阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

 

一、工业地产的概念及商业开发模式

　　工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。

 

　　工业地产作为工业产品的主要载体，随着工业制造业的发展和升级，也已经形成了产业化的发展模式，同时也就逐步具有了其独有的商业模式。自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施配套建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产业的特性就予以显现出来了，这就是工业地产的开发都具备“投资大、启动快、以增值性较强的服务实现收费、追求长期稳定的回报”的四大产业特性。

 

　　在上海，投资大和启动快这两大特性尤其明显，上海的工业园区在规划和定位上都是比较前瞻和讲究一步到位的，资金投入在基础设施上是相当大的，园区管委会的机构设置比较全面和完善，在招商所需的硬件配备乃至人员经费预算上也是毫不吝啬，这样的大投入意味着开发主体单位需要招商领域的大回报，于是符合了现今上海工业地产市场开发的一大现象，就是“有土招商”和“无土招商”同步进行。作为中国的经济，上海具有其他省市区域不具备的产业优惠政策，在投资环境和产业导向方面总是占据着领跑的地位。上海的工业园区往往先采取“无土招商先引税”的招商策略，通过政策的优惠扶持，吸引一部分的企业注册落户于工业园区，这些企业不需要土地和厂房，只要有相应的办公室就好了，他们多半是一些行业的经销商或者是产业配套服务商，在产业政策的支持下他们可以很快的实现纳税，为地区带来新的税源，园区同时再拿税收的地方财政留存部分作为基础设施配套经费，这样就又符合了启动快的特点，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。

 

　　目前据笔者了解，上海工业园区的招商策略和方法已经被推而广之，在一些二线城市也开始了这种开发模式。目前各种类型的园区开发模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，通常常见的模式有四种，即工业园区的具有较强的政府导向型的开发模式；在生产制造业具备行业完全优势的主体企业的引导模式；工业地产投资商投资开发模式以及现在大型园区多采用的多种形势并存的综合开发运作模式。

 

二、工业地产所处的宏观环境

　　2007年7月18日，国家统计局公布，上半年，中国国内生产总值同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点；其中，一季度增长11.1%，二季度增幅高达11.9%。这些数字，均远超过我国政府年初设定的全年增长8%的目标。经济高位运行本无悬念，但如此高的增长还是出乎大部分财经官员和专家学者的意料。形势一下变得严峻起来了，中国本就是一个经常用数据说话的国家，这些数据说明了什么，各类学者和政府官员争论纷纷。7月26日，关于政治局讨论经济形势的相关报道出炉，可清晰的看到近段时间被官方仔细斟酌、精心表述的“防止经济增长由过快转向过热”，在政治局的会议上被强化为“遏制经济增长由过快转向过热”。由此可见我们的较高当局已然直面过热之虞了。政府对经济过热的判断和调控力度将会发生重要变化。细观GDP的构成，投资和净出口增长过快是GDP大幅增长的主要原因。其中贸易顺差更是屡创新高，几次的调控政策均未起到明显的作用。究其原因有很多，其中很重要的一点就是工业体系全球化趋势下的跨国外包和工业产品供应链重组引起的，随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组。全球的工业格局发生巨大的变化。而随着中国改革开放，工业化进度加快，在工业全球化格局中比较优势明显，很快中国就成为全世界的工业产品加工厂。工业制造企业纷纷的崛起，这都源于我们低廉的劳动力和生产资料价格，虽然在近30年的改革开放的进程中，中国经济迅速的发展和崛起，国民的经济收入提高和社会保障体系逐步完善起来了。但是不可否认的是中国在很多领域是处于产业链的低端，国内制造企业的经营多数停留在很多的加工贸易业上，而且都是外国的经销商拿掉大部分的产品利润，而我们只取得部分低廉的加工费，这当然是中国工业化进程中的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。

 

　　随着近几年中国扩大外资引进，逐步放开产业限制领域，越来越多的外资企业涌入。中国形成了以外资企业为主的加工贸易基地，且供应链不断延长，附加值不断提高，而我们一些工业区在招商定位和产业化定位上仍是居于现况。正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，越来越多的各级政府都纷纷开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。从上海招商网的区县招商栏目中就能很清晰的看到作为长三角工业的领头羊上海正在积极的开展大规模的产业化线路调整中。作为长三角的其他二、三线城市也都在积极的备战新一轮的产业升级和产业大对接。笔者也曾在很多的报道上都看到说中国将要面临着从世界加工厂向世界工厂转型的时代的到来，可是如果产业环境不优化、产业结构不升级、产业模式不尽快转变，要真正实现转型谈何容易呢？

