在整体市场持续健康发展的背景下，购房热依旧将成为今年下半年绕不开的焦点话题。在了解了热点区域、热点企业、热点项目、热点产品之后，我们有必要对于今年下半年楼市的6大关键词做一次深入的了解，这关系着购房大局。

外来购房

在今年春交会期间，外地人购房比例占到了54.7%。据统计，2005年，攀枝花、内江、乐山、绵阳、南充、自贡、德阳、宜宾、达州以及西藏10地成为成都外来购房主力。2006年外地人购房比重进一步加大，10大外地购房主力区域的成都购房金额均呈现明显上升趋势。乐山、绵阳、南充、自贡、德阳等地购房支出均在1亿元以上。

同样随着成都城市发展的加速推进，来自北京、上海、广州、深圳、香港及海外的购房人士也在迅速的增加。尤其是随着今年6月9日成都成为全国头个统筹城乡综合配套改革试验区后，更多的外地人士都从中感受到成都未来将有更大的作为，纷纷选择在成都购房。据深圳某地产开发企业6月份销售统计数据显示：各大项目购购客户比例里有近25%左右的是深圳来的客户，上海、北京、香港及海外人士来访和购购的比例也呈明显上升比例。

股市VS楼市

今年以来股市曾经出现过全线"牛市"的场面，在赚钱磁场效应的刺激下也曾经一度引发过楼市的资金流入股市的现象，业界对此也发表过种种看法，甚至还出现了股市的兴起将会打击楼市的悲观论调，但从上半年伴随股市火热的同时，楼市并未出现资金分流的现象。业界专业人士对此发表看法认为："股市的上涨对房价来说不会有太大影响，尤其对成都房价。因为成都住宅产品大部分是自住型的，尤其成都人的投资行为更趋于保守，有闲钱时候才投股市，作为人自身需求来说，头先他要安家立业，满足居住情况下如果还有钱，他才考虑做股票、债券，股市的上涨，从资金这块来说，对房价不会有太大影响。另外一方面股市的上涨，对前期已经投进股市的一部分资金，相对来说会形成一种收益，对投资人来说整体收入水平会增加，在这种情况下会支撑购购力的进一步提高，对房价支撑可能有促进措施。"

试验区受关注

2007年6月9日，成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。

消息一出就引起业界高度关注。在接受记者采访时，深圳星彦地产顾问有限公司成都分公司副总经理张猛认为："就房地产市场来看，'试验区'对成都的推动力将非常明显。城乡综合配套改革试验区的定位，意味着成都一直在推行的城乡一体化进程将有实质性的改革深化。成都城乡一体化深入推进后，将有大批的投资者涌向成都，正如当年的深圳、浦东一样，成渝将成为西部创业者的新乐园，无论各行业投资者还是求职者，都将成为当地房地产市场的终端消费者，届时，楼市稳步发展的局面仍将继续，但其规模可能会成倍上翻，因'试验区'的先进诱惑，城市外来人口规模将极速上升。"

企业风格

目前成都市场已经汇聚了京派、海派、粤派、深派、闽派、浙派、港派及海外众多的实力开发企业，来自不同区域的开发企业自然就有各自不同的行事风格，成都楼市在此情况下也多了几分格外的看点，而这些看点正是我们购房者需要细心体会的。

从企业体制来看，目前在成都市场国字号和上市企业的声音无疑是的。这些企业依托强大的资源优势和丰富的资源为成都楼市提供了的看点。比如中铁二局这样的重量级大型国有企业，在今年的成都楼市就显得格外的活跃，尤其是在新界这个项目的运作上赢得了业界的一片赞誉。无论是前期项目形象的推广，还是批次单位的热销都显示出这个企业在先进的城市运营理念指引下，以高度责任心意识推进成都楼市所做出的努力。同样是国字号的华润，在翡翠城项目让成都接受并全面认知了该企业后，今年又将有二十四城和凤凰城相继推向市场，而这一次华润已经站在树立成都城市生活的高度来推动市场发展。无论是从二十四城与贾樟柯合作拍摄关于成都城市记忆的电影，还是以推动成都艺术生活为己任的凤凰城都把华润立志树立成都城市生活的理想变为鲜活的现实。

