财经大学税务学院副院长刘桓分析：以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面积120平米，所以就得出了144平米这个界定值。 

    王峻锋焦急地翻出自己的房产证，定睛看去，上面标明的建筑面积为146.7平米，他开始担心起来。因为他通过朋友打听到，即将开征的房产物业税的起征点可能是144平米：“我家房子差了两平米，正在这个槛上，冤！” 

    什么是房产物业税？ 

    12月15日，建设部副部长刘志峰一语点破个中玄机：就像购车一样，虽然购的时候掏了一二十万元钱，但要用车，各种费用包括养路费等也不便宜，有的时候购得起用不起。将来对大户型住宅也会采取相似措施。 

    他还透露，建设部等部委正研究收取住房“保有环节”税费的问题，以此引导对中小套型住宅的消费。而所谓“保有环节税费”的集中代表正是物业税。 

    随后，业界和媒体哗然。 

    房产界认为，这将会带来整个行业的一次洗牌。媒体关注更多的是“物业税如何抑富，又如何济贫；此举是否会降低百姓购房门槛，有没有可能增加购房者的税负？”更多人产生疑虑：多大的房子才算“富”？已经购了房子的人还需不需要缴税？要缴多少税？

    这些疑问将在未来一年里得到彻底解决。据财经大学税务学院副院长刘桓透露，国家税务总局已经责成北京、上海、深圳等地税务部门牵头，全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。普查工作大致持续一年左右的时间，“只有完成了这项基本工作，物业税的推行才能有基础。”刘桓说。真正推行物业税要到2008年。

    降低目前房价较高可达35%

    2006年5月底，物业税改革国际研讨会在北京召开。按照既定规划，国务院发展研究发布了期物业税改革研究成果，头次提出了中国实行物业税改革的3个备选方案：

    一是“小改”方案：征收对象保持现有格局不变，对现有的房地产税种进行合并调整。二是“中改”方案，即在城市范围内构建统一的物业税制。三是“大改”方案，就是城市和农村范围内构建统一的物业税制。

    刘桓认为，“中改”方案就目前而言更具备可操作性。因为房地产业的主要问题集中在城市。

    据了解，目前房地产企业缴纳的税种一般有14个，而在北京，房地产征收的各种名目的税费有40余种，有的地方甚至多达近100种。这些税费主要集中在开发投资环节，多且重；交易环节相对偏轻，而保有环节税负几乎为零，比如对个人占用多套房产几乎不征税。开发环节的大部分税负较终被房地产商摊入了成本，这客观上刺激了房地产投机行为。

    刘桓介绍说：“目前的房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其转嫁给消费者，因此必然导致房地产价格高，从而影响到房地产市场的启动，不符合国际惯例。”所谓物业税简单地说，就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购购者在购房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。从理论上说，购购新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。

    财政部财科所研究室主任张学诞表示，在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现之一是“炒楼”，出现了“温州炒房团”这样的“专业炒家”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致许多城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

    因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10-20%，降价幅度较高甚至可达35%以上。

    据估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。

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