅在中介之中。

　　虽然大家都劝我们两个，今年还是别购了，还是等一等再看吧，说不定哪天就跌了呢。可是，我们俩坚决认为，既然结婚了肯定要考虑购新房，管他是涨是跌。回想起两年前我们错过的那次购房机会，实在是万分懊恼。

　　这些天都忙着接中介的电话，周末都在看房。宏观调控政策后的楼市果然出现了价格松动现象，之前我们看的几个楼盘较近都有价格下跌趋势。比如，闸北区的嘉利明珠城，有人抛盘价只有1万元/平方米，普陀区的中远两湾城也有以11000/平方米挂牌的，甚至听说联洋的房子也跌去不少。按照父母的说法，如果钱不用那就等于是堆纸。所以说，我们已做好准备，本月应该就会购进了。目标就是只购新房，一室也行，两室更好。

　　点评：目前市场上不乏一批希望借助楼市走低的机会，一圆自己购房梦的人。如果确实碰到一些超低价楼盘，购房者不妨考虑此时入市捡个“皮夹子”。

　　摒到将来一次性购到位

　　口述：元元

　　购涨不购跌历来是经济规律。因此，楼市在面临向下趋势时，我个人完全不赞成购房子。而且结婚开销已经很大了，不如剩下资金等到价格跌下来以后再购房子也不迟。与其现在日子紧梆梆地购套各方面都不如意的小房子，还不如摒到将来一次性到位，购套大房子。

　　很多人认为上海房子有大量需求在，我不否认，但是对今后的需求会不会很大我持怀疑态度。就拿刚性需求中的一种———结婚型来说，我觉得上海人是不会缺房子的。现在结婚的是多，但是很多都是独生子女，各自爸妈家都有房子，小夫妻要购房为的只不过是想单独住比较自由些。等到我们的下一代要结婚时，不得了，房子多得“赥”出来。原来老一辈父母房子传下来，再加上自己原有的一套，就是3套了。然后我们的下一代的另一半家里如果也是这样的话就是6套房子。你说上海人住房还紧缺不？出租都来不及。对他们来说，先进要做的就是“以旧换新”、“以小换大”、“以次换好”。较近我常常去中介看房子，一回生两回熟和中介交上了朋友。一边看房子一边一个一个分析给我听每个楼盘的情况，还特地劝我们别购某某等一批房子。我问为什么不要购啊？他说因为这几个楼盘当时基本都是投资客购的，所以现在很多房子都不是自住的。其中很多毛坯房都是附近公司租下来给员工当宿舍的，十来个员工一间房子很影响周围居住的市民。如果是自住，不如再等等。所以，我的观点就是购涨不购跌，等到机会差不多时再入市。

　　点评：购涨不购跌是大多数人的一种心态。上海楼市连续高位运行了几年，对其持看跌的人不算少数。但是要明确的是，政府宏观调控政策的目的不在于打压楼市，而是抑制虚拟需求，打击投机者。因此，每个人都应该根据自己的实际需求来规划自己的购房行为。

　　从郊区搬回市

　　口述：蓝鲸领

　　我想大吼一声说：“房价快跌吧，我要搬回家”。我觉得，和我一样的老上海应该都有一种恋旧的情况。所以，我更希望我婚后的新生活从市开始。

　　从小，我就住在被称为上海市黄浦区的浙江路上。那个时候，房子虽小，住房条件虽差，但是一出家门就热热闹闹，想逛就逛想看就看。而现在，我住的地方就是公里候所谓的乡下。我受够了,要看病周围没有叫得响的医院，看个专家还是跑到了山东路上的仁济医院。逛街，还是抽个双休日又是**又是公交线路的来回“赶集”。虽然郊区环境好、住宅密度低，但是小区的沿街商铺八成以上都是小摊贩。住在外环线区域总感觉和大城市有点脱节。

　　只要价格下跌，我就立马入市。我心里价位是市地区15000元/平方米的房子。而现在市的市场行情价，我估计是需要一定实力的人才能介入的。静安区、黄浦区、卢湾区和长宁区一些位于地段的二手房单价都在2万元以上，一些高端房甚至三四万元，一套较小的两房总计也要200万元以上。较近，我留意中介挂牌价格，发现少部分房源出现价格松动的现象，这更加给了我购房子的信心。

　　点评：市房的抗跌性已经得到了众人一致认可。市土地的稀缺性、高端房的杰出品质等诸多因素都为市房带来了诸多购气。因此，市场中一部分抱着房价狂跌心态的人应该客观分析现行市场。

　　租房过日子也不错啊

　　口述：丁当

　　经过四五年的观察，我发现房价是越来越高，租金却越来越低，这说明租赁市场中房源供应越来越多，但是租赁群体一时没有跟上，从而导致了租金价格逐渐走低。现在，在宏观调控政策的影响下上海楼市发生了微妙变化，谁也说不清下一步楼市到底是涨还是跌。所以我个人倾向于过租房子的生活。

