城市开发策划：政府招商引资与房企投资决策的博弈

　　自金融危机爆发以来，笔者随部分企业家考察了不少项目，也与需要招商的政府或融资的企业进行过多次谈判。但令笔者感触颇深的是：金融危机时期，对某些人来说是休眠期与死亡期，对另一些人来说，可能又是机遇期与发展期。尤其是政府招商引资与房企投资决策之间的博弈较发人深省。2009年6月2-3日，笔者与几位老板到贵州省湄潭县进行了房地产行业的参观考察，期间经历令人感慨万端。

企业想抄底，寻觅发展机遇。

　　与笔者随行的几位老板，都是逃过了金融危机大劫的精明企业家，其中一位老板的企业还是重庆房地产的50强之一。他们邀请笔者随行的目的是，让笔者以专家的身份与政府进行合作谈判。在前往湄潭的车上，笔者询问了谈判的标的物。原来是三宗地块：宗地是酒店用地，共30亩，政府将以零地价出让方式进行招商；宗地是综合用地，共130亩，将采用招拍挂方式进行招商；第三宗地也是综合用地，大约15亩，但目前正在拆迁之中。考虑到第三宗地规模较小，不足以彰显企业的实力，他们的目标地块是宗与宗，其理想预期是：零地价酒店开发，虽然成本高昂，且投资巨大和回收缓慢，但可以作为持有型物业进行长期经营；130亩综合用地，在金融危机下抄底，有较大的利润空间。如果这种预期能够变成现实，无疑是企业在目前的环境下觅得的较好发展机遇。

政府想招商，空钩钓大鱼。

　　2009年6月2日晚，当我们投资考察团一行9人到达湄潭后，受到了早已等候在酒店的县委专业的热烈欢迎与热情接待。当晚对次日的行程还进行了详细而周密的安排与布置：早上7：00起床，7：30出发到观景台，头先鸟瞰整个湄潭的城市景观与无限风光；8：00-9：00，对目标地块进行踏勘与考察，借以增加投资考察团的信心；9：00以后在县政府会议室进行座谈与双向沟通。值得一提的是，县政府对我们考察团的到来非常重视。出席座谈会的县政府部门与专业有：分管房地产与招商的2位副县长，以及建委、房管局、土地局、招商局、规划局、工商局、税务局、工商联等部门的一把手。在座谈会上，副县长给我们介绍了当地的人文地理、气候特产、城市定位、发展战略、经营城市的理念等，说明了“零地价出让”的概念：通过招拍挂方式确定酒店用地的地价，受让人将确定的地价款打入政府指定的帐户；如果受让人按政府设定的建设周期进行工程推进，则政府按一定比例进行地价返还（他们的话叫做“先征后奖”）。这种出让方式，无异于空钩钓鱼，开发商的命运完全系于政府的“脸色”与诚信。我们考察团听了副县长的演讲后，均大失所望，连询问优惠政策的兴趣也没有了，不得不怏怏离开湄潭。

精明老板说，休眠就是挣钱。

　　从湄潭回重庆的路上，一位精明的老板在车上说：“目前的金融危机还远远没有见底，市场的走势难以预测。与其以赌博的方式去碰运气，不如在家休养生息。在起伏不定的环境下，只要不动就是挣钱。这就象休眠的动物一样，先养精蓄锐，待春天来了再展雄风。”他的话得到了同车人的大多数赞成。

政府与企业博弈，关键在于理念。

　　政府想发展，想建立政绩，出路在于招商引资。但是，怎样才能招商引资成功，则取决于政府的心态与执政理念。只有栽好梧桐树，才能引得凤凰来。正如王志纲先生所说：“政府经营环境，企业经营市场，百姓经营文化。”这里的环境是指投资的软环境，亦即吸引投资商的政策。政府只有摆正心态，更新理念，才能制定出具有诱惑力与吸引力的投资优惠政策，才能让休眠的企业家早日惊醒与行动。同样，企业家也应摆正心态，天上不会掉馅饼，世上没有免费的午餐，只要有钱可赚，该出手时就出手。

　　金融危机，既有投资的危险，更有投资的机会。政府与企业的博弈，取胜的关键在于心态与理念。

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