 

三、工业地产的产业化趋势

　　就工业房地产本身意义来说是其带动了整个地区特色产业链的成熟，完成地区产业链的整合以及实现产业链的拓展，也是满足产业链多元化发展的需求载体，工业房地产更是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。我们长期忽视了工业地产的价值，只把他做为工业产品成本的生产资料之一。但是在产业升级的带动下，在国家严控土地使用，发展集约节约用地的大势下，工业地产的价值越来越凸现出来。而产业和产业的切入又是工业房地产的重中之重，从工业房地产角度来说，因为它的客户对象不一样，他面对需求的基础也不一样，所以关注工业房地产的发展必须要密切关注整个中国产业的升级递进、产能的提高与产业的更新，说穿了就是产业结构必须不断的调整以符合产业升级要求。

 

　　上海曾经是我国老工业基地和全国的工业城市。随着目前世界制造业逐渐向中国转移，上海又作为我国沿海发达城市，正成为众多国际知名企业争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更加突出。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、郊区体现实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指导思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关闭、大转移，在城区外围形成东(信息微电子)、西(汽车制造)、南(化学工业)、北(精品钢材)四大产业基地。2000年后上海逐步通过对老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市的工业房地产逐步向郊区工业园区集中。随着上海工业房地产结构性调整的逐步完成完善，郊区成为工业房地产发展的。上海的闵行、嘉定、青浦、宝山等区域在产业领域都得到了蓬勃的发展，国民经济中工业所占的比重越来越大。近几年来，上海市区的商业环境越来越成熟，商业网点越来越丰富，配套越来越完善，这些都推动了工业地产的转型和重新定位。近几年，随着市区老式厂房和仓库的搬迁外移，一部分的工业地产转成了商用地产，还有相当一部分厂房仓库转向了创意产业园、新型都市经济园。在城郊接合部，越来越多的产业园、总部经济园象雨后春笋般纷纷建成，形成了一个大产业，就是我们常说的，近期很热的2.5产业，从目前的各种情况来看，笔者大胆预测，不久的将来产业大融合将是上海面临的新一轮的挑战和机遇。

 

　　随着政府的支持力度不断加大，工业化市场的成熟也都预示着产业化升级已经是必然的趋势了。借助国外的经验来说，在西方国家发展到后工业化时期，尤其是到20世纪中叶，随着公路交通迅速发展，大城市地价快速上涨，交通拥挤，环境恶化，产业开始大规模向地价低廉、空间广阔的郊区转移，并且形成新的工业区。在20世纪60年代以后，第三产业又开始大规模的向郊区扩张，在工业外迁的带动下，市的商业零售业、旅馆业迅速向郊区副迁移；加上通讯通信技术的快速发展，高端住宅和办公楼也开始向郊区发展。这些国外的发展历程和我们的产业升级和结构性调整的线路是相当的接近，只是我们晚了近50年。就目前的上海的情况来分析，上海的郊区城市化远远滞后于郊区工业化。所以政府也意识到了这一点，市政府在城市建设中，为推进旧城改造，改善居住环境，有计划的在郊区开辟居住区，搞配套，供市民搬迁。所以我们也看到一个很有趣的现象，在国外，富人和中产都居住在郊区，在国内，一般的城市工薪多在郊区，而富有多向市集聚。所以在我看来，将来我们将要建设的是“大园区”、“大功能区”，即以临港新城为代表的“现代新城”的概念，她涵盖了多种城市居住功能和多种产业功能，第三产业虽依附于产业的快速发展，但是已不仅仅是产业配套服务那么简单的了，所谓的第三产业她完善了城市副的建设，提升了区域产业含金量，提高并丰富了居住环境和投资环境。由上可看出产业和产业的叠进和融合将是一个可做的大文章。

 

　　近几年来，上海的低端工业产业外流很频繁，作为上海辐射区域的二线城市，如苏州、无锡、杭州等