商业地产开始转热，复合型地产住宅渐成市场主流

　　一、济南市房地产物业综述

　　从济南的城市发展来看，济南市商圈格局表现出以市级商业泉城路至经四路商业区为龙头，经七路商业区、花园路（洪楼广场）商业区、北园路商业为次级商业圈，山大路等为三级商业带等特征。基本上以三个级别商业区割据着济南市场；另外，济南商务办公在2005年以前以独立的形式出现，如有显著特点"东外环地段"是商务办公的聚集之一。老城区的商务办公代表则以杆石桥地段为主，核心代表有三箭银苑，金龙大厦、恒昌大厦等多家纯写字楼；商业类则以泉路上万达广场、沃尔玛超市、银座地下广场、银座商城、人民商场、地下人防、历城大润发、贵和商厦、数码广场等为核心代表。而今，商业地产、商务地产及住宅公寓不再以单一的形式出现，而是以多元化、复合型成为市场的主流形态。商业复合型地产为济南商业、商务办公市场格局打开新局面，刷新了济南商业、写字楼单一的历史形态。

　　复型地产自2004年后，开始正式入驻济南市场。尤以06、07年逐渐成为开发的头先考虑的地产形式。济南较早开发商务型公寓的当属"济南数码港"、"国华经典"以及"汇科旺园"，但是这些形式的地产只是以简单的住宅和商务办公结合起来，依附性较强，必须依附周边较近的成熟商业圈来弥补其自身的缺失；而复合型地产以它多元化、适合性、利润回报率高等特点受到开发商和投资者的喜爱，同时也符合了越来越多不同发展阶段的中小型公司需要，应市场需求而生，以它综合用地规划形成商业、办公及住宅、公寓集合体，成为强有力的财富聚集地。在当下济南房产市场中逐渐具有占据主流的趋势，也成为住宅开发的一个新的突破点。

　　分析：纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花园路-老东门商圈等。这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。基于此，一方面以政府新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心；另一方面，随着住宅市场和商业地产的日益完善，复合型地产将以其独特的特性和优势逐渐占领了房地产开发的主流，同时也是适应市场需求变化而产生的另一种地产形式。

　　还有一方面，在土地越来越少，开发量越来越小的情况下，单独的形式的写字楼、商业或大型住宅区已现与现状不符。从以上部分在售及运行的复合性地产开发数量的增多情况也不难看出其主流趋势。所以，复合型地产的组合是一种新的房产开发形式，其中包括商业与住宅的组合，商业与商务的组合，商业与商务、住宅的组合，还有住宅与商业、商务公寓的组合等多种形式。

　　另外，呈现在济南市场的还有一个特点是"专业市场"的打造。其中包括专业打造茶叶市场，如"七里堡茶叶市场"；有专业运行服装、鞋的市场，如"泺安广场、齐鲁鞋城"；有专业运营海鲜市场，如"海鲜大市场"；有专业运营家居市场，如"银座家居广场"；有专门运作灯具的市场，如"灯具市场"等。这些专业大市场的出现，充分提高济南原有市场的档次，将其凌乱不规则的市场聚集，以打造品牌运营的形式出击，从而形成强有力集聚效应。但专业市场的运营，相当繁琐，具有相当高的风险性，成败与否关键在于对市场的定位和后期运营。

　　二、8月份商业、写字楼的回温现象凸显

　　07年全国房地产商品房市场的"涨价运行"，让一些在前期投资房地产的购房者获利不少。造成整个市场的狂热是多方面的：一方面主要来自购房者本身，另一方面来自开发商利润化，还有一方面来自政府高位出让土地。这些主要因素导致整个市场房源的供不应求，资金的快速滚动，因而带动了商业、商务地产及股票、基金等多种形势的投资热。济南也不例外，经过2005、2006年两年商业地产低靡期，商业地产于2007年上半年逐渐开始复苏和回温。据调查，购购商铺的业主投资的占多数，自用占少数，投资商铺主要看的是回报率和地段两个方面。其实早在02、03年万达广场销售时，济南商业地产曾一度火爆过，当时销售价就可达到25000元/平米。但由于万达在后期招商、运营和商业业态定位上出现了问题，业主们曾有一段时间要求退房和补偿。万达相当然的将在大连运营形式拿到济南来用，是很不明智的选择，想以其一个沃尔玛超市带动临街底商和里铺的销售是有些迁强，当时万达以返租的形式，将所有权归属业主，由业主们任意外租，不分业态，不分形式，不分品牌，不分先后，租金随意定，结果三个月下来品牌的代理商或厂家纷纷退出临街商铺，内铺业态分布很乱，高低品质不一，较终出现大量空铺，、带来后期管理的困难和不便，而且物业费相当高，且物业管理简单，没有服务意识，将运营管理此重大事项让物业公司独立管理自负盈亏，造成租店的私营业主们在经营的过程中极为不满，客源量上不来。后来，经过调整将大半商场整合拆除里铺组合成手机大卖场，后半部分里铺由业主自主租赁，但效果也不佳，半年下来，由于物业与业主，业主与租主，租主与物业的利益矛盾再次出现问题，运营又一度危机重现。较后，万达物业与业主协商决定将经营租赁权由物业统一管理，较终形成了现在一层为手机卖场，二楼为超市的相以稳定局，挽回了濒临溃败万达广场。转眼间，06年开业的"海蔚广场"又同样上演了"万达广场"前期的一幕，现在整个"海蔚"处于停滞待租、重组招商的状态。不知后期的整改和重新定位是否能救"海蔚"出苦海。

