我国自上世纪80年代以来在房地产开发领域引入“数字化家园”概念后，在全国已建成一批智能化小区。作为体现科技性、社会性、人性化的智能化住宅，它是“以人为本”的文明居住观念在更高层次上的体现。建立“数字化家园”由此而产生的增值性服务将提高工作效率和安全性，而且为居住者提供舒适、便捷的生活空间，使居住者跨越时空的信息传递和交流成为可能，这无异于延长了人们的寿命，提高了生存的质量，也使“以人为本”和“可持续发展”的居住观念得到充分体现。但我国早期建成的数字化小区的技术水平和科技含量较低，若与国外先进的数字化建筑相比，仍然面临着缺乏建立数字化小区的基础硬件和核心的软件系统；缺乏一套完整的信息化管理方案；家庭内部数字化平台、小区的智能化平台和社区的业务应用平台的技术支撑体系尚未建立；与“数字化家园”相关的制度欠缺、政策环境亟待改善等一系列现实问题。如何发展“数字化家园”这一问题已成为房地产经济领域研究的热门话题。本文通过“数字化家园”建设的国际比较，结合我国建立“数字化家园”进程中所面临的主要问题的分析，提出进一步加快我国“数字化家园”建设进程的可操作的务实对策。

　　“数字化家园”建设的国际比较

　　数字化家园，顾名思义就是通过数字或模拟数字技术将管理、服务的提供者与每个住户相连接的社区。管理者、服务者和住户三方可以实时地进行各种形式的信息交互，借助现代网络浏览器的先进性，加上各种网络多媒体的应用，营造出一个丰富多彩的虚拟社区。主要包括家庭内部的数字化平台、小区的智能化平台和社区的业务应用平台三个层次。我国数字化家园建设与国外发达国家相比，基本上达到了同等同步水平，但仍然有一定的差距，主要表现在以下五个方面：

　　1、从发展阶段和速度来看，十五期间，我国城乡住宅累计竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅建筑竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。2005年，城镇居民人均住宅建筑面积将增加到22平方米。2010年，城镇住宅竣工面积达到55亿平方米，实现户均一套，人均一间，住宅科技贡献率将达到40%。国内已经建成具有一定的智能化的建筑已超过千座，用于建筑智能化住宅的投资大约占建筑总投资的15%左右。国内数字化建设总投资每年超过百亿元。有专家预测，2002-2005年，中国将进入数字化家园建设的大规模实验和推广阶段，将有一部分中、高端住宅小区实现真正意义上的智能化。大部分省区将建有示范性质的三的数字化住宅小区；2003-2005年是数字化家园在中国开始普及阶段，这个商机无限的阶段与美国和欧洲计划2003-2004年全面普及家庭网络的规划时间基本相接近。

　　2、从数字化的形式来看，国内以智能小区形式出现，而国外都是以智能住宅的形式出现。国外的智能化住宅，很少以小区园区的模式出现。英国2000年先后向市场推出了“聪明屋”和注入现代网络技术的“网络房屋”。丹麦在2001年隆重推出“网络厨房”。美国试验性的幢电子住宅是由5个微型电脑构成电子系统对家电进行控制。凡此种种，国外的智能化是以单栋住宅甚至住宅里的某一功能空间诉求点向社会推出。而国内的智能化小区则主要表现在住宅外围环境的安全防范、物业管理等方面。

　　3、从数字化家园建设的投资经营价值角度来看，我国在数字化建设中的浪费是惊人的。据统计，北京已经铺设宽带网的小区中真正投入使用的平均不到30%，而家庭智能控制器实际能够独立自主使用，并得到住户认可的不足12%。另据2001年8月，国际铜业协会(中国)和中国科学技术咨询联合对北京、天津、杭州和成都的58个新建楼盘的智能化水平的调查，显示其中50%以上有住宅安全防范系统，访客对讲系统设置率高达76%，信息管理系统的实现率却较低，不足50%。相同设备情况在国外的效能发挥率却相当大。国外智能型住宅建设的投资，其经营经济巨大。头先，智能化能够提高住宅的竞争力。美国的具有智能化功能的住宅社区因其先进性和经济性，售房率和出租率比常规建筑高出约15%；智能建筑比常规建筑节能30%；智能社区的住房访问internet的速度高，而费用则比传统的电话拨号上网低。三表远程抄收系统对物业管理和住户都带来了便利。其次，智能化系统的成本占整个建筑投资的比例很小，却给人们提供多种多样的家庭电子产品的应用和对外的电子、通信、防盗、保安等接口，从而使社区住宅增值。第三，初期安装费用降低。以智能住宅的结构化布线为例，小区统一安装费用可减少15%-30%。第四，降低了住宅社区管理及运行费用。在住宅启用后60年内的维护及运营费用约为建筑成本的1.5-3倍。高度集成系统的操作和管理，能降低机电设备的维护成本，减少人工费用和居民支出，更主要的是通过为消费者服务可以获得收益，而我国目前智能化住宅建设收益主要是通过房屋销售和销售阶段的广告效应得到部分体现。而后期的更大的经营价值由于多种因素，没有得到实现，造成大多数智能化功能失去作用。

　　4、从开发规模和投资的角度来看，据预测，时过4-5年以后，在我国大城市新开发的住宅中，“数字化家园”的比例将占到七成以上。“十五”期间，全国城镇每年将建成7-8亿平方米的住宅，这意味着整个“十五”期间将建成35-40亿平方米的住宅。这一期间“数字化家园”的建设会占到整个住宅建设的30%，意味着全国将建成12亿平方米左右的“数字化家园”。如果每平方米的数字化技术设备投资按85元计算，大约会增加1000亿元左右的投资。发达国家的人口增长处于停滞或者负增长状态，城市化进程已经完成，许多国家的住宅还出现富余状态，其房地产开发规模不会太大，数字化住宅开发数量增长完全数不会太多。我国对住房方面的需要缺口不可能与国外相对过剩的住房供给相比较，其“数字化家园”建设规模扩大所引入的数字化技术将大有可为。

　　5、从加入WTO与国际竞争角度来看，入世后的我国房地产投资活动会明显增加，对房产需求的趋势不可逆转。巨大的持续市场需求为建设“数字化家园”提供了广阔的空间。如果国外房地产开发商来华投资，竞争格局会发生变化，外资的明显的技术优势和建筑技术优势会因房地产不可移动性、不可毁灭性以及房地产商品的民族和地域特色等因素，而得不到充分体现，由此带来的成本和效率问题也会使优势打折。

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