在一些社区曾经发生这样的现象--部分楼宇紧邻闹市和商业街，于是被精明的商家 相中 安装广告牌或竖起霓虹灯。发展商自然获利不少，但许多业主对此则非常不满，他们认为随着商品房权属的转让，建筑外墙面的所有权和使用权也随之转移给全体业主，产生的收益自然归全体业主所有。对此，双方争议很大，由此还产生了一些纠纷。那么，商品房所在楼宇的外墙使用权究竟属于哪一方？与此相关的楼宇的屋面使用权、楼宇的命名权和小区的命名权又是谁说了算？归根结底，这是一个涉及开发商对商品房及公共配套建筑、设施的权利界定及权利保留的问题--

商品房交易十大问题系列探析之八

开发商，请不要滥用你的权利

北京劳赛德律师事务所 蔡耀忠律师

开发商保留部分权利的由来

根据建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：新建的房屋，申请人应在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房购受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

从以上规定可知，对于商品房来说，因房屋的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及房屋竣工验收资料均由开发商以自己的名义取得，因此，商品房竣工后，头先应由开发商向房地产行政主管部门申请房屋所有权初始登记，由开发商取得整幢楼的房屋所有权证或确权证明文件（一般称大产权）。然后，根据开发商与购房人签订的《商品房购卖合同》的约定，购卖双方在房地产行政主管部门办理房屋产权过户登记手续，由购房人取得其所购房屋的房屋所有权证（一般称小产权）。也就是说，商品房开发建设及销售过程中，头先由开发商取得商品房及相关配套建筑、配套设施的所有权，然后再分割过户给购房人，因此，就存在开发商在销售商品房的过程中保留某些权利的问题，下面就开发商通常予以保留的几种权利进行分析。

开发商对商品房外墙面使用权和屋面使用权的保留及限制

商品房外墙面使用权和屋面使用权属于全体业主

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及北京市国土资源和房屋管理局 关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知 的有关规定，商品房的外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积，由该幢商品房的全体业主分摊。也就是说商品房的外墙面的所有权属于该幢商品房的全体业主共同所有，当然，外墙面的使用权也属于该幢商品房的全体业主。实践中，某些商品房地处闹市区或临街，其外墙可安装广告，外墙使用权有一定的商业价值，开发商则希望能保留商品房外墙面的使用权，在外墙面上制作广告以获得收益。

商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分，屋面的所有权应属于该幢商品房屋面所及范围覆盖下各层的房屋所有人共同所有，当然，屋面的使用权也属于该屋面所及范围覆盖下各层的房屋所有人。同样，因屋面上可设置、安装广告牌或电信发射装置等，屋面使用权也具有了一定的商业价值，因此，开发商也希望能保留商品房屋面的使用权。另外，某些开发商把部分屋面的使用权作为屋顶花园 给购购顶层房屋的购房人，并在合同中约定由其享有屋顶花园的专有使用权，这实际上也是开发商处分了属于其他产权人的屋面使用权。

开发商可以有限制地保留商品房外墙面和屋面的使用权

商品房外墙面和屋面均是商品房不可分割的一部分，目前，国家和北京市现有的法律、法规、规章均未对开发商能否保留商品房外墙面使用权和屋面使用权作出明确规定。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房购卖合同》示范文本第十七条明确要求购卖双方就商品房外墙面使用权和屋面使用权作出约定，说明并不禁止开发商保留商品房外墙面使用权和屋面使用权。

１．必须在《商品房购卖合同》中予以约定

从上述分析可知，商品房的外墙面使用权和屋面使用权属于该幢商品房全体业主。根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条的规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得所有人一致同意，并签订书面协议。因此，开发商若要保留外墙面使用权和屋面使用权，必须在《商品房购卖合同》中与该幢商品房的全部购购人约定，否则，开发商不能保留该商品房的外墙面使用权和屋面使用权。同样，对于开发商销售顶层商品房 平台的，开发商也必须与该平台覆盖范围下各层的购房人约定，该平台由顶层住户享有专有使用权。

