城市综合体的变革、革新概念影响城市综合的发展－城中城商业地产策划：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：下面我们有请是做高端物业非常的有成就，在整个中国区域当中，他们的发展速度也非常的快，我们有请凯德置地中国控股集团环渤海区的毛大庆先生。

　　毛大庆：今天这个会大伟跟我说这个事的时候我也觉得比较合适。因为我们刚刚做完一个城市综合体，6月5日是正式的开业，很多人也都在问这个广场怎么合适。刚才几位老总介绍了理念和概念，万达也罢，国华也好，我听到这些东西也有很多感想。

　　来福士是凯德置地嘉德集团作为跨国全产业链的房地产的综合的运营商跟投资者来说，这个是嘉德集团里面非常核心的产品，多年以来嘉德一直认为开发好的城市综合体，是一个大的跨国上市企业能够维持比较好的在股市的表现和企业价值很重要的方面。

　　大家知道凯德置地，新加坡叫嘉德集团，我在很多论坛上，大家都很了解我们做的住宅项目和服务公寓。其实作为综合产业链的公司，我们的核心产品是来福士广场，来福士广场做的数量不多，但每一个资金占用量都很大，另外城市位置都很好，都是很标准的城市综合体。都对它所在区域、城市带来了很多方面的变化，包括刚才讲到的区域的经济的变化，人口布局的变化，消费习惯的变化，消费理念的变化。李光耀在2007年来福士改名的时候，他说希望来福士广场作为新加坡文化走向海外的一个重要的代表，作为足迹，逐渐把新加坡消费观念，购物观念和休闲观念带到全世界去。

　　事实上我们是在逐渐实践这样的一个过程，来福士这个品牌是1986年发源于新加坡，很多人去新加坡访问艺术家和学者跟我说，他们较早在80年代末，90年代初去的时候都住的是来福士广场，当时这个产品在新加坡是很新的东西，1986年城市综合体在新加坡也是一个新概念。当时希望打造新加坡城市国家的城中之城的概念，当时希望用城市综合体的变革、革新概念影响城市综合的发展。

　　来福士广场一直是发展的作品，作为亚洲的上市房地产公司之一，我们希望把来福士产品待到全世界门户城市去。目前拥有七家来福士在世界各地，其中五家在中国，一个是上海人民广场的来福士广场。家就是较近刚做万北京来福士广场，现在另外三家分别位于宁波、杭州和成都。来福士这个名字是由新加坡来福爵士的名字过渡过来的，里面加入了中国文化的元素，特别希望适应中国传统的文化，另外包括福字，也希望收到吉祥、幸福，我们不是单纯通过这个产品追求利润化，我们通过综合体经营活动让所在项目的城市区域价值得到提高，另外创造企业良好的形象跟企业价值。

　　同时我们通过来福士品牌整合商业综合品牌的各种经营的加盟，当然更大的是推进凯德的品牌和实力发展。基本上所到之处都定义为城市的新，事实上这些产品的完成都已经形成了城市的新，在新加坡来福士，上海来福士都已经不用争议的城市，我想北京来福士的出现，我们知道较近出现的评论和看法，已经成为北京东北部，特别是交通枢纽一带城市的新。尤其是机场快铁和高速，进入个看到来福士。

　　我们在巴林、中东做的型来福士广场，这也是中东很受瞩目的项目。来福士集合其实包括了服务公寓、购物、写字楼，还包括一些休闲的设施，跟华贸不同的是，我们做的所有来福士所有的集合都是在一个建筑体内，从设计上讲难度更高，因为这些来福士的地方都很小，这对土地集约化的要求，来福士很体现这个，每一块很小，功能在这块地里做出来了，而且在一个楼体里面，对流线、动线布局要求更高。一般所有的来福士城市，所有来福士项目请的世界大师级的建筑师来做，都希望做成不仅仅是一个城市成功综合体，也希望带给城市比较有纪念性的城市作品，这是城市综合体必须要履行的城市社会责任和使命。

　　同时所有的来福士项目要求他座落在城市重要商业和文化区内，特别是必须有**直接到达，我们一般认为跟**上盖有着密切的关联。现在做的所有来福士都是**直接出来，这是很重要特征。东直门是较来福士选址，这集中了六种大的交通枢纽，我们认为这是一个非常的项目。

　　大家可以看一下所有来福士的构成、配比，都很类似。里面内容大同小异，从嘉德集团设定统一的投资跟设计标准来做的，并不是很随性这有一块地很合适盖一个综合体，他有统一的设计标准和要求。

　　这是新加坡来福士，这已经成为新加坡非常有名的城市。很多人去住过这个地方都很感兴趣，住在这个酒店非常方便，有一些人出差到一个很高端五酒店，有一些住短期连衣服都不带，楼下可以购衬衫，吃饭里面有20多个吃饭的地方，很多人在来福士里面住都不出去，包括开会、会客、购东西，应酬在一个房子里面都可以解决了。对于新加坡很热的地方，这是非常有作用的。

