住房储蓄作为一种新的住房融资方式，已由我国自德国引进，并选择在天津试点。目前，中国建设银行与德国施豪银行共同出资组建的“中德住房储蓄银行有限责任公司”正在天津积极筹备。

　　住房储蓄制度是德国在次世界大战后确立的一种住房融资制度，由专业的住房储蓄银行经营，只要客户与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，并按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的一半时，即可向银行申请合同全额的购房贷款，其贷款利率比商业贷款利率低，且国家还对储户提供奖励支持，因而深受居民欢迎。在德国，许多购建房者都将住房储蓄作为其融资手段之一，配合其他形式的贷款共同满足住房贷款需求。当前，几乎每3个德国人就有一个与住房储蓄银行签订住房储蓄合同；在10个购建房项目中，有8个采用住房储蓄作为其融资的手段。此外，住房储蓄还在斯洛伐克、捷克、匈牙利等国家取得了成功。

　　一住房储蓄与住房公积金比较有什么不同？

　　住房公积金与住房储蓄都具有先存后贷，低存低贷，封闭运行的共同特征。住房公积金与住房储蓄具有以下不同点：

　　1、参与意愿不同。对住房公积金来说，存款人进行存款是强制性的，被动的，带有互助性质的。存款人在支取存款时，必须符合规定条件，在申请贷款时，也会受到一些限制。如贷款额度、贷款期限的限制。

　　而对于住房储蓄来说，存款人的参加是自愿的，主动的，客户可以自主选择合同类型，确定存款金额，并享有随时支取存款和在一定期限内获得贷款的权利。

　　2、运作模式不同。住房公积金制度的实行与运作，需要住房公积金管理委托银行、财政部门、企事业单位共同协作才能完成，存贷利率随市场利率变化而调整，贷款利率随期限的变化而变化。

　　住房储蓄业务的开展，只需要专门的住房储蓄金融机构，在得到人民银行的批准后即可进行。存贷款利率基本不随市场利率变化而变化，并与存贷款期限没有直接关系。

　　3、服务水平不同。按照目前的住房公积金制度规定，住房公积金的服务范围仅局限在职职工，存款数额形式固定，贷款数额有限量，并允许每个职工享受一次，贷款与存款没能紧密结合。

　　住房储蓄则避免了这一问题，任何希望住房融资从银行获得贷款的居民均可成为住房储蓄业务的客户，每一客户都可以根据自己的收入水平进行存款取得贷款，配贷原理较为严密、公平、规范，从而使住房储蓄业务能够保持较高的服务水平，可以满足更广泛的居民住房融资需求。

　　4、金融管理模式不同。住房公积金管理模式在我国是“房委会决策，运作，银行专户、财政监督”，带有政府行为和地方短期行为。银行是受政府委托办理住房公积金存贷款的托管部门，只承担住房公积金托管人的职责，全面负责住房公积金的归集、个人账户管理、资金结算、信贷融资等金融业务，不能单独运作住房融资业务。

　　住房储蓄业务是由专业银行承办，其它银行不得从事住房储蓄业务，所吸纳的资金必须专款专用，不得用于风险交易，以保证住房储蓄银行的安全运营，从而保障储户的利益。

　　二住房储蓄是对住房金融市场的有益补充。

　　住房储蓄作为一项市场化的个人住房融资行为，不但不会影响住房公积金制度的发展，相反，还可以配合住房公积金业务，扩大住房金融体系的服务范围和服务能力，是对我国住房及金融市场的一个有益补充。住房储蓄业务的开办是市场需求多元化的需要。住房储蓄业务如果同住房公积金贷款、商业性个人住房贷款结合起来，个人住房组合贷款情况特点出现复合型贷款形式，也是对住房组合贷款这一较具社会影响力和代表性的零售业务品牌的必要及时补充，从而有利于住房消费市场的培育和发展，有利于住房商品化进程的加快，更有利于扩大内需，推动经济增长。

