编者按：只要一提起房子、房价，话题总会绕到温州人身上。温州炒房团的名声实在太响了，他们似乎是撬动房价较有力的那根杠杆，所过之处房价攀升。温州炒房团真的有这么神吗？温州人黄东升早在１９９８年就开始投资房地产，从住宅、商铺、写字楼到工业用地，都是他的投资对象。他自己总结了一套购房经验：租金要抵得上利息，出手要快，再就是增值。以下是他对自己炒房经历的讲述。

　　竞购房地产８年收回成本

　　（场景：虽然下着雨，黄东升还是兴致勃勃地去看他的一处房地产，这处房地产是他当年从政府的竞拍中购下的，底楼租出去做了一个小超市，楼上则租给人家做了服装厂。）

　　黄东升：“１９９８年的时候，这两间是政府投标投下来的，卖给我，５６万，那边是２４万６。”

　　黄东升竞购的这处房地产，楼上楼下几个单元一共有９００多平方米，他当年购下时才９００块钱一平方米，一共才花了８０多万，当年租出去就租了一个好价钱。

　　黄东升：“超市从２万开始租，租到今年３万７。楼上服装厂的租金开始是７万５，后来涨到了９万，由于这处房地产在温州市西南郊的一个镇的，位置较好，当时租户一次就签了５年的合同。”

　　超市老板：“现在找店面也比较难，一下子开下去要搬总是麻烦，当时一下签了５年，现在又签了３年。”

　　黄东升：“５年他们的租金已经基本上保本了，房价都租回来了，楼下租金１／３，楼上２／３，８年收回成本了，零成本了。”

　　黄东升说，这是他较得意的投资之一，因为到现在，这处房地产的租金已经完全可以抵当年的投资了。８年就收回了投资成本，而更让黄东升得意的是，这处当年位置并不特别好的地段已经大大升值，房价从当年的每平方米９００元涨到６０００多元。

　　黄东升：“现在涨到６０００多了，店面涨到１万２，涨了五六倍，现在是净资产，价值５００万，不到１０年净赚５００万，将来还会升值，区政府搬过来，新火车站在这儿。”

　　购写字楼租给大学生

　　黄东升投资房地产，在温州人中间也算得上是比较早的。他告诉记者，温州的民间资金多、房源少，对房子的需求量大，因此大家较先是在温州本地倒腾房子，但温州地方小，本地土地存量少，后来很多人就把眼光转向外地，不过，更重要的原因是温州人喜欢投资实业，特别是不动产，他们不愿炒股、炒期货，只肯购房。

　　由于温州本地的房源太少，后来在房地产市场兴起后，黄东升开始把眼光转向北京和上海，在北京，他主要是投资写字楼，然后出租，２００１年，他和十几个老乡在中关村联手购了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生。

　　而在上海，黄东升主要投资小型公寓，他投资的楼盘主要是地段好，交通方便，且周围写字楼多的地方，便于出租。

　　黄东升：“我想在**边上，大学城边上，就是车程不到５时辰的路我会购的，一个就是针对老外区这边的，还有就是高端写字楼边上那种小套型的，租给白领的大学毕业生的，这些对象住，它才有稳定的回报。”

　　老太太弃房回购的故事

　　黄东升讲了这样一个故事：

　　当时，黄东升在上海购房时，一个老太太和他同时看中了一套住宅，在签约时，老太太犹豫了，黄东升购下了，结果这个楼盘升值很快，一年后，老太太多花了２０万从黄东升手里购回了这套房子。

　　黄东升：“一年以后她给我赚了２０万，她那个时候以为房子会便宜不购。”

　　黄东升给自己总结了一套购房的经验，投资一处房地产必须具备三个条件：租金一定要抵得上银行的利息，还有一个出手要快，第三个才是增值。

　　黄东升：“三个必须符合两个，要么你出手难一点也没事，租金抵了增值快；要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死的。”

　　黄东升认为，投资房地产，升值空间较少要达到６％才可以完成原始积累的１２％，如果达不到就会亏本，为此，黄东升给自己计算出一套投资房地产的盈利公式。

　　黄东升：“要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款２厘７，贷款５~６厘，加起来除以二，一年要达到６％，而且房子一定要增值在６％以上，一年有１０％的，这就是属于一般的投资，稳健的，购过来比如说是５０万，明年租金２万５，明年价值５５~５６万，要不然你这个投资是亏本的。”（央视）

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