战后以来，香港房地产业在五次盛衰循环中走出了一批巨型企业。虽然内地房地产业与香港仍有诸多不同，但目前产业环境与香港上世纪70年代走向集中的状况相当类似。这预示着，随着土地政策的变革，内地房地产业“大洗牌”即将揭开帷幕。

　　周期性盛衰循环相伴战后香港地产

　　香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

　　战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。个周期是1946年至1959年；个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期较短的约6-7年，较长的是第五个周期，历时19年。

　　香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

　　1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

　　1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

　　1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始**修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

　　承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

　　90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒购香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购购力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。


　　香港房地产业兴衰背后的动因

　　香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的较根本原因。

　　港府的高地价政策为香港房地产业的投机购卖起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的发展。

　　香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。

　　战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

　　香港经济属于开放型的自由市场经济，在多数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。香港的10家家族财团几乎都与房地产业有关，近几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断，从而使房地产价格带有浓厚的垄断色彩；另一方面，“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油，掩盖了真正的供求关系。

　　在与香港市场的“五不同”处寻找借鉴

　　土地管理制度 香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等等。政府只是根据这些法例进行管理。实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。

　　香港对批出土地的监管非常重视，直至批租期满收回。发现发展期内违反契约条款的，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭；投入使用后也会不定期地跟踪检查有没有违约增建或违约使用；如发现官地被人非法占用，则发出通知书，限令退出，否则，控上法庭，强制处理。

　　目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但还未形成一套比较健全的土地法律体系，对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。

　　土地批租 香港的土地批租有严格的批地程序和要求，用地要求在《批地条款》有详细的说明。批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种，但主要是公开拍卖、公开招标两种形式。不论何种形式取得土地，获得土地者都得与政府订立批租《土地契约》，《土地契约》里对批出土地的发展要求有各种限制性规定，如年期、用途、车位数、完成楼宇时间等。

　　目前内地各城市在批出土地时，土地合同中也有各种要求和条件。批租的形式也有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种，但目前，协议用地量太大，拍卖招标只占25%左右。

　　土地收回政策 土地收回方面，香港政府有一条重要的政策，就是公平合理地赔偿，使受影响的人士不但可收回土地损失，也可收回商业损失。如果当事人仍然觉得不公平的话，可以将有关事情提交土地审裁处处理。

　　目前内地在收回土地时补偿多欠公平，有的城市甚至官商勾结，强行拆迁，近年来在不少城市和地区引起的民怨颇多。

　　融资体制 香港房地产企业融资渠道非常畅通，既可从银行获得支持，也能很容易通过发行股票和债券融资。

　　而内地房地产融资体制非常单一，目前房地产开发资金的70%左右都直接或间接来源于银行信贷。房地产企业上市融资困难，审核程序复杂，更不用说海外融资。这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。

　　市场集中度 上世纪50、 60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，约占2.5%，在100家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

　　目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6%，的地产集团—万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。

　　产业环境类似香港上世纪70年代，内地房地产产业集中加剧

　　目前，内地房地产市场从政策环境、地产商素质、未来政策趋向看，与香港上世纪70年代非常类似。

　　2002年5月9日，国土资源部签发“11号文件”，叫停了已沿用多年的协议出让土地的方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

　　可以预见，未来经营性土地的出让将基本采取招标拍卖方式，而且单幅出让地的规模呈大型化趋势；另一方面，房地产信贷政策和房地产公司直接融资政策都向品牌地产公司倾斜，在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下，内地房地产市场的发展会重复香港上世纪70、80年代的发展历程。地产开发商优胜劣汰加剧，市场集中度上升，有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。预计经过10年左右，内地将会形成一批类似“长江实业”和“新鸿基地产”的巨型地产公司。


　　■附文

　　长江实业何以胜出 : 市场判断力、资本能力、经营管理能力

　　从香港华资地产公司崛起的过程看，只有具备以下素质的地产企业才能成功发展壮大：善于捕捉市场机会及敏锐的判断力；高超的资本

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