从科学规范的角度如何来认识使用权及其价格？

房地产的价格实质是房地产权益的价格，其所有权属是对物权的占有

权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称。房地产的价格是通过其使用

价值来体现的。

在房地产完全市场化的社会里，房地产的使用权可以通过拥有产权直接

获得和通过租赁或典当而取得。在我国大量的是通过福利分配，调拨使用而

得，它们根据政策有的可由承租人以合法的形式购购产权，有的则不能，差

异也是很大的。

目前房地产的使用权评估可分为两种状况。其一是通过市场取得的房地

产使用权的价格评估，有如下三种情况：是通过房地产交易取得产权而

拥有的使用权，其使用权价值依附于其产权，不需再评估；，第三是通

过租赁、典当取得的房地产使用权，根据其租期、已付租金的时限或典期，

和房地产的状况及权利是否允许转让等，评估其有限期的使用权价格。

其二是通过福利分房取得的未设定租赁期限的公有住房使用权。因为是

使用权，其价格与使用期的长短密切相关。同时也须注意到房地产具有经济

寿命，其标志是维系其使用的成本超过其产生的收益时，这时它将被改建

（造）或拆除。过去我们国家对这类房屋大都实行的国家补贴低于准成本租

金的福利租金。在低租金不足于维系其正常的使用成本情况下，每年要实行

大量的贴补，但这种净收益小于零的状况，并不意味着它将被拆除。假如在

完全的房地产市场，某人拥有某楼宇无限期远低于成本租金的完全租赁权

利，那么，他享有的权利比他获得楼宇的产权还要大。现今未设定租赁期限

的公有房屋使用权的权益一般包括：1、长期的使用权；2、动迁被安置的

权利；3、购购权；4、交换权；5、置换权；6、不具备转租和收益权；7、

不具备产权方拥有的权利（如抵押、典当等）。在评估这类使用权价格时，

仅有估价原则是不够的。虽然，这类使用权在广义的房地产市场上通过动拆

迁的安置补偿（货币安置）、交换、置换，已经反映出了其内在价格，但从

本质上来说它的评估价格尚在形成过程中，这过程中要有价格，因此有市就

有价。这类价格目前的特征是随政策的影响波动较大。

基于这种情况房地产使用权的价格评估一般应以其同类商品住宅价评估

价格为依据作适当修正求得，因为房地产的市场较终都是商品化的市场。具

体是在同类商品住宅单价的基础上头先减去公有住房出售所需支付的出售单

价，但此单价中有关工龄折扣应予免除，这是由价格的先进性决定的。其次，

作适当的权益修正，如在使用权的基础上转变成产权房以后的一定年限内交

易权益受到一定限制，价格有所剥离，也当作减价修正，这部分约占总价格

的5%左右。第三，减去在交易过程中的土地收益（目前是交易价格的1%）。

此类房地产的使用权也有远远高于上述所及的评估方法所得之价格。比

如，某危棚简屋区，房屋质量极差，人口密度较大，人均面积较小，恰遇旧

城改造，兴建商业楼宇，原拥有使用权的住户有被安置权，这时该使用权的

价格评估就不能用前述方法了，评估的价格已由使用权演变成被安置权利的

价格。

同样也有使用权远小于前述一般评估方法所得价格的情况。比如，某房

地产由于产权的特殊性，不能出售给承租人，有的还不是无限期的租赁权，

承租人不具有购购权、无限期的使用权、置换权等一般公有住房使用权的权

利。在低租金状态下，它与其他产权的公有住房差异并不大。一旦随着住房

制度的改革，提租到成本租金，商品租金，这种状态下的房地产使用权价格

所剩无几了。评估时一般可以以收益还原法为主要方法进行调整，定量评估。

（房地产报 王建忠）