法律圆桌

　　主持人：安报记者 叶泽永

    嘉宾：夏玲丽 河南国基律师事务所律师
　　      李燕燕 大沧海律师事务所郑州分所律师
　　      席永强 郑州铁路运输中级法院法官
　　      谢玉清 郑州铁路运输中级法院法官
　　      王学堂 广东省佛山市禅城区法院法官

　　新闻背景

　　家住北京的孙先生购购了北京市宣武区某小区的一栋房屋。

　　２００１年８月１３日，孙先生按照规定与该小区物业公司签订了供暖协议书，由物业公司为其购购房屋供暖，并按每平方米３０元收取供暖费用。

　　２００５年９月，孙先生将房屋内的暖气片全部拆除，并通知了该物业公司，该物业公司得知后未置可否，也没有要求孙先生恢复暖气片。

　　孙先生拆除暖气片后不再向该物业公司缴纳供暖费，于是，该物业公司将孙先生起诉到法院，要求其支付２００５年至２００６年度供暖费１９３０．５元。

　　孙先生则认为，物业公司从１９９９年起所供暖气的温度就不高，为此小区内的其他业主曾经就供暖温度问题起诉过物业公司，每年冬季孙先生都靠空调进行取暖。后来孙先生经过与该物业公司协商，拆除了房屋内的暖气片，物业当时答应，可以免除孙先生的部分取暖费。所以，孙先生不同意向物业公司全额支付供暖费。

　　但对于孙先生的上述说法，该物业公司却矢口否认。

　　北京市宣武区人民法院经审理认为，供暖单位是社会公用企业，供热义务不仅基于合同的约定，而且依据有关行政规章和政策，同时供热在技术上系整体供热，供热单位必须履行供热合同，以保证整体供暖。孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响，其行为不妥。该物业公司在知道孙先生拆除暖气片的行为后未进行制止，就其物业管理职责具有过错，故某物业公司要求孙先生全额给付供暖费，理由不足。

　　据此，北京市宣武区人民法院判决孙先生酌情给付该物业公司供暖费１３５１元。（据中国法院网）

　　说法

　　一 业主能否自行解除供暖合同

　　席永强：孙先生拆除暖气片的行为违反我国《住宅室内装饰装修管理办法》。该《办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。依据上述规定，孙先生应当向供暖管理单位申请并经批准后，由供暖管理单位负责拆除。

　　孙先生所住小区的物业公司本身不属于供暖管理单位，它是受业主委托，为业主提供服务的。依据物业管理合同，该物业公司应当帮助孙先生解决供暖温度过低问题。但该物业公司没有采取措施帮助孙先生解决，属于违约；同时，作为物业管理部门，其具有维护公共设施的义务，明知孙先生拆除暖气片却不制止，主观上存在过错，应当承担部分损失或者相应减免孙先生的暖气费。

　　王学堂：本案中，业主和供暖单位之间是供用热力合同关系，供暖单位和物业之间是委托代理关系。据此，在业主向物业公司主张解除合同时，合同效力转移到供暖单位。业主因热力供应不达标，解除供用热力合同于法有据。在供用热力合同中，热力公司不能保障业主基本的温度要求，构成违约。因此，根据我国《合同法》第六十六条（同时履行抗辩权）、第六十七条（先履行抗辩权）

　　之规定，业主享有“有权拒绝其相应的履行要求”的权利。

　　夏玲丽：供暖单位与用户之间的供暖权利义务，要由用户与供暖单位签订相应的供暖协议，对于供暖单位取暖不符合要求的，协议有约定的，从其约定；如果协议未有明确约定的，我个人认为，当用户的取暖问题长时间无法协商解决时，经物业公司的同意，可以自行拆除供暖设施或要求物业拆除，并不再缴纳取暖费用。

　　说法

　　二 如何更好地保护供、取暖双方的利益

　　谢玉清：法律、政策中并无对集中供暖采取强制性的规定。２００３年７月２１日，建设部、国家发展和改革委员会等八部委《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》及２００５年１２月６日八部委《进一步推进城镇供热体制改革的意见》中规定，要坚持集中供热为主，多种方式互为补充。既有住宅要因地制宜，合理确定热计量方式，热计量系统改造随建筑节能改造同步进行。并不是集中供暖地区必须要采用集中供暖，而是鼓励采用集中供暖。而且要采用确定的热计量方式，以便合理取费，既要服务百姓，又要合理收费，并非强制用户在集中供暖区域，在供暖无法达到正常要求时，必须选择“无暖”的集中供暖，被迫缴纳“无暖”的供暖费用。当然，针对供暖单位的集中供暖需要区域整体性的问题，我认为系由现在供暖科技手段落后原因造成，并不能以此让用户承担不应承担的责任。那么如何保护双方的利益呢？我认为供暖单位应当积极改造热计量系统，合理确定热计量方式，做到供暖单位提供满意的暖气供应，做到每家每户能自行控制用热时间及热量，用户享有选择是否采用的权利。当用户选择供暖单位的供暖时，就可以按用量缴费。这对于供暖单位及用户都是满意的结果。

　　李燕燕：从根本上讲，较好的办法是采用分户供暖的方式，这样既减少了住户取暖的费用，也减少了因集中供暖带来的纠纷。

　　说法

　　三 如何看待法院的判决

　　李燕燕：根据我国《合同法》的规定，供应电、水、气、热力合同也是购卖合同的一种，合同当事人应当履行合同规定的权利和义务。

　　从法理上来讲，合同双方当事人应该严格按照合同的规定来履行自己的义务。供暖方应当适时供暖，并使自己的供暖达到法律规定或合同约定的标准，如果供暖方违反了该项义务，住户可以要求其供暖达到要求或请求减收一定的取暖费。从法理上来讲，任何人不得对他人进行强购强卖的行为，相对方可以拒绝他方强购强卖的要求。但由于暖气供应的特殊情况，如果个别住户拒绝使用暖气或拆除暖气的行为影响了整个小区的供暖，那么他的行为就是违反公共利益的，不为法律所认可。

　　本案中，如果因孙先生拆除暖气的行为影响了整个小区的供暖，那么法院的判决是合理的。但是法院减少孙先生部分暖气费的理由是物业对孙先生拆除暖气的行为没有尽到监管职责，这是有待商讨的，我认为应当以物业供暖没有达到一定标准，没有全面履行合同为由减少部分暖气费更加合理。

　　王学堂：我国的热力属于关系国计民生的重要商品，因此国家对其价格以及服务等有专门的政策调整，这应当讲是对供热等垄断性企业的一种政策调控，以防止其利用垄断地位进行损害消费者权益的行为，而完全不能理解成“不用热力也需缴纳费用”的霸王合同。否则，就等同于直接规定了公民都有缴纳热力费的法定义务，这当然是可笑的。

　　本案中，受案法院过多考虑了供用热力合同的社会因素（认为孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响），没有优先适用当事人的约定优先原则，进而作出的判决似有不妥。

　　夏玲丽：本案中，孙先生所在小区供暖温度不足是事实，用户拆除前已与物业进行协商，物业的态度足以说明其已认可用户的行为，并认同用户不再缴纳供暖费用。反过来推理，如果用户拆除与不拆除均必须缴纳费用，即便是供暖不好，用户也没有必要拆除，因此，我认为宣武区法院的判决以“孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响，其行为不妥”为由，判决用户承担已拆除暖气片后的取暖费用是错误的。

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