本报记者陈美秋

　　物业管理企业对居住小区实行物业管理，按规定收取物业管理费，说起来是件挺容易的事儿，但实际情况却并非如此———

　　据调查统计，本市实行物业管理的居住小区，按规定应收取物业管理费的，实际收费 率一般仅为50—60%，差一点儿的只有30%左右，能达到80—90%的已属凤毛麟角。收费难，是几乎所有物业管理公司、业内人士包括有关管理部门一致的感叹。为什么有那么多业主不交费，物业管理收费为什么这样难？

　　据了解，业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费，是物业管理收费难的主要原因之一。

　　经有关部门调查，凡是业主与开发商存在着商品房购卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，万般无奈，便以拒交物业费来进行对抗。一位房地产 律师以已购房者为被调查主体，走访了25个住宅商品房小区的部分业主，并向相关部门做了调查，结果是由于业主对开发商不履行售房时的承诺和对物业管理公司工作的不满而引发纠纷的小区中，大约有47%左右的业主在入住后，采用拒绝交纳物业管理费及供暖费等方式，表达自己的不满。

　　物业管理收费难的另一个原因，是业主与物业管理公司有矛盾。据了解，目前有一部分小区的业主，认为开发商制定的物业管理公约不合理，因此没有签订物业管理公约；有的是因为物业公司的收费不合理，因此没有与物业公司签订协议或合同。这部分业主自然没有交纳物业管理费。

　　还有相当一部分业主认为物业管理公司服务不到位，服务态度不好，质价不符或乱收费，便以拒交物业费来表示抗议。这种情况比较普遍。读者张先生就给本刊打来电话说，我作为业主，并没有享受到小区物业公司的多少服务项目，小区内卫生也不好，可每月却要交好几百元的物业费，好几位业主准备拒交物业费。

　　除以上两个原因外，一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，也是造成物业管理收费难的原因之一。原来物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人，现在变成了个人掏钱购购的商品，出这个钱，对很多购房人来说还难以接受；也有些业主希望得到好的物业服务，但只愿付很少的钱；还有些业主对物业管理工作不太了解，不知物业管理除了站岗、扫地以外还干什么？和我没什么关系，为什么要我交那么多钱？除此之外，有些贫困家庭无力支付物业管理费用的情况，也是存在的。

　　物业管理收费不到位，较终利益受到损害的是谁？

　　市小区办的同志告诉记者，根据本市物业管理收费政策的规定，普通小区和经济适用房的物业管理收费标准实行的是政府定价，政府确定物业管理企业的利润是5%左右，税费为5%，其余约90%都是用于房屋及小区公共设施的维修养护及其它物业管理服务的开支。部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，不交费的业主可能越来越多，较终将导致物业管理服务无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，保安保洁无人管，小区环境逐步恶化，较终利益受到损害的还是小区全体业主。

　　物业管理收费难的问题应该怎样解决？

　　有关人士提出如下建议：

　　，规范物业管理行为，提高物业管理水平是关键。物管企业要通过整合扩大规模，降低成本，规范管理，较终提高服务水平，这是解决收费难的关键。，通过积极的宣传、引导和示范，让广大业主了解物业管理工作的内容，尽快接受新的住房消费观念；对确实交不起物业管理费的业主，建议政府采取一些社会保障的办法来解决。第三，提醒业主加强自我保护，在商品房购卖过程中的问题要采取合法的手段去解决。一旦入住，就要积极参与小区物业管理，争取尽快成立业主委员会，对物业管理工作进行监督。第四，呼吁有关管理部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理条例，规范物业管理各方的行为；同时大力推进和完善物业管理招投标制度，公平竞争，优胜劣汰，提高行业整体水平。

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