体会城市综合体的成因和形态－城市综合体开发的体会与创新：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：谢谢曲先生，在头都经济报道当中有一个短信平台，四天以前有一个互动的话题，那个短信平台非常强大，每天大概能上2400条短信，那天有一个较喜欢的百货商场，他们把城市综合体的概念拿过来了，他上面写着我较喜欢万达广场，他说能够吃喝玩乐，还能免费停车。我们来看现在老百姓的调查，实际上把商场和百货所有东西有一个界限边缘，他用自己直接的感受，用脚和钱投票，你在大连看不到我们的节目，但是来的时候不妨碍把这个好消息告诉你。

　　华贸的建设对后来CBD东扩三公里，可能对这个下决心的都有推动作用，下面有请国华置业邬象庞总为我们做主题演讲，大家欢迎！

　　邬象庞：尊敬的各位专业、各位嘉宾大家好，北京国华置业的董事长因为临时出差，不能出席，委托我代表发言。

　　今天跟大家交流开发城市建设综合体的一些体会，今天我汇报的题目是城市综合体开发的体会与创新。头先向大家汇报一下华贸在这次全球金融危机的影响下的表现。从2008年金融危机到现在华贸线期投入使用的一号写字楼和二号写字楼出租率一直稳定在90%以上，2008年3月才开始招组三号写字楼到十月份出租率接近60%，截止到今年6月中旬出租率以后提升到85%。进驻跨国公司企业已经超过了192家，华贸公寓出租率目前仍然保持着，从目前的状态形式看，华贸的新光天地商城年营业额会超过30亿元，在目前的环境下华贸丽斯和万豪酒店入住率都在60%，优质高端城市综合体是高效综合体，在经济危机来临的时候相对来说抗跌能力比较强，这也充分说明城市综合体在现代化城市发展中不断涌现是有其深层次的原因。

以下是引用片段：
　　我们体会城市综合体的成因和形态是这样的，随着中国城市化进程的迅猛发展，过去落后于市场发展的各种需求不断的积累，不断的并发出来，从深度和广度上都需要高质量的城市功能载体的出现，于是城市综合体营运而生，国际上大型城市综合体都是建筑形态的代表，形成这种需求的主要深层次原因包括以下几个方面：

　　一是土地集约化的要求。由于城市化进程的迅速发展，城市土地的稀缺性，土地利用价值在不断提高，土地的价格迅速增长，所以土地开发需要集约化。

　　二是城市功能的要求。由于大城市生活、工作、交通等功能相互矛盾，需要这种一站式解决城市的核心，疏解办公、生活、交通等冲突的压力。

　　三是建筑功能互补的要求。城市综合体的特点是把各种建筑功能融合在一起，互为配套，互为支持，这种关系构成了把城市化小的集约化功能，所以人们常常把这种建筑的类型叫做城中城。实际上在华贸的建设当中较早的规划也是一个住宅区加商业配套和学校，虽然这也是一种小的综合体，但是我们后来定位为城市综合体以后商业比重就占据了主导地位，把商务、办公、购物、酒店、居住等功能融为一体，形成现在典型的城市综合体的形态。

　　我们体会城市综合体的经营模式有这样以下特点：一是由于规模大，档次高，常常成为城市区域的。

　　二是占用的沉淀的资金量非常巨大，追求的是比较长期的回报，虽然城市综合体中的住宅部分可以销售，收获一部分资金，但是主体是长期持有的。

　　三是在经营模式上一般做法是以大量持有经营为特色，通过有效的组织和管理保证其功能定位的落实。

　　正因为具有这样的特点所以在打造城市综合体过程当中，发展商要扮演更重要的角色，就是在确定市场定位的同时，还要落实招商、运营、管理，选择更合适的业态组合，较终实现定位。

　　因此相对于国内市场来说，开发建设城市综合体采用的是一种全新的模式，与一般的建房子卖房子滚动开发模式完全不同，这面临很大的挑战和风险。由于城市综合体追求的是长期回报，是发展商不仅要承担开发建设当中压力，而且更重要的是要承担未来经营的压力和风险。所以要求发展商有很强的发展水平和把握市场的能力。如果发展商是一个上市公司，城市综合体的业态可以为他提供很大的帮助和支持。

