从运营模式看地产企业市场发展模式优劣

房地产企业市场发展模式探讨之一

　　本文力求从房地产行业的市场状况出发，探索中国房地产行业的产业规律，为企业在房地产领域寻求属自己的市场定位和发展模式。

一、从产业周期和发达国家市场经验看待中国房地产市场的发展规律

　　房地产业的发展经历了三个阶段：

　　阶段是以房地产开发为主，开发商和投资商大多是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。

　　阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。

　　第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。

　　目前，我国房地产业发展正处在阶段向阶段的快速过渡时期，房地产企业正在探寻更多的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。

——摘自国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松文论

二、中国房地产开发的主流模式和成功案例

1、万科模式——专注于住宅市场的专业化、标准化开发模式

　　模式机理：联姻资本市场，联姻国企，标准化、专业化、规范化快速发展，已经形成巨大的品牌影响力，逐步向行业寡头发展，专业化方向是“像造汽车一样的造房子”的工业化住宅发展思路。

　　优  点：联姻国企，打通社会资源；上市融资，打通资本市场；专注住宅标准化操作，可快速发展和复制的商业模式。

　　缺  点：住宅是较易于标准化的产品，单纯的产品并非是住宅开发商的核心竞争力，资本、设计、行销、管理、品牌才是这类企业的核心竞争力，并且市场逐渐进入寡头垄断时代，市场空间看似巨大，实际留给一般开发商的发展空间越来越狭窄。

2、万达模式——专注于大型商业综合体组团开发的商业地产创新模式

　　模式机理：专注于商业房地产开发，租售并举，持有优质商业，创造了中国商业房地产市场较成熟的商业地产开发运营模式（酒店、写字楼、购物、院线、住宅五位一体）。简单的说就是“一边盖房子，一边搞经营，双势互动，长短共赢”。

　　优  点：跳出来一般商业地产开发商“只售不租，短线获利，长线风险”的运营怪圈和行业诟病。运用自营的酒店管理、百货公司、院线等经营管理团队，为商业加入关键的商业活力（主力店），加速商业价值提升，既有短线收益，又可以长线获取优质的经营性物业。

　　缺  点：开发周期很长（平均4年以上），对开发商的经营能力（这是一般机构都很难做到的）要求很高，需要长时间的积累才能真正对提升商业价值产生效益。模式构建初期，持续强有力融资支持是必备条件。

3、碧桂园模式——像卖白菜一样的卖房子的住宅开发模式

　　模式机理：不追求产品的完全利润，不追求过于个性化产品服务，追求资金的快速流转效益，追求资金和项目的“薄利快销”，做好住宅开发的标准化管理和控制后，快速强劲的全国化复制模式。

　　优  点：运营效率高，区域市场竞争力影响力巨大，高效的资金运作能力，为碧桂园带来了丰厚的回报和快速的增长，饱受资本市场追捧。

　　缺  点：运营风险较大，超级快速的发展对资本的运作能力提出了更高的要求，市场抗风险能力下降，快速而成功的模式，但并非公认的好模式。

4、SOHO中国模式——专注于城市商业综合体的开发模式

　　模式机理：专注于一线城市的商业用地开发，用“办公、居家办公、商住办公”的商业综合体产品模式，令众多投资者痴迷，创造了一个又一个的销售奇迹，08年单盘逆势12天销售40亿，令业界咋舌。

　　优  点：SOHO中国一直坚持“大公司、小规模”的运行理念，核心团队十几个人就能玩转上百亿项目，除了他高远独特的市场发展定位之外，就是他有效合理利用市场分工的功劳。

　　缺  点：受产品定位和选址要求的限制（都是一线地块或烂尾楼），SOHO中国的地产项目开发模式并不能很快速的克隆和复制，但是这种模式的成功率很高，品牌形象很好，港股上市后备受追捧。

5、天河城、万象城模式——专注于购物开发和百货经营的开发模式

　　模式机理：专注于在城市核心商业区拿地建购物，运用多年积累的商业合作资源招商组市，获得商业物业增值和百货经营产值的双重收益，偶尔也会高价出售一些独立产权商铺以补充投资盈亏。

　　优  点：更加专注的集中于一点发力，才有可能形成百货业态的经营实力，商业地产的真正价值，并不是仅仅在出售时那一刹那，更在于漫长的商业经营价值里面。

　　缺  点：由于模式较单一，百货购物对选址和经营能力要求又非常高，且难以标准化发展，所以，尽管他们初期项目都很成功，但受融资、选址、商业模式复杂等限制，市场发展速度和效率还是远远落后于其他模式的开发商。

6、泰达、中海模式——国资国企背景的一级开发模式

　　模式机理：利用政府背景拿地，这种所谓的模式，别人难以模仿。

　　优  点：里里外外好处都是他自己的，优点多多。

　　缺  点：体制僵化，行政垄断，妨碍市场公平竞争。

　　通过对以上成熟且成功的房地产商的开发模式的探讨，可以看出：

　　以住宅地产为代表的主流开发模式的大同小异，核心竞争力已经不体现在住宅产品本身了：越来越庞大的资本（地王），越来越高效的运营（万科住宅工业化），越来越强的品牌影响力（万科的房子就没有比同区域便宜的时候），才是住宅开发商的“王道”。

　　以商业地产（含商务、商业、旅游、工业类型）为代表的主流开发模式却百花齐放，不拘一格。由此可以看出住宅地产和商业地产的根本区别：住宅是提供单一消费功能（居住）的产品，而商业地产却因其提供的消费功能多样而变的五花八门，操盘模式也变得异常复杂。但无一例外的是，商业地产的经营属性决定了商业地产要有好的市场定位、经营模式、精英团队才能做好。

　　（待续）

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