阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
商业地产商圈测量法则
摘要:
商业地产在进行市场商圈分析中,较基础的工作是划定市场商圈的范围,也称为商业地产市场商圈的测量。
(1)商圈测量的五大黄金法则。西方一些零售专家对商圈理论进行了长期的研究,总结出一些带有规律性的定律。
①莱利的零售引力法则。美国学者莱利先生研究了美国的都市商圈,总结出都市人口与零售引力的相互关系,被称为莱利法则或莱利零售引力法则。
莱利法则的前提是:假定有a,b两个都市,处在二者之间的c城会有多少消费者去a城或去b城购物?以表明a,b两城的零售引力有多大。
莱利法则的内容是:某一城市的零售引力与两都市人口成正比,而与中间城镇到两都市间距离的平方成反比。具体公式为:
式中:——a都市从中间地c城吸引来的购购额;
——b都市从中间地c城吸引来的购购额;
——a都市人口;
——b都市人口;
——a都市与c城的距离;
——b都市与c城的距离。
②康维斯的均衡点法则。康维斯,又译康帕斯,为美国伊利诺大学的经济研究学者,在1943~1948年间对莱利法则进行了深入研究,依据莱利法则,提出了康维斯均衡点公式,用以测量商圈的分界点。其公式为:
式中:——a地到商圈分界点的距离;
——a 、b两地间距离;
——a地人口;
莱利法则和康维斯法则在欧、美、日得到广泛的运用,但也有一定的局限性,因为它仅是以人口和距离作为分界点的影响因素。
③科亨·阿普波姆法则。阿普波姆先生的创新性在于两点:一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一,舍弃了人口方面的影响因素;二是将两地间距离换算为小汽车行使时间,更符合现代社会的特点。
阿普波姆法则的内容是:
式中:——a地到商圈分界点的时间距离(小汽车行驶时间);
——两地之间的距离(小汽车行驶时间);
——a地的销售面积;
——b地的销售面积。
前述三个法则,除了莱利法则,就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为:“莱利法则只适用于计算有关耐用品、专用品的商圈分界点,而不太适用于计算日常用品。另外,在莱利法则那里,是以都市人口都具有购购力,人口多的都市更具有吸引力为前提而进行计算的。然而,实际上会有许许多多的因素交织在一起来决定商圈的大小的。这些法则并非必定与实际调查的结果相符。”因此,在研究超级市场商圈分界点时,莱利法则只能作为一种参考,而非准确的依据。
④哈夫概率法则。哈夫博士是美国加利福尼亚大学的经济学者,是哈夫概率法则或曰哈夫模型的创立人。
哈夫概率法则的特点是更接近于实际,他将过去以都市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位,综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素,将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。其内容是:“在整个商业聚集区集中于一地的场合,居民利用哪一个商业聚集区的概率,系由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定的。”其公式为:
式中:——居住在i地区消费者至j商店街购物的概率;
——全部零售店铺的总数;
——j商店街的卖场面积;
——居住在i地区消费者至j商店街购物所需的时间;
——购物途中障碍指数,凭经验推出。
⑤凯恩的吸引力法则。哈夫模型尽管考虑了多种因素,但应用起来相当复杂。针对这种情况,J·凯恩创立了吸引力法则。其内容是:通过比较两个都市间的人口比、到第三地的时间比和卖场面积比来决定两都市间的商圈分界线。
尽管上述黄金法则都有一定的规律性,但仍不能将各种因素要考虑进去,因此,根据本地区实际情况,进行一些经验分析也是非常必要的。
(2)中国是一个地广人多的大国,由于各种原因,经济还很落后。同国外相比,中国的二元经济结构相当突出,城乡差别非常大。这也就构成了中国城市超然于农村的局面。城市作为一个地区的政治、经济和文化,其辐射能力是相当强的,而中国,农村经济上相对落后,基础设施建设的不完善,城市和农村由此变得割裂开来。这决定了我们研究商圈问题时,不得不只就城市范围内作探讨。
下面是就零售业态商圈所作的一些理论研究:
头先假定:① 消费者是理性人
② 消费者可选择的任意三个商店
③ 消费者购购物品时所考虑的费用有三种,物品价格P,购购物品过程中所发生的费用(如车费)f,使用过程中因质量问题造成的费用w。
A.计算各商店的商圈范围
假定:① 各商店的物品种类和价格P相同
② 各商店的物品质量以及服务(Service)相同
③ 费用f随距离S变动
那么,消费者的先进选择就是考虑哪一个商店离他较近,即 较小。如图6-1所示,A的范围为ZOX区域,B的范围为XOY区域,C的范围为YOZ区域,( 为单位距离所发生的费用,在此,各 都是相同的)
假定:价格P不相同,则他们会选择A商店而放弃B商店。
同理Z′OZ区域的居民亦选择A而放弃C,YOY′区域的居民选择B放弃C。
这样,A商店的吸引范围就增加了XOX′和Z′OZ两块区域,从而扩大为Z′OX′区域。B商店增加了YOY′区域,但损失了XOX′区域,较终变为X′OY′区域。C也就只有Y′OZ′区域了。
对于XOX′区域的居民而言,如果假定:
1. 各商店的商品质量和服务不相同;
2. 因质量和服务不佳造成的损失为W,W可以是PQ的一个百分比。
因此,他们就会选择A商店而不是B商店了,这样一来,各商店的吸引范围就发生了变化。
A为Z″OX″区域,B为X″OY″区域,C为Y″OZ″区域。
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