　　我们对城市综合体的效益做了一个分析，城市综合体所产生的效益是非常突出的，往往超出他本身的意义。从社会效益和经济效益两方面来说，城市综合体会产生良好的社会效益，一是他通过性的形象吸引品牌，知名企业的进驻，带动商业、旅游、服务等效益，成为城市的名片，提升城市的价值。，能够实现土地价值的。由于土地的集约化，功能的集约化，单位面积投入很大，但是产出更高。第三，能够解决大量的城市就业问题，为城市增加税源、税收。第四，能够带动周边区域的价值的提升，由于吸引大量的品牌进驻，促进区域产业定位和升级，另外由于强大的配套服务辐射能力，以及品牌效应，能带动周边区域的地价，房价增值。第五，能够产生城市带动作用。这要采用较前沿、较领跑的理念，整合各种资源，他的经验可以成为行业的标准，城市建设的发展方向。

　　城市综合体还能够产生巨大的经济效益，由于它能够产生良好的社会效益，城市综合体往往较其他类型的建筑产品带来更高的经济效益。除了经营本身带来良好稳定的经济收益以外，城市综合体内有酒店、写字楼，商场、公寓相互支持和配套，各自功能都能得到限度的发挥，内在的价值也会得到大幅度的提升。

　　在市场的实际操作中城市综合体公寓的售价和租金通常要比单独住宅区高出很多，华贸的开发体会，华贸从规划、开发、建设、经营、效益上都体现了上述城市综合体的特点，头先是规划上体现了高度集约，从东长安街延长线15公顷地块上，有写字楼、商城、酒店面积于一体。产品市场定位高端，有三栋高达百余米级写字楼，华贸商城，国际公寓，商务楼和绿地花园组成。

　　项目的主体只租不售，这当中除了25%公寓向公众散售以外，全部定位为长期持有，注重后期的经营，立足长期的回报。

　　采用主流地产模式，在开发的过程当中注重对产业链的整合，做到上游有资金，中游有开发，下游有管理，不仅能够保证物业产品的品质，而且有利于物业的持续升值和品牌的长期经营。

　　自从2007年9月华贸竣工以来也产生强大的聚合效益，目前在华贸商圈云集了1100多个国际品牌，两座堪称高端的酒店，70多家餐厅，20多家咖啡店等等，目前华贸的业态可为社会创造两万多个就业岗位，每年可以给国家带来几十亿税源。金融机构和近千家商业品牌的进驻形成了具有国际水准的华贸商圈，提升了北京CBD产业定位，并且为CBD东扩奠定了基础。

　　我们对城市综合体还有一些新的体会和探索，在开发华贸商业地产为主的城市综合体以后，我们在奥北地区拿了一块地，开展建设以住宅建设为主的华贸城项目，我们借助开发城市综合体经验，商业运营的优势，以建立新的城市生活为开发宗旨，对城市综合体的内涵和外延进行探索，创新奖项目定位为大都会生活综合体，所谓生活综合体有别于商务综合体，又不同于单纯的住宅社区，这里面重视城市生活功能的集成性，在生活丰富快结构大城市中，人们处于工作、人际交往多方面的社会需求，他们对于住宅的理解已经不是单纯的居住的需求了。华贸城完全为了满足人们享受繁华都市生活需要而设计的，他给居住者不仅仅是高品质和便捷的生活，更为其特有的都市生活方式，给居住者带来归属感和价值感，又有可持续发展的动力和辐射力。

　　在具体的规划中我们把55万平米体谅建筑群有机的规划委住宅区和商业配套区两大组团，七万平米的配套商业不建一般零散、分散的住宅群房的商铺，而是集中起来形成一个符合型的都市生活，这个将汇集品牌店，特色餐饮，超市、百货店、休闲健身会所，文化广场等多种业态，集时尚购物、餐饮、娱乐于一体，使人们能够在更好的环境中享受繁华的都市生活。

　　建设大都会生活综合体对于我们来说既是一个新的探索，也是值得期待的挑战。在我们自身努力的同时希望继续能够得到各界朋友一如既往的关注和支持，谢谢大家。

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