产权形式对公共商业楼宇经营管理的影响

  由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：

一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好

  统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约，供参考)。

商场管理规定

　　为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

　　(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。

  　(2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业罚款100元。

  (3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4公里按歇业半天，4公里以上按歇业处理。

  (4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。

  (5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。

  (6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2／3。违者罚款500元，并限期改正；造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。

  (7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。

  (8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。

  (9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。

  (10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。

　　(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。

　　(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。

　　(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。

　　(14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。

　　(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。

　　(16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。

　　(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。

　　(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。

　　(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元；若有损坏者，还须按价赔偿。

　　(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。

　　(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。

　　(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。

　　(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。

　　由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。

　　二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。

　　因此，对于分散产权的公共商业楼宇，较好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

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