商业地产项目商业与地产“两张皮”合二为一？

　　从底商，到商业街，再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。近日，来自全国部分知名企业的代表、商业地产开发商、商业地产规划专家共同聚头浙江嘉兴，共谋商业地产市场发展趋势和现存问题。

　　商业与地产“两张皮”

　　“商铺在一段时间内非常火爆，现在许多投资者的铺面都搁在手里了，租不出去。现在‘一铺养三代’在发达城市已经玩不转了，但在内地其它城市，还有许多消费者加入投资商业地产的队伍。”在论坛上业内人士对此不无忧虑。 

　　据了解，目前，从商业地产开发销售的角度，大致可分为以下三种类型：

　　一是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。为了卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引。

　　二是出租。业内人士介绍，在这种方式下，商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。

　　三是，商家与地产商结成战略联盟。“现在较吸引人们眼球的是‘万达模式’。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为‘订单地产’”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

　　但是，商业和地产始终还是“两张皮”。规划设计专家董光器认为，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。如果“养铺”不成成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线，还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司。

　　“现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，遵循的是住宅地产操作手法，套现是位的，他们急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。做法是一卖了之，后遗症较大。”中国商业地产联盟主席荀培路如是说。

　　商业“游戏”要有规则

　　商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。一些商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费；网点店过剩，新型业态发育缓慢；尤其是大量的 SHOPPINGMALL（大卖场）项目在全国范围内上马，对小型商业企业的杀伤力很大。

　　“零售商和房地产商开始相互不认识、不理解，或者相互不怎么看一眼，但差不多3年前这两个家伙慢慢开始走到一起来了，这是城市改造的需要，也是经济发展的需要，我们需要双赢，我们需要三赢。”浙江银泰百货总经理厉玲的一番话不无深意。

　　“商业是城市的基本内容，商业街是城市的一张名片，城市的发展规划，不是归商业部门管的。城市的商业发展规划，应该是城市的总体发展规划的重要组成部分。”中国人民大学黄国雄教授指出，面对商业地产的热和城市的规划，要处理好三个关系：

　　是商与业的关系。如果政府热企业不热，以行政命令来勒令，可能造成的问题；

　　是开发与经营的关系。开发不同与经营，开发要考虑经营的连续性、可持续性和稳定性，这样才可以保证开发的市场效应；

　　第三是要研究规模和效益的问题，不管是地产商和经营商，较终的目的是要盈利，因此要考虑规模和效益的问题。一定的规模一点的效益，适度的规模适度的效益，较佳规模较佳效益，过度规模没有效益或负效益。 

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