　　当前世界各国普遍实行的住房金融制度有三种：一是资本市场融资制度，主要表现为商业银行贷款方式；二是强制式住房储蓄制度，表现为住房公积金方式；三是合同住房储蓄制度，表现为住房储蓄方式。目前，我国个人住房金融体系由商业银行贷款和公积金贷款组成，在住房需求旺盛、住房产业高速增长阶段，如果通过成立合资住房银行开办住房储蓄业务，不仅仅为住房金融体系增加了一种住房金融产品，而且更丰富了住房储蓄贷款与公积金贷款及商业银行贷款不同金融产品的组合形式，使广大城镇居民具有更广阔的住房融资选择空间，也是中国住房金融体系的完善。住房储蓄业务具有广阔的市场，表现在以下几个方面：

　　1、住房储蓄可以在数量上补充公积金。由于现存的住房公积金资金不足，制约了城镇个人住房贷款的发展。据分析，1998年天津市的商品房每建筑平方米平均售价为2572元，每个职工几年来积攒的住房公积金只能购1平方米多的住房。住房储蓄则为居民多提供了一种住房资金积累和住房融资方式，可以弥补公积金积累和贷款的不足。

　　2、住房储蓄可以在服务范围上补充公积金。住房储蓄充分体现了居民的自主性，人人可自愿参加，根据自己的储蓄能力自行选择贷款品种，真正做到多存多贷，单靠公积金贷款不能满足的居民可以采取住房储蓄方式共同满足住房融资需要。

　　3、住房储蓄业务在国内具有潜在的客户群体。在我国，住房储蓄业务主要服务对象可集中于已有一定积蓄，经过若干年的积累，准备购建房、改善居住条件的居民。具体来说，以下几类人员可以成为住房储蓄的潜在客户：一是没有参加公积金制度的私营企业、三资企业和外商驻华投资机构中的员工、个体工商业者；二是已购公有住房，不再享受公积金贷款，但希望进一步改善住房条件的居民；三是为长远安排而参加住房储蓄的年轻人及家长；四是需要多种渠道筹措购房资金的居民。

　　4、成立合资住房储蓄银行的外部环境日臻完善。随着中国金融市场的对外开放，外资或中外合资的商业银行的涌入，成为我国商业银行体系的必要补充。《外资企业法》、《中外合资企业所得税法》、《担保法》、《贷款通则》及《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律、法规的逐步完善，更为合资住房储蓄很好地设立创造了良好的法律环境。成立合资住房储蓄银行是中国金融市场进一步对外开放的有益支持。

　　5、德国住房储蓄银行业务为我国开办住房储蓄业务提供了成功经验。作为德国的住房储蓄银行——施豪银行至今已有60多年开展住房储蓄业务的经验。根据我国经济发展情况及银行经营的有关数据，利用施豪银行的模拟经营软件，对合资银行的经济效益情况预测显示，按照每年签署5万份合同，每份合同金额12万元测算，合资银行将在开办第四年度盈利，在第八年即可弥补前期亏损，开始盈利。邵四华

　　住房储蓄是德国住房融资的主要手段。该业务由专业的住房储蓄银行经营运作。其经营模式是：参加储蓄系统的储户，要与住房储蓄银行签订一定数额的“购房建房储蓄合同”(即存款总额合同)，储户每月按照“合同金额”的千分之五储蓄存款，存满“合同金额”的50%时，就可以向住房储蓄银行申请到相当于“合同金额”总数的购房建房贷款。

　　住房储蓄一般每半年按照储户配贷指数的大小配贷一次，相当于我国单位内分房时按照分房分数高低分房，配贷指数的大小取决于存款金额的高低和存款时间的长短。这样配贷的目的是确保配贷的公平性。这种贷款要求以所要购购的住房为抵押担保，贷款利率明显低于市场利率。还款方式是所购建住房开始使用后，按月以合同总额的千分之三至六还贷，其数额低于租房住户每月所付出的房租。国家对住房储蓄实行奖励、免税的政策鼓励，对头次签订住房储蓄合同的储户，凡家庭年储蓄金额达到1600马克，单身储户达到800马克的，政府通过财政补贴给予10%的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄一年储蓄金额达到936马克的，雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，且享受国家的奖金。

　　一般情况下，累计存入七年后的本息加上政府奖金和雇主补助即可以保证房屋价格40-50%的贷款。其余50-60%的房款通常由抵押银行、信贷合作社、地区性商业银行和特别贷款银行等抵押贷款体系提供。

　　德国人购房，典型的房款来源结构是这样的：40-50%的房款来自于住房储蓄贷款，30-40%来自于各种商业性抵押贷款，其余10-20%是家庭积累。

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