购物（ShoppingMall）工程管理浅析

　　购物作为新兴的商业地产运营模式，近几年在国内得到迅猛发展，目前国内规范运作的购物，通常是由单一大业主持有全部、或大部分产权，包涵地面、及地下建筑，建筑面积不低于8万平方米，经营状态以百货业、超市、餐饮业、娱乐业为主，部分还具备住宿、及办公职能。其工程管理较常规物业工程管理有很大差异，其差异主要并非体现在由于经营业态的复杂性，所导致的工程管理技术难度上。
　　
　　工程管理技术难度的增加，只是表象，其差异主要源于单一业主的地产产权模式，及业主长期经营持有、以地产租赁为主的购物经营模式，所带来的工程管理思想的差异。购物产权单一持有，使业主通常自行履行物业管理职能，多为自组物业管理公司、或在购物管理公司中设立物业管理部门，此类情况，可能还会再聘请社会物业管理公司提供服务，但外请物业管理公司主要提供劳务人员，属于类似于“包清工”的概念。
　　
　　购物工程管理服务对象，不同于常规物业管理中多业主团体、而是单一业主，其工作范围，自然也不再局限于通常的公共设备设施设备运行、保养、及维护方面，而是顺延至“持续进行技术性改造，通过改造，适应不断调整中的租户需求，及有效降低购物的运营成本”。
　　
　　在开发商已经完成基础设施设备建设的多业主类地产项目中，物业管理费中用于工程管理部分，一般仅够支付设施设备的运行、保养，资金成本的受限性成为物业工程管理的核心制约因素。而在购物项目中，作为与业主同体的工程管理部门，为更好地适应租户需求，以取得更高租金额；或通过技术改造，不断降低购物的运营成本，所需要产生的工程类费用的资金需求，理论上都会得到支持及保证的。因此，在不受资金限制的前提下，通过引进新技术，或运用各类技术组合，优化工程管理品质，降低成本，满足租户需求，将是购物工程管理的核心工作，因此，“技术管理”成为购物工程管理的重中之重。
　　
　　在“技术管理”核心基础上，购物工程管理，呈现出以下特质：
　　
　　头先，用“服从、服务于以租赁为主体的购物经营管理模式”的思维，主导工程管理中一切工作的组织推动，是购物工程管理工作的主导思维。购物租赁经营一个重要特质，就是业主经营管理的长期性。这就要求工程管理工作，在购物前期规划设计期、开业前集中招租期、及正常经营管理期等不同阶段内，所有工作都保持长期性、，连续性，应该避免一切短期思想、或短视行为，工作中应以业主持有购物产权的法律充许时限，为规划整体工作、引导具体工作的总体时间表。
　　
　　其中，购物规划设计阶段，工程前期介入是极为关键的。目前国内购物业态构成多为百货、超市、餐饮、娱乐业主力店，辅以中小开间精品店铺组合形式，购物作为大型公建，有关消防系统设置、空调系统配置、给排水线路布局、及电力分配，及发展商承建部分、与主力店租户自建部分设施设备的技术衔接的合理建议，是工程前期介入的较重要工作，因为这也是购物能否顺利招商的基础，特别是作为购物品牌保证的主力店招租过程中，各大知名品牌企业，一般都会有更多细化的设施设备技术要求，在WAL-MART租赁合同中，仅设施设备条款就有四十余页。
　　
　　同时，在招商部门，根据市场调查，确认购物主要招商范围，并明确招商区域后，工程管理部门就需要与设计单位进行广泛、深入地探讨，在合理使用建设成本的前提下，为租户提供较合理的设备设施配置，降低主力店租户进场后的技术改造成本，或降低其运营期间费用，较终增加对租户吸引力。
　　
　　在购物中，大型主力店一般租期较长，多数企业都有自行进行二次施工，发展商（业主）在建设过程中，水、电管线一般只铺设至租户门前、空调系统一般也只到主管、消防系统在通过一次性验收后，可能还要重新调整。因此，物业工程管理部门在前期要对各业态租户所需要、同时也能承受的设施设备到位程度，进行分析，一定要避免重复建设，不要被动地增加业主、或租户的建设成本。例如餐饮、娱乐业作为特种行业，消防需要专项审批，发展商是否需要先期进行消防系统建设及报批，都可以与租户进行约定。
　　
　　其中，在购物集中招租期，工程管理部门，对租户各类设施设备技术要求的可行性分析，及运营成本的测算，也是招租部门较基本的谈判依据。因为多数购物都会存在二次供电、供水，及多家租户共用空调情况，工程管理部门在有关费用测算、分摊方面，必须要作出准确估算，才能确保费用标准得到租户认可，特别是购物耗电巨大，一般8万平方米的购物年用电量都不会低于100万KW/时（包括租户用电），而且，现在国内多数地区又推行峰谷平电价，因此通过合理的技术性测算手段，及对不同业态租户不同时段用电量的分析，先期测算出电价底线，及租户可以接受的合理值，还有不同营业时段、不同业态租户空调费用的合理分摊方法，都将作为招租部门与租户谈判的必备数据。即不能出现因为水电费价格用让租户望而却步，也不能由业主被动承担租户运营成本。另外，要对购物运营后，业主（发展商）、与租户设施设备的维护义务范围界定，结合租户租约时间，作好长期成本测算，配合招商部门在与租户谈判，避免无谓增加业主（发展商）长期性的设备设施运营、维护、甚至更新的费用。
