专业市场策划：如何评判低风险高价值商铺？

  1、商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物商铺及批发（物流）市场商铺，前两种按属性都可统称为独立产权街铺，后两种按属性都可统称为分割式产权商铺，总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型示意为：社区底商 < 商业街 < 批发（物流）市场 < 购物商铺。以上仅代表一般情况，也不排除有特例。 

　　2、在投资时除了要选对产品以外，从中观及微观上要注重商铺产品及物业本身的可用性，从中观层面应主要关注：

　　区域规划。从商铺位置而言看，区域是否未来有机会成为城市分商业，如果有则商铺大；

　　区域是否有人口更新或聚集机会。如果区域未来会成为高端住宅聚集区，人口密度是否在未来会有显著增长，则商铺大；

　　区域道路是否有重新规划的可能，如果道路规划后使项目可视度与可达度均可更佳，则商铺具。

　　3、从商铺物业本身的微观层面而言，一个商铺如果能够满足多种业态的经营需求，则相对越有价值。具体考虑主要指标示意如下：

　　有无餐饮条件预留，如排烟、燃气、上下水等；

　　层高是否达到正常标准，一般在未装修前应达到4.5米为佳；

　　是否有停车位置安排；

　　外围交通是否合理，而不必绕行很长路线才可到达；

　　商铺可视度是否良好，一般可视度越高则越具价值。如在高架桥下的商铺就是可视度不佳的典型；

　　4、购购包租式产权商铺要注意包租人是否有能力保障回报，一般对于看起来过于，没有风险的投资产品需要慎重选择。

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