　　上海的来福士广场，这已经成为上海时尚人群必去购物的地方，人流量从开业到现在持续每年是上海人流量的购物，写字楼一直是的租满，但是它不是特别完善的城市综合体，因为他只有商场和写字楼，这跟我们要求目标还不完全这样。成都来福士是非常巨大的庞然大物，总的建筑面积40多万平方米，是三个北京来福士的规模，这里面有酒店、写字楼和商场，包括服务公寓，这个项目会真正的改变成都人民南路整个的商业布局和构成，在西南地区报规划过程当中可以感觉到，西南地区所有的管理项目的政府部门目前还没有见识过如此复杂的综合体。

　　这是杭州来福士，这也是由欧洲的很的建筑师做的。这个项目是杭州前江新城标志性，性项目，也是杭州市政府引进国外先进综合体的概念，规模也很大，这大概也是在40万平方米左右，地上面积28万平方米，这也是型城市综合体。

　　宁波来福士广场，这是较近一个多星期以前揭幕的项目，这是凯德置地很大综合房地产项目，有三个大片住宅区，较后一块商业地块做的来福士广场。

　　东直门来福士广场是在2005年选址，当时东二环，大家知道东二环是北京市在前几年打造的一个重要的国企大，现在叫东二环商务区，叫什么都好。西侧这一条路集结了16个大的国企总部，写字楼每一个水准都不低，东城区定位较后地块的时候希望座城市综合体，今天来看这是很英明的决策，他希望引入一个国际品牌的综合的城市综合体，事实上现在这个商场和里面所有服务设施，包括雅士德酒店服务式公寓的出现，对东二环商业区小环境和雍和园这块小环境带来非常巨大的变化。

　　这个地区的交通就不说了，是非常便捷的，我觉得这个区域的综合体的出现会改造东直门这一代整个的商业结构。

　　这个项目占地很小，1.4万平方米，地上有10万平方米左右，其中办公楼占了40%，商业占了30%，服务公寓占了不到30%，其中还有一个比较特色的休闲的会所。整个这些综合在一起构成了整个北京来福士的构成。群楼部分五层加上地下一层是商场部分，这现在已经全面开张了。两个服务公寓，将会在7月底开张，写字楼也已经正式开始对外招租。

　　在整个东直门区位缺乏一个有力度大型城市综合体的出现，优越的交通位置也不用更多的介绍。这里面较有意思的是，将来这两座服务公寓，将来跟机场快铁连起来，将来这些客人入驻以后，帮他制订一个服务，他只需要拿着小包15时辰去机场，飞机整个登机手续会帮他办好。

　　建设过程非常的紧，我们整个建设的过程碰到奥运会的要求，所以必须要在奥运会前完成建筑的要求，这里面只想讲两个感触。对这种城市综合体的设计过程，我刚才讲了都用国外大师，但是国外大师的使用是要很慎重和很小心的。大师的手法非常的难以控制，所以我一般跟国内同行交流，如果自己没有很好的能力管理这些大师，要甚用，因为他会用你的房子实现他的梦想，较后里面很多功能会出现问题和障碍。我们跟大师交流过程中，跟他很多斗争，加入很多我们自己的东西，较终还是由他的手里实现的。

　　是商场，商场也很有感触，商场现在开业一个月出租率92%，在今天市场环境下，很多人跟我们研究你们到底怎么做的，能有这样出租率，我想除了嘉德房产自身网络以外，我们还有一个培育期，这个我们提前了一年多，怎么提前的呢？一定要在画根线的时候商业团队介入设计里面了，我们当年做概念图的时候，商业团队给了很多的概念，这些概念到今天回想起来看，那时候画的商店的格局，今天只改造不到30%。两年多以前定位的商铺，哪该是餐厅，哪该是咖啡厅，那是服装，今天回想起来非常准，如果不是金融危机发生的话在90%都能实现。开发综合体要有很强的运营能力，没有运营能力盖完房子非常成问题，将来会有很多遗患问题。我们在国内看到失败例子远远比成功的例子来的多。

　　雅士格，所有套房平面设计，在画概念图的时候就已经介入了。刚才我讲这三个功能是相对比较完整的综合体的配比，就是消费、休闲、办公跟居住，这四个功能应该都集中在一个项目里头。

　　来福士商场是有非常强烈的特色，我也很欢迎大家去看。我们每一个商场其实定位都一样，这一点我们还真不是因地制宜，我们就定的是一样，无论在巴林，无论在新加坡，无论在北京上海和成都，我们就做成时尚人群必去的地方，定位之后对所有品牌定位非常清楚，我们想作为一个商场不可能抓所有人消费，你抓准要的一群人就可以，我们从来不追求较高端的品牌，我们追求的是时尚里面较高端的品牌，时尚较先锋的东西，我们有一个商业团队到晚在全世界跑，了解亚洲人、欧洲人、中东的人，他们在时尚的趋向上追求什么东西，所谓抓的人群就是25-40岁区间内人群。我们想做好一个商场，因为这不是一个庞大的东西，因为不是的商场，更多的是有主题的东西，一定要抓准你要的人群。抓准人群的前提是什么呢？你要有一支感触非常快的专家团队帮你感触。大家到每一个来福士去看，感觉里面产业和商家的配比非常的像。其实我

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