　　因为结婚的钱只能在中环线和外环线之间购一手房，就算购了起码也要等上一年半载才能住进去，所以，我们两个都赞成结婚先在市租套房子当过渡，以后再考虑购房子。租房有租房的好处。比如在这个区域住腻了，明天可以到另外一个地段找新住处；在某个小区住了一段时间后，很容易发现哪个小区适合自己居住，哪些细节会影响生活品质，对今后购房选房会有很多帮助。较重要的一点是，较近听说，原本有多套房的人开始改售为租。一旦这种现象变为普遍趋势，市场上租赁房源又会多起来，势必影响租金的继续向下。看看现在曲阳地区的一室户，挂牌价格差不多30万元左右，全配借1200元/月，毛坯较多800元/月，估计两三个月后会再下跌二三百元左右。租个半年的房子之后，储备一下资金再到市场上去购套房子，保守估计一下，应该能够捡个“大皮夹子”吧。

　　点评：汉宇地产研究对租赁市场中的高、中、低三个价位房产进行了分析。他们认为，成交量增长较快的是月租金在2000元—5000元的中价位房，较多的潜在购房者目前宁可租房也不愿意购房是促使这一现象出现的主要原因。

　　购房建议：一慢、二看、三下手

　　文/杨乐天

　　近期，一些明智和理智的发展商准备将自己在6、7、8月份这个传统淡季要上市的楼盘价格做适当调整。他们会把一些楼层相对低一些，朝向、景观等比较弱势的单位先拿出来，做价格让步，少则3—5个百分点，多则超过10%。有的也准备采用部分装修等增值服务的做法。而非常重要的一点在于，这类优惠和特价情况往往是很小批量的，每隔一定时期投放市场，而且大多以中小面积的产品为主。因为针对现在短线投机倾向基本得到抑制、自用类的客户比例明显上升的现状，他们已经把更多的精力投在相对比较经济实惠的中小面积房型上。参见福纳咨询的较新调研分析图表：

　　从面积指标分析，近期对于中小面积的房源的需求量很大，81—100平方米的需求达到48%，接近一半。而101—130平方米的需求量也有17%。而130平方米以上的需求比例合计只有15%。可见超过8成的客户购房需求还是在130平方米以下的中小房型上面。

　　从发展商的角度看，如果多用、大户型的去促销，不仅实际市场接受程度欠佳，而且这种“”产品还要面临二手市场上大量近似房源的直接竞争，目前打“”吃力不讨好，而“小牌”是大家都可以跑得快的品种。所以他们就会采取多打小牌，甚至在开始阶段用“张张打小牌”的方法来逐步推动市场、化解僵局。

　　所以说，6、7、8三个月份其实是比较适合自用型的客户去选房购房的。因为头先是政策和市场的影响逐步到位，周围的形势和环境向购方市场有所倾斜。其次是相对来说，房产商也变得不再那样高调甚至牛气冲天，而且随着后续新盘的上市，可供选择的产品较多，所以建议大家不妨从以下角度尝试一下：

　　一慢。头先当然是要耐心寻找，既注意宏观形势，又关注具体的区域和楼盘产品，逐渐筛选和过滤购房单位。而且从进程上看，这里要有一个多月的时间，刚开始的时候不要有前一段时间那种过于极端的购房冲动。要保持冷静和理智的头脑。

　　二看。对于已经初步有意向的楼盘单位要观察，包括房型、面积、布局、楼层、质量、环境、配套等等，因为目前在售的楼盘中，几乎超过50%都是续建项目。不少项目的一期、二期已经售完，甚至已经部分入住。在这种情况下，不妨可以通过观察、比较前面的部分的产品、客户、服务情况等等，帮助自己确立准确的购房判断和决策。

　　三下手。房产本身属于非均质商品。打个比方，如果是彩电，只要是同种品牌，同类型号的产品，第1个购和第1000个购，除了价格上可能的差异外，产品本身基本不存在本质上的区别，这是均质产品的特征。而对于房产来说，由于地段、层次、朝向、户型等等多方面的差异，可以讲没有完全相同的两套房子，第1个购家和较后一个购家的选择差异是极大的。越到后面，除了个别保留单位之外，可供选择的范围总归是越来越小。

　　有的朋友也许会说一手房如果选择范围狭窄，那么较近还有大量的二手房出现的，选择范围很广，尽管多用时间去看好了。那么大家不要忘了，二手市场从本质上更是一个“点对点的个别市场”。表面上看，每个下家都可以看到许多的上家挂牌的房源，但其实较终真正适合你的看来看去就那么一些。如果不抓紧机会把握机遇，那么很可能又是一连串的错过。何况多数客户还是自用型的，本身购房、装修、入住也有时间的要求。“千帆眼前过，一舟载君渡”，这也许就是楼市中的一种辩证法。(文/唐堂)

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