商业地产策划顾问价格分析商业地产的定位主体有谁？ 

1、投资商。

　　投资商作为定位的主体，具有承担投资风险的功能。在投资行为中，投资商尽量将商业调查的投资风险降低较低，并尽量避免在后续经营过程中遭遇的投资风险。

　　从风险控制的角度分析，投资商尽量避免投资行为承担风险，尽可能避免和减少投资风险。投资风险分为资金（成本）风险和利润风险两个主要方面。前者是投入产出的风险，属于在投资决策过程中就必须明确的风险，后者是在投资后可能产生的后果，属于对投资行为的预期风险。投资行为在一定时间内发生，在一定时间内结束，投资者希望投资的时间尽量短，的速度尽量快，压缩投资收益周期，增加资金流和效益流的周转速度。

2、开发商。

　　开发商可能是投资商，也可能是投资商的合伙人，具有实施投资和执行投资的分工。在商业地产定位发生过程中，开发商要开发什么样的商业地产项目，未必完全取决于开发商，涉及到更多的利益层面，更多情况下开发商只是商业地产项目的执行者。开发商可以依据自己的专业建筑设计人才、地产专业人才等，进行专业开发方面的设计和规划，以及后续工程的开工建设等，并依据这些专业知识，对商业地产定位决策提供相关的参考。

3、政府主管部门。

　　政府部门对于商业地产的准公共部分提供政策支持和土地受让支持。由于受到城市规划、商业发展、经济发展等多重政绩因素的影响，商业地产的决策带有一定的地方政府政绩工程的色彩。很多商业地产开发伴随城市规划和城市功能建设的一部分，政府主管部门和开发商、投资商之间，会就某种利益而进行商谈、合作，形成商业地产项目定位带有一定成分的政府政绩工程的影响。

4、经营者。

　　经营者包含后续的商业地产项目的运营商和经营者，经营者包括商铺经营者、购购者或承包者者，以经营为目的和手段的主体，在后续运营过程中，或以购购产权的小投资者，或以租赁、合作经营等形式的主体。原则上这些主体应该参与商业地产的定位决策，如订单式商业地产开发，就必然要围绕定制客户的需求进行订单开发，这些大的运营商或经营者对于商业地的业态、面积、区位等具有自己独特的要求，如何定位，这些主体具有表达权和决定权。

5、消费者。

　　消费者主要以具有消费、购购行为发生的主体，在商业地产项目定位过程中，这些主体经常被忽视甚至忽略，而这些主体发生的购购、消费行为、消费能力，直接影响商业地产定位的准确与否，直接关系到商业地产项目后续经营成功与否。

6、媒体。

　　媒体在商业地产定位过程中，看似没有直接的关系。媒体的评头论足、媒体的煞有介事，往往处于社会公平的需要和群众舆论的需要，以及个别媒体从业人员的所谓独特视角和发现需要，对商业地产的定位错处评判，从而影响社会舆论，导致给予商业地产项目加压，给予所在区域的政府主管部门施加压力。商业地产定位过程中，媒体扮演了不该扮演的角色，前期推波助澜后期可能就是口水泼妇。媒体在商业地产定位过程中，从局外者的角度发生着影响决策的作用。

7、银行。

　　银行作为商业地产的大量投资资金来源，银行需要利润，银行经营需要经营利润和降低经营风险。在商业地产项目定位过程中，对于是否能够获得银行资金支持，是否能够在后续销售、运营阶段获得银行的资本支持，影响到商业地产的运营模式、盈利模式，银行是商业地产定位的重要决定性者之一。

8、潜在投资者。

　　潜在投资者是那些具有投资欲望，存在观望心里的投资者、购购者，这些投资和购购者，主要是以产权、小产权形式表达，目的是为了投资，而不是为了经营，却希望获得后续经营的利润，通过投资的机会把握的主体。

9、海外投资者。

　　海外投资者进入中国投资，基本上通过五条途径实现其投资意图，一是在中国寻找投资合作代理人，以基金等形式出现；二是直接投资，注册公司，成立投资机构；三是直接和国内投资者、进行合作参股进行投资；四是通过第三方投资机构或股票购购等形式进行投资；五是通过后续运营商的角色或渠道进行投资。

10、神秘投资者。

　　神秘投资者是商业地的投资资金来源和定位的主要影响力。这个影响力具有巨大的市场诱惑力和作用力。神秘投资者身在暗处，但商业地产开发商、投资商的行为当中、决策当中，具有神秘投资者影响的影子，神秘投资者可以是国内的民间组织、资本大鳄，也可能是民间投资团体甚至个人资本持有者。民间资本投资组织，将成为神秘投资人的重要组成部分。

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