２．必须承担相关的修缮责任

建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条的规定：异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用以下列原则处理：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；屋盖的修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。可见，商品房外墙面和屋面的修缮责任是由房屋所有人（购房人）承担的。笔者认为开发商保留商品房外墙面使用权和屋面使用权，而又由购房人承担外墙面和屋面的修缮责任有失公平。为体现权利义务的一致性，笔者建议若开发商保留商品房外墙面使用权和屋面使用权，购房人可在合同中约定由开发商承担商品房外墙面和屋面的修缮责任。

３．不得损害业主的利益

另外，即使开发商保留了该商品房外墙面使用权和屋面使用权，开发商在行使权利时，也必须不得有损害业主利益的行为。

开发商对小区和楼宇命名权的保留及限制

小区和楼宇命名权应由发展商行使

开发商开发建设一个小区时，头先由开发商给小区和小区内楼宇命名。根据国务院《地名管理条例》及其实施细则和《北京市地名管理办法》的规定，开发商给小区和小区内楼宇的命名还须报政府地名办公室核准，只有经地名办公室核准，取得《建筑物名称核准证》的名称才具有法律效力，公安局也是根据经地名办公室核准的名称制作标志，发放品牌。对于商品房来说，小区和小区内楼宇的命名权实际上是由开发商行使的，小区建成竣工交付购房人后，行使小区和小区内楼宇的命名权实际上是行使更名权。

商品房作为开发商生产的产品，开发商在给小区命名时，往往注入自身的品牌概念，如北京万科企业有限公司将其在北京开发建设的小区命名为 万科城市花园 、 万科星园 、 万科青青家园 等。开发商保留小区和小区内楼宇的命名权实际上是为了维护企业的对外形象，是开发商对其开发的项目负责任的体现。若开发商不行使小区或小区内楼宇的命名权，待小区建成竣工交付后由小区业主命名实际上很难操作，小区全体业主很难作出统一的命名，而作为小区全体业主代表的业主委员会通常在小区竣工数年后才能成立，这样会导致小区的命名权在事实上无法行使的情况，笔者认为，小区和小区内的楼宇的命名权应由开发商行使。

小区和楼宇的更名权应转交全体业主

商品房建成交付使用后，小区全体业主对整个小区享有所有权。若此时开发商仍保留小区的更名权，为了自身的利益任意给小区更名，将影响小区业主的利益。笔者认为，小区的更名权在商品房建成交付使用后应由全体业主行使，不应由开发商保留。

开发商对更改、修订小区规划权利的保留及限制

根据《城市规划法》第三十一条和第三十二条规定，建设单位开发建设商品房项目，必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。也就是说，开发商取得商品房预售许可证销售期房时，对同期开发建设的商品房的规划设计方案是确定的，开发商应按照该规划设计方案施工，建设商品房及配套建筑、配套设施。

根据《商品房销售管理办法》十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户形、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知购受人。购受人有权在通知到达之日起１５日内作出是否退房的书面答复。从以上规定可知，开发商可以保留更改、修订建筑规划的权利，但其对规划的变更必须经规划部门的批准，同时若该等规划变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及其他影响在合同中约定的商品房质量或者使用功能时，必须经购房人同意，购房人不同意该规划变更的，有权选择退房。

开发商对后期开发的商品房接驳已建成商品房配套设施的权利保留及限制

商品房小区分期开发建设时，存在后期开发的商品房需接驳已建成商品房的水、电、气、暖等配套设施的问题。笔者认为开发商可保留后期开发的商品房接驳已建成商品房配套设施的权利，但开发商行使该项权利时，须不得影响已建成商品房的正常使用，开发商在建设先期开发的商品房时，需充分考虑其设计容量、负荷，以保证后期开发的商品房的接驳不影响其正常使用。

通过上述对开发商通常予以保留的几项权利进行分析，笔者认为开发商可以在销售商品房时保留某些权利，但开发商在行使保留的权利时须不得损害购房人的利益。同时，开发商应在《商品房购卖合同》中与购房人明确约定其保留的权利。

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