★廉租房占30%，极少购卖

★居屋占15%，不卖不租

★商品房占55%，完全开放

●知情者说

中国内地的住房供应体系主要是参照香港及新加坡模式。在内地的住房保障体系尚处于探索阶段，而中国的一个特殊城市———香港在这方面已趋近成熟的历史背景下，香港的房屋代理机构中原地产的董事副总经理黄雄在接受记者采访时详细讲述了整个香港模式的运作方法。

对于内地来说，房地产市场真正只存在了8年时间。而中国经济在十年间的发展等同于很多国家三十年的历程，因此中国内地很难去和国外发达国家或地区的成熟模式对比。在很多外国人眼中，不稳定的政策是不可思议的。但在这样的环境下我们确实需要宏观政策对市场的调节。目前，内地政策的计划性难以保证，维持性也不稳定。市场对政府每一年的供应量没有很好的预估，这对于购房者和开发商来说都造成了不准确的心理预期。从而间接成为包括房价问题在内的诸多现象的幕后推手。

健康完善的房地产市场是置换出来的。大学毕业生和低收入家庭住廉租房，等有了一定的资金实力换经济适用房，较后才是购商品房。如今在内地这一点很难启动，就是因为廉租房体制还很薄弱。许多刚毕业的学生也是直接跳到经济适用房这一层，靠找关系或其他难以控制的手段来解决居住问题。

●香港模式什么样

黄雄告诉记者：从香港的经验来看，较基层的市民住的大多是廉租房。香港的房地产供应市场是严格的金字塔结构，按2006年3月政府公布的住宅套数来看，廉租房占整个房地产住宅市场的30%左右，而且基本上是完全出租的。虽然政府允许达到一定条件的居民可以购廉租房，但真正购购的人很少，购了廉租房再转手的就更少。这说明了，，本身在租廉租房的人不愿意购，因为只需要低廉的租金就可以满足居住需求，没有购购的必要。，要转手也没有他人承接。因为有钱购房的人不会愿意住这样的房子。自然降低了廉租房的投机甚至投资空间。

个梯级是居屋，有点像北京的经济适用房。居屋是香港政府划拨土地给香港有关政府部门及半官方机构（房协和房委会），售价比一般的商品房便宜40%左右。但居屋相对于商品房来说，它的户型偏小，密度也较高。用材、档次比商品房也有一定的距离，能够明显和商品房拉开差异。同时，居屋在购购资格上也有比较严格的限制，比如住廉租房的居民购到居屋的可能性就相对较大，总之在居屋的购购上香港政府的大原则是采用排除法，根据需求尽量满足较需要的人。居屋不能卖，不能租，只能自住。

资格审查方面，由于香港的司法制度非常严格，所以即便每个人的资产情况是自己申报，也很少有谎报资产及偷漏税的情况。

第三个层次是商品房市场，这部分相对简单，是完全开放的市场，政府对户型、交易方式等都没有限制。只有房价较高的商品房需要交一点契税。

其实，福利性的房屋政策背后除了合理的房屋结构以外，社会问题，医疗、教育等相应配套也要处理好，否则可能加剧房地产行业带来的社会问题。因为中低收入人群的居住需求和日常生活需求是紧密联系的。

“出租性质的微利房在整个保障体系中是较重要的。我们目前的处境是将长期面对住房结构性问题。如果在市场环境和保障制度不完善的环境下不能做到拉开产品差异，让住房真正落到需要的人群手里，过渡性的住房保障产品很容易被滥用。

●福利房要做出差异

不过这并不表示我们的福利房制度只能陷入尴尬。“过渡性住房保障产品可以从产品差异化方面下手。”黄雄介绍，比如把福利房的密度加大，同一地段的商品房做一梯两户，经济适用房就做一梯十户，让福利房满足建设标准下限。此外还可以拉长解冻（允许再次上市）时间。黄雄认为，产品做出差异化是在当前大环境下实行福利房政策的一条有效出路。

“做产品要头先明确面向的客户群。做房子其实应该是让我们想让购购的客户来购。现在的问题是年薪5万的人和年薪50万的人都想购经济适用房。这就是产品的差异性没有拉开。如果商品房是90平方米为主，经济适用房是60平方米为主。要转让经济适用房还得再加一些条件，这样自然可以规避掉年薪50万的客户。商品房、经济适用房是两个市场，应该完全不存在竞争。如果这种产品差异化拉不开，本身就是供应体制出了问题。”

参考香港新加坡或国外的成熟房地产模式，除了要考虑房地产供应以及单纯的住房保障体系方面外，还要从城市规划的角度来考虑。

与很多业内人士对于宏观调控的态度不同，黄雄充分肯定了宏观调控的积极意义。“内地的调控政策跟以往相比已经比较懂得尊重市场了，政策决策的透明度也有所提高，可以说一直在进步。因为土地供应是住房供应的源头，所以接下来，我们要头先保证土地供应结构更规范、更清晰，其他政策才能相应地推行的更好。”

　　　　　(作者：郑杉杉)