　　
　　在招租基本完成，各主力店开业后，购物开始进入正常运营期，工程管理依然不同于一般物业类型的工程管理，简单地进行常规的工程管理，除作好设备设施的常效运行、维护、保养外，购物工程管理还处于活跃状态，不断引入先进工程技术，开展设施设备改造，提升购物对租户经营需要的满足度，或降低业主购物运营成本。
　　其次，在购物工程管理中，成本控制是较永恒的话题。国内购物目前一般都在走高品质商圈路线，进入正常管理期后，购物运营成本十分庞大，其中公共水电费用，设施设备维护，及安全、环境、工程等服务团队人力成本是较重要的组成部分。
　　在购物成本管理中，工程管理部门将是能够进行有效管理的较有力部门，而且工程管理进行的成本控制，将不能仅仅依赖常规的、简单的“节约”手段，而是善于技术改造和更新，利用“主动、积极”的手段，实现在保证甚至可能提升服务品质基础上的“节能、减员、延长设备设施使用寿命”等成本管理工作。购物的工程成本管理，将持续在购物的整体运营周期中。
　　其中，在购物前期规划设计中，水电成本控制较为表象及直接。购物为营造良好购物环境，除普遍拥有水景广场外，夜间灯光环境更是耗能巨大，另外，购物一般实行电力分配总分表制，强电转换也会造成大量电损。因此，在前期规划设计中，就必须加以考虑，例如，通过对地下停车场、公共通道照明设置多回路控制，可以根据照明、及经营需要逐次开放；同时，在国家现阶段为避免电力资源浪费，对用电量不足的变压器，都会收取保底基本电费情况下，根据购物多数都配二个以上高配间，在通过对空调等高耗能设备进行合理测算后，作好布线分配，就可以在非用电高峰季，申请接驳空调等设备的变压器报停或较小额收费等，都是有效的工程成本管理手段。
　　通过后期技术改造，优化购物运营服务流程，简化服务团队岗位配置，降低人力资源成本也是工程成本管理的重要的组成部分。在租户基本完成进场，购物运营进入成熟期后，各项安全、工程、环境管理基本进入规范执行期后，就是通过设备改造、技术更新，持续实现减员增效的推动期。例如，通过在夜间主通道增加临时性摄像头减少安全巡逻人员，在各类机房内设置远程控制、及仪表同步显示，减少工程日间开场、及夜间巡视人员等。
　　业主（发展商）为租户提供的设施设备，特别是空调、电梯等大型机电设备寿命期，肯定低于购物产权年限，因此，通过工程部门，积极有效地设备保养、引进新技术、甚至局部改造，延长设备使用周期，减少业主设备更替频次，节约的费用将是惊人的。
　　购物的工程成本管理，实际上也是另一种增益行为，特别是对租户实施的“包单价制“的空调、电费收费等。一般主力店租户进场签约前，都会对空调及电费标准，通过专业人员进行测算及判。在双方约定标准后，如果通过技术改造，减少线损、采用错峰用电等方式，降低成本，实际上也会增加业主（发展商）收益。
　　再次，拥有具备建筑业、大型机电深厚技术基础、及对分包单位统筹管理经验，预决算基础能力、并对新技术具有敏锐嗅觉、擅自技术导入与组合的工程管理团队，是购物工程管理的人力资源基础。常规项目中，多数工程管理人员都是从一线维修人员转化而来，只是利用管理项目设施设备的基本稳定，主要依赖对设备设施的熟悉程度，开展工程管理工作，对于购物工程管理是难以胜任的。特别是购物中经常出现的不同业态租户更替，所带来的建筑物本体改建、空调、电梯等大型机电设备改造、消防系统改造、给排水系统改造，部分工程可以还要涉及到重新规划报批。
　　较后，擅于利用“专业分包”，引进社会资源，是购物工程管理中，较重要的统筹手段。购物的众多改造工程所带来的工程量，自有的工程管理团队肯定无法承担，因此，在保证自有一线维修员工可以承担购物设施设备日常管理工作外，除常规的电梯、消防系统等进行专业分包，及也可将空调主机等大型机电设备的保养维护进行专业分包外，由购物物业工程管理部门进行技术控制、主导推动的，外来专业公司“清工式分包”（“材料、人工、管理费”），也是重要的分包组织手段。部分体量较大的购物还可以将对租户的日常维修（租户自建、自有部分）服务，也进行分项分包，引进专业公司提供驻场服务，在及时满足租户需求的同时，避免专业分工过

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