虽然上海的土地增值税征收管理细则尚未出台，但关于土地增值税计算的几种方法已经在业内普遍流传。天价楼盘“汤臣一品”又成新的“标本”。

    难避重税

    虽然税务总局通知中表示，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目才要被税务部门清算。从“汤臣一品”目前的销售状况来看,它很难逃脱增值税的这个“难关”。上海“网上房地产”网站的资料显示，“汤臣一品”在2005年10月29日和2006年8月3日两次获得销售许可证，分别申请销售的面积是36047.67平方米和55568.68平方米，项目销售面积总计91616.35平方米。这些面积也就是“汤臣一品”A栋和C栋。

    汤臣一品包括4幢楼高40层至44层的住宅大楼及一个会所。早先分拆出售的C幢公寓楼，每平方售价8万至15万元。[图片来源：上海证券报]

    细算税金

    根据媒体的披露，“汤臣一品”地块在1994年由汤臣集团自上海富都世界有限公司获得该幅土地80%的股权，出让金5820万美元，加上2005年汤臣集团这块土地另外的20%股权付出的1800万美元，总计花费了约6亿元人民币的土地代价。公开的报道表示，“汤臣一品”的总成本应该在每平方米3万元左右。目前汤臣一品仅有两栋获得了预售许可，预售总面积达到91616平方米。

    根据这些基础的材料可以做个比较笼统的计算：“汤臣一品”的总成本为27.4848亿元：3万元/平方米×91616平方米=27.4848亿元；按目前每平方米的售价11万元计算，总收入为100.7776亿元：11万元/平方米×91616平方米=100.7776亿元。该项目净收入：100.7776亿元—27.4848亿元=73.2928亿元，按照5.5%的营业税计算，项目的税后收入达到69.26亿元。“汤臣一品”增值幅度为60.32%：计算公式为(69.26亿元—27.4848亿元)/69.26亿元×100%=60.32%。

    按照国家税务总局关于土地增值税累进税制的计算标准计算，若增值额幅度超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额的计算公式是：税后收入×50%—总成本×5%。所以该项目的土地增值税额为：69.26亿元×50%—27.8484亿元×5%=33.24亿元。

    根据会计师事务所提供的计算标准，认为应该将“汤臣一品”用于出租的面积也计算在征收增值税部分之内，所以就出现了另一种结果：该项目总成本为42亿元：3万元/每平方米×14万平方米=42亿元；按目前每平方米11万元售价，总收入为154亿元：11万元×14万元=154亿元；该项目净收入：154亿元-42亿元=112亿元；按5.5%的营业税计算后，项目的税后收入达到105.84亿元。“汤臣一品”增值幅度为60.32%，计算公式为(105.84亿元-42亿元)/105.84亿元×100%=60.32%。同样是国家税务总局的土地增值税的标准计算公式，该项目土地增值税为：105.84亿元×50%-42亿元×5%=50.82亿元。

    专家释疑

    汤臣一品在2005年10月就取得了A栋的销售许可，因此在2008年10月，无论销售套数是否达到总量的85%，税务机关都可以要求汤臣一品对A栋实施土地增值税的清算。上海信利律师事务所刘福元律师表示，届时是否清算、如何清算汤臣一品土地增值税的取决权在上海地方税务部门。根据《通知》的规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。这也就意味着，税务机关可根据具体情况，灵活决定清算的范围和清算的时间。

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