在这一时期，不仅产生了以生产煤、钢铁和纺织品为标志并一直持续到现在的工业革命，还缔造了以生命、自由和幸福为人类权利内涵的法律框架，从制度、技术、思想和人文上为现代文明社会奠定了基础。

工业革命恒久地改变了人类农耕时代的致富模式——单纯地依靠农产品的产出以及贩运；开始了智慧创造财富的模式——广泛地依靠机械化工业生产及消费。人类社会创造的财富开始直线上升，使我们逐步摆脱物质的束缚而尽情享受智慧与勤劳创造的富裕成果。

在这一过程中，有人耗尽精力研制出先进的纺织机器，却被恼怒的工人四处驱赶；有人不辞四海奔波寻找矿藏，却往往贫穷地客死他乡……然而，作为大家司空见惯的、熟视无睹的“粪土”却能集生产之精华，享技术之荣光，价值倍增。

阿斯特是南北战争以前的美国头富，1797年他花2.5万美元购下了曼哈顿中部的一块土地，他一直坚守不卖，到1845年去世时他留下的房地产价值超过2000万美元。

这种房地产的增值趋势一直持续到“大危机爆发”，许多美国人凭借房地产发财致富。经过上世纪二三十年代的调整，四十年代以来，房地产价格再次持续上升，到1990年，美国百万富翁有100万以上，这些人当中有相当一部分人是因为房子升值才自认是中产的。为什么会“坐地生金”呢？

因为当时正处于大工业化进程中。在大工业化时期，土地的载体职能充分体现，在科技手段创新不断加快的前提下，社会生产效率快速提升，土地集约化经营势必成为发展趋势，致使单位土地上的产出价值持续上升。

随着技术进步导致生产效率的提高，单位土地上的平均产出价值提升，工业用地的边际生产力也随之提高，作为载体的土地价格自然会随之上涨。即在工业化进程中，土地价值与科技进步导致生产效率提升成正比例关系。在这种情况下，拥有房地产的家庭财富不断增值，分享经济增长的好处，坐地生金。

谈到房地产的载体职能，不能不提经济学家茅于轼将住房与汽车相比较得出的论断：汽车随着产量的增加和技术的改进，销售价格在持续的下降。如果将住房的供给量大幅增加，房价势必会出现回落。

茅于轼先生的根据如下：一是住房和汽车都有同样的消费群体，都是富有家庭的消费对象。它们的价格都很高，一般人购不起。

二是不论是住房还是汽车，它们的销售量都节节攀升，说明我国的富有近年来的收入是持续不断地增加着。住房价格不可抑制地上升，根本原因是高收入收入增长的高速度，以及这一部分钱没有其他出路。但是车价却没有因为需求高昂而涨价，事实上反而还跌价了。

三是钢材、铁矿石、水泥等基础性商品的价格上升主要是这个群体的消费牵动的，房屋和汽车主要原材料正是大量的钢铁和水泥。汽车和住房都是高收入的消费对象，市场都非常兴旺，价格走势却截然相反，究其原因是供给的状况不同，汽车的供给没有瓶颈，原材料、劳工、技术，都有保障，而住房却受土地供应的限制。

将住房与汽车作为大件耐用消费品相类比，具有一定程度的可比性，也点出了住房供给量过小——房地产市场存在关键问题之一。

我们更应当认识的是，房地产不仅仅是耐用消费品，而更是足以令人珍惜的自然资源，其价值核心是土地，它是生产汽车、飞机等现代科技产品的基本载体，集约节约化是我们应当追求的目标之一，随着科技水平和生产效率的提升，房地产的价格会随之上涨。汽车的价值核心是技术，今天科学技术水平日新月异，生产成本在快速地下降，汽车价格自然会随之下行。

另外，房价与车价所经历的定价策略也是不一样的，应引起我们的重视。改革开放以来，作为招商引资的手段，土地的生产要素的价值被长期忽视和压抑，常常采用土地划拨方式被无偿占用。住房体制改革和土地市场化出让，土地价值逐步回归市场定价是大势所趋。而汽车采取的是市场歧视定价策略，即由 品消费向普通消费品过渡的过程中，价格不断调低以获取较佳的盈利水平。

当然，我们也应当清楚地认识到，在不同的经济状况和发展阶段下，充当载体职能的土地价值变化是不同的。如果工业化进程在加快阶段，对工业地产需求巨大，土地集约化经营趋势明显，土地价值也会随之提高；如果工业化达到成熟阶段，土地集约化经营会降低充当场所职能的土地需求规模，长期内土地的价值会有所降低，但短期内土地集约化趋势难以在微观机制上表现出来。

从这一点看，我国房地产的载体职能正处在时期，预计2014年后将进入工业化后期，届时载体工业用地需求规模将有所减少。

1995年我国工业化指数超过50，进入工业化中期。在这一阶段，城市化和工业化都取得了高速的发展，工业比重继续上升，大机器工业体系日趋完善，工业发展明显向重化工业倾斜，电力、钢铁、化工和机械制造业等资金密集型产业在经济发展中起着主导作用，制造业成为支持经济增长支柱产业。土地的载体职能得到充分体现，工业用地需求超前发展，房地产价值被逐步回归市场化定价，房地产逐步成为经济增长的另一支柱产业，预计这一阶段将在2014年结束，届时工业化指数将接近80。

进入工业化后期之后，房地产的工业需求规模将会有所回落，价值结构调整在所难免。

成也萧何，败也萧何。科学技术将房地产市场推向了“坐地生金”的神坛。也正是因为科学技术的发展，房地产市场将面临重大的价格调整。

（作者系供职于某决策机构、长期研究房地产的专家）

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