从派别来看，习惯了低调做事的粤派、闽派和浙派总是在不经意间给市场无限的惊奇。以珠江、恒大、富力、雅居乐为代表的粤派企业为了赢得成都市场的认同，纷纷从公司文化渗透做起了文章，在潜心项目打造的同时纷纷都成立了各自的客户俱乐部组织，并相继推出了各自的刊物。"当别人还在购产品的时候，广州四大家已经在购一种生活了。这样的企业对成都市场形成的冲击力是相当震撼的。"业界专业人士对粤派产品、文化双管齐下的手法给予了高度的评价。而对于同样务实的浙派企业来说，他们较主要的手段还是在产品的精细化。无论是中大、华都、城建虽然少有在市场表现的欲望，但往往就是在项目开盘销售时会让整个市场为之侧目。记者就亲身见证过华都美林湾批次推出时，现场被购房者挤得水泄不通的壮观场面。

产品创新

面对日益激烈的竞争和日益严格的调控措施，产品创新不得不被业界重视而成为市场关注的热点。那么对于成都市场而言，什么样的产品将会成为主流的产品？什么样的创新才会被市场所认同？

红星国际总经理胡钧认为："与北京、上海、深圳等城市相比，成都市场一直都有非常丰富的产品形态，这也是成都市场能够在未来领跑全国的重大资本。之所以在成都市场会一直保持丰富的产品形态同成都市场对新事物一直都保持着强烈的接受和喜爱意愿有莫大的关系。从较初的多层、电梯到联排、叠拼、独院，成都市场都对之表现出极大的热情和接受。从今后的发展趋势来看，电梯两房将会是未来一段时间里成都市场完全的主力产品。之所以下如此的结论，原因来自三方面，一方面是价格方面的因素，在单价持续上涨的语境下，总价将成为影响购购的关键因素，从原来的三房向两房过度也就成了必然；另一方面就是家庭结构带来的变化所致，原有的家庭结构已经由新型的三口家庭取而代之，两房显然也是这个家庭结构的必然选择；再一个方面的原因就是整个生活方式的变化，原有的主卧、次卧、功能房三房结构中，功能房的实际意义并未真正发挥作用，今后在小区内部这样的功能房户外化将成为主流，比如会所书房、会所酒店、会所俱乐部等等都将为这种变化做有力的支撑。"

而对于具体的两房产品如何打造，胡钧指出："这里面有两种比较明显的思路，一种是产品线的思路，一种是市场线的思路。产品线的思路就是保证卧室空间尺寸比例不变的情况下，调整室内其它空间尺寸比例。而市场路线就是我们常常看到的某些在市场推出了的创新空间产品，比如蓝光、置信、万科等企业推出的创意空间，这是通过抓住客户需要更多的面积的心理，在产品上推出了局部空间创新的手法，在保持总价不变的前提下，让购购者获得更多的使用空间让其成为当下乃至未来很长一段时间里市场的主宰产品。"

创新当然也体现在某些高端产品上，比如为迎合成都市场的口味推出的"瘦身别墅"就是其中典型的代表。对于这一点，胡钧认为："从成都目前高端市场来看，真正的好产品并不多，大多都是为了迎合市场而做了相当的变形，比如别墅，目前成都市场并没有出现真正意义上的别墅产品，基本上都在类别墅的产品层面，市场之所以接受这些产品是因为目前在价格指数和居住功能两方面还能取得大体的平衡。成都市场还缺乏对真正高端产品的认知，但随着城市整体提升的加速进行，成都在高端产品的突破将指日可待。"

城市运营

近年来成都先后荣获"国家环境保护模范城市"、"中国十大较具经济活力城市"、台商"极力推荐"城市、"十大中国大陆较佳商务城市"、"中国城市综合实力"、"中国较佳旅游城市"、"国家森林城市"等荣誉称号。

所有这些都说明成都在城市运营层面所取得的巨大成功，这些成功也必将对成都楼市的发展注入恒久的活力。"成都房地产市场之所以能够汇聚这么多的巨头开发企业，原因就在于这座城市的整体发展水平和前景已经受到世界的瞩目，尤其是近几年政府对城市运营力度的不断加大，不断地走出去宣传、推广自己，不断地有大型的企业走进来，一个良性的城市运营循环体系已经建立起来，这为成都市努力打造中国中西部地区创业环境较优、人居环境较佳、综合竞争力较强的现代特大城市打下了坚实的基础。相信随着更多的巨头开发企业进驻成都，城市整体运营对区域房地产市场的深度效应将会越来越显形的得以体现。"成都实效顾问机构执行董事吴昊对成都近年城市运营给出了相当高的评价。

　　　　　(作者：樊小兵 李豫龙)