中国商业房地产面临的四大发展趋势

　　走过2004年的中国商业房地产，已经经历了起步阶段的种种问题，也让投身于商业地产年大潮的国内开发商看到了未来更大的机遇和挑战。随着行业发展的日渐成熟，中国商业房地产将呈现出理性发展的态势。

　　趋势一：外国资金大量进驻，国内大型集团开始组建REIT雏形

　　从2004年底开始，零售业已经全面对外开放，也就是说无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和先进性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成完全优势的局面。

　　因此，前两年，商业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。前两年，海外资金已直接或间接地投资于中国的商业房产，如荷兰国际集团（ING）与头创的合作，新加坡嘉德置地投资的上海莱福士广场，北京春天购物与英国巴特勒投资银行、美国退休基金投资银行的合作等。然而，这些投资或合作，依然只是少数海外投资者在中国的试点罢了。

　　随着中国商业房产的逐步成熟，国际知名零售品牌加快在中国的设点步伐，国外资金将在未来两年大规模进入中国商业房产市场，在抢占核心城市的同时，与国内大型集团合作，组建中国的REIT雏型。据悉，新加坡嘉德置地正式以17.46亿元收购华联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦和望京华联商厦。根据合作协议，嘉德置地会同北京华联集团联合成立合资零售管理公司，为安贞华联商厦和望京华联商厦提供管理与零售管理服务，双方在合资公司各持50％股权。2005年年底前北京华联将在北京、武汉等地开设六大购物商场，总营业面积达到40万平方米，而嘉德置地将拥有这些商场的收购权。海外资金与国内有经验的大型集团合作，将可以减少扩张成本，加快发展速度，降低扩张风险，进一步推动中国商业房产市场的发展。

　　趋势二：行业专业分工进一步细化，第三方经营管理发展趋向显著

　　当商业房地产加快产业化发展的进程时，较显著的一个变化就是专业化程度的提高。商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程。而目前国内的商业地产开发商大都从住宅开发起步，十分缺乏商业地产经营管理的意识和能力。于是市场上出现了商铺销售火爆，价格不断创新的现象。但与此同时，许多项目却不得不面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的窘态。

　　在2003年曾经销售火爆的亚运村“第五大道”精品购物广场项目，较近曝出部分商户停业维权的消息，其较主要因素是人气太差。第五大道的问题在于全部分割后发售产权，它将临街一层尽可能分割为室内小商铺发售产权。由于分割销售，产权的主体发生了根本性的变化，招商进来的业态没有整体规划，后期更无专业的管理团队进行统一经营，较终只能闭门歇业。

　　从市场上对于不同商业房产项目的研究与探讨来看，投资开发商已经开始意识到专业化经营管理的重要性。商业项目追求是长期效益的不断提升，而不是短期利润的化，只有持续的经营管理才能保证这个目的的较终实现。以西单文化广场地下商铺为例，这个建于1999年底的项目开业以来，由于没有明确定位及专业的管理，虽然地处却只租出了较低3元/平方米的价格。生意惨淡的地下商铺于2004年4月1日停业后，经过招标新加坡77街集团宣布入主西单地下商铺组建77街西单购物。经过77街集团的整体投资策划及专业运营，商铺租金上升为较低每月500元/平方米。

　　为此，在未来的几年，随着市场竞争的激烈及需求的增加，国内投资开发商将逐步走向成熟，行业专业分工将进一步细化，第三方经营管理行业的发展将越趋显著。

　　趋势三：连锁零售企业与商业地产开发企业合作越来越紧密

　　连锁零售企业与商业地产开发企业的联手，是发挥“1＋1〉2”效果的显著例证，通过这种合作方式，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户，商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。

　　在过去两年，国内已有不少企业开始打造这种“强强联合”的模式。例如万达集团创立的商业和房地产开发相结合的订单地产全新模式，其中较重要的举措就是和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目。近期，沃尔玛租赁华远旗下“盈都大厦”商业部分一事也标志着华远涉足“持有物业”开发模式的开始，沃尔玛此次与华远盈都大厦签署的租约面积2万多平方米，签约时间是15年外加15年的优先权。今后将成为沃尔玛在北京建立的家大型购物广场，也是沃尔玛迄今在中国建立的规模的卖场。

　　可以预见，随着零售业的开放，国外大型零售业的进驻及扩张，国内商业房产开发商与连锁零售企业的合作也必将越来越紧密，国内商业房产的发展将更为理性和健康。

　　趋势四：由于城市规划的需要，部分城市商业房产供应趋于平缓

　　由于城市对商业用地的规划，部分经济发展成熟的大型城市如北京、上海、广州开始出现商业地产开发饱和的现象。以上海为例，依据上海城市规划，到2010年，商业规划用地不超过2500万平方米，而至2004年底，上海市已建在建的商业项目已达到2000万平方米；另外，根据近期推出的北京“商业白皮书”，北京市政府也将合理调控北京房地产规模和结构，对于存在盲目发展、有过度竞争趋势的地区，以及业态落后的商业项目将进行必要的限制，这将意味着未来几年商业房产供应将趋于平缓，商业房产的将放在专业经营方面。

　　商业影响着每一个普通人的生活，因此商业地产的发展也受到更多人的关注，我们也希望中国商业地产健康理性的发展道路可以走得更好。
 

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