　　济南市场商业回温，不是突然形成的。而在整个宏观经济调控和政府的引导支持下运行，逐渐回升的。近两年新增商业类项目多以复合形式出现，主张休闲、娱乐、购物为一体业态经营，以写字楼加商业形组合，如圣凯摩登城、趵北路6号等；纯商业地产则占据完全的地段优势，如汇泉地王、中国盒子等。以上的几个商业项目已基本售完，购购人群也以投资型客户为主；此外除了市区内商业地产热销，济南周边商业市场也紧跟其后，如长清大学城、章丘绣水街等。综合来看今年的商业类项目销售势态良好。那么，实际情况是否如此？是否像其本身宣传的那么好，是否如媒体评价的如此之火爆呢？我个人认为，不是这样的。我们不得不承认整体房价的上升和速度之快，也不得不承认有部分积聚了一定资金在手中投资者购铺的现象。但究其原因，购房是为了高回报，回报率，选购时看的是地段、品牌和商业的定位，但是我认为更值得考虑的还后期运营和管理的情况，才能较终得出是盈还是亏的结论。往往商业类的开发商大多都不想考虑或是没全面考虑后续的运营，只是一味夸大自已楼盘的回报，在销售模式上下功夫，不顾后果不负责的将产品销售夸大宣传，出售给购房者后，往往后期运营工作由开发商自己或物业公司来负责。在济南甚至整个山东市场没有一个像样或能够有多年运营经验的商业专业运营商。大家都对后期运营都是雾里看花，没有过多的考量，商业的售价、性价比及回报率真实可靠性，整个商业市场处理不冷静和疯狂阶段，没能站在一个城市的规划和需求方面思考，商业功能在某种意义上讲是一个城市的"肝脏"，承负着整个城市的经济增长和可持续性发展的功能，商业的运行仅是开发商自己的事，其中重要的一环是政府的规划和前瞻性的引导，说到底商业与城市经济、布局建设都是相互依辅的。那种随便将泊来形式强加于城市，而没注重济南的本土特色，济南的经济承受力和文化特点的运营商必将"死掉"，值得关注的是刚刚消失在济南的"伊诗丹商场"。所以我认为这种热销是非正常现象下的表现。

　　从商业、写字楼的销售价格来看，下半年的销售均价都比上半年有所提升，就所调查现售项目来看，商业类平均上涨3000元/平米左右；写字楼平均上涨300元/平米；公寓平均上海200-300元/平米。其中商业的上涨幅度，但其售价也高，都有在以万元以上，写字楼相对商业来看，略低一些，但均价也平均维持在10000元/平米以上，而商务类型的公寓均价则在5800-6300元/平米，其中尤以精装公寓价格略高于简装公寓，平均多出400元/平米不等。

　　三、复合型地产优势突出

　　房地产的开发会以2-3年为一个阶段性进行变化。较初开发住宅是以多层为市场主导，后来小高层成为房地产的主要角色，近几年高层是开发住宅完全主要方向，而今天房产的开发又向复合地产型高层小高层趋势发展；而商业、商务类项目也已从以前单纯的1-3层商业或高层办公楼发展到住宅与商业、办公组合的房产形式，复合型房地产势必然会成为下一步房产开发的主流趋势。

　　复合型地产特点与优势：

　　1、自由组合，适应性强

　　复合型地产多半可以依附在自己的消费群体当中，在一定程度上保证了购购力，复合型地产的商业面积相对不大，但能支持其居住群的需求和具有带动周边市场聚集效应，不必非得依附在大型成熟业圈内，也能平稳的运行下去。

　　2、风险相对较小，易管理

　　复合型地产投入，相对纯商业和纯写字楼类产品风险较小，在售后方面物业易管理。复合型地产开发对地段的选择要求相对较宽，但优势特点明显，由于住宅或公寓型住宅相对客户群多，所以运行时住宅公寓先行销售是常规的销售方式之一。户型配比合适，准确的定位等对于后期的销售及管理相对容易。

　　3、带动效应强，回收速度快

　　复合性地产，特别是商业、商务公寓及公寓住宅的综合开发形式，新颖且适合市场发展需求。在一定区域内有带动和提升该区域人气的特点。在产品准确的定位，价格定位、客户群的定位下，能够快速对项目进行销售，达到快速回收资金的效果。相对于商业和商务性房产销售战线显得短且快，市场抗性相对会减小。

　　4、符合现状市场需求

　　随着70后

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