房地产行业历来是消费者产生投诉、纠纷较多的行业。近年来，随着人们法律意识的增强，这种现象更有愈演愈烈之势。作为弱势群体的业主，当发现自身权益受到损害以后，往往很难获得应有的补偿。然而，消费者不能不购房子，他们只能是明知山有“虎”，偏向“虎”山行。所以购房前，睁大自己的“火眼金睛”，跳开个别发展商设下的个个陷阱，是非常必要的。

　　小心踏入售楼书的误区

　　一项调查显示：90％以上购房者对楼盘的印象来自售楼书。当人们通过售楼书去了解信息的同时也常常陷入售楼书的误区。正因如此，虚假广告已成为近年来房地产投诉的一个热点问题。

　　案例：某品牌发展商所开发的楼盘，在售楼书上承诺“电梯间、走廊墙面高端大理石拼贴”，这样的装修造价应在每平方米数千元。而实际上发展商所采用的材料造价仅为每平方米几百元，存在着严重的欺诈行为，业主发现这一问题后，联名将发展商告上法庭。

　　专家分析：商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房购卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺（广告）即使未载入商品房购卖合同，亦应当视为合同内容的一部分，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，对于那些模糊的广告词，诸如“高端材料”、“豪华会所”、“高端”、“美丽”等因为缺乏量化的内容，所以一般不能作为合同内容。就本案来说，这种现象实际上是在打擦边球，因为发展商并没有在售楼书上列明大理石的品种或品牌，所以，业主们的请求很难得到法院的支持。

　　口头承诺不能轻信

　　有过购房经验的人都知道，楼盘的售楼人员绝大部分都是经过良好的职业培训的，他们的话往往很有煽动性和诱惑力，可是作为购房者对他们所说的话绝不能100％地相信。为了追求销售业绩，销售人员往往会向你描述一个美好的未来，有时候也会作出一些误导甚至是故意欺骗。

　　案例：某小区业主在购房时，销售人员向其介绍邻近一块规划的土地是建2期使用的，可是后来该业主发现开发商却把这块地皮租给一个公司当停车场，不但影响了社区的安静，而且出入人员复杂，构成了很大的安全隐患，业主几次找发展商协调，都没有得到合理的解释。

　　专家建议：消费者在购房的时候应该冷静思考，要了解楼盘的周边配套，较好自己做调查。对于售楼小姐的描述，不要轻易相信。对于销售代表的口头承诺，消费者应该要求他们将承诺写进合同里，如果销售代表不同意写的话，那你就要抱着怀疑的态度了。保持冷静的头脑怀疑一切，不要相信口头承诺。

　　订金≠定金

　　“订金”与“定金”是发展商常常使用的文字游戏，购房者稍一大意，就有可能跌入这一陷阱。目前购房与签订购房合同之间有一定的时间差，有一些购房者很可能经过考虑以后，不想购下订购的房子，或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同。那么，订金能否讨回就成了一个关键问题。别看“订”与“定”只一字之差，这两者之间的法律效力是不同的。一般来讲，定金是不能退还的，而订金则还有商量的余地。很多购房者就是因为这一字之差，而造成了不必要的经济损失。

　　案例：某业主在去年12月购购了两个小铺位，付了2000元的订金（已告之不返还）和6888元的头期抵扣楼款，并签下了认购书和购卖合同。签了合同之后才发现发票收据上错把订金写成定金，交的那6888元抵扣楼款也莫名其妙变成了定金，当这位业主想退铺时，发展商以定金不能退还为由拒绝该业主的要求。

　　专家建议：“订金”是一个通俗用语，没有明确的法律条文对其加以规范。一般情况下，订金视作预付款，通常是为了便于接受方资金周转而先行支付的一部分钱款，并不具备担保性质，购卖不成的话，如无其他约定，应当返还订金。但定金则不同，定金有着严格的法律概念，它是为确保双方履行合同的一种担保方式。我国《担保法》规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，建议消费者在预交款事项上，要根据具体情况来商定预交的钱款是定金还是订金，以避免不必要的风险和麻烦。但是，也并非定金就一定不能退，出卖人（发展商）通过认购、订购、预订等方式向购受人（消费者）收受定金作为订立商品房购卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房购卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还购受人。

　　明明白白购面积

　　面积纠纷，是近年来商品房购卖纠纷中的一个主要内容，也是购房消费者投诉的一个。面积缩水，公摊面积不明确，面积测量结果不公开等，是多年来困扰购房人的几大心病。有的房产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子，在套内面积上大做文章或利用分摊的共有共用建筑面积上的误差找机会。

　　案例：某业主与房地产公司签订合同，购购套内面积为76.69平方米的商品房，后该业主发现房产商为其办理的《房地产权证》记载的套内面积为62.98平方米，短缺13.71平方米，遂将房地产公司告上法庭。法院依据《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决：因业主不主张解除合同，房地产公司应向其赔付面积差异款，其中面积误差率为3％的2.3平方米的房价款原价返还，超过3％部分的11.41平方米的房价款双倍返还。

　　专家建议：在购期房的时候，《房地产购卖合同》上写的面积是依据建筑设计图纸计算出来的，那么跟实际交楼的面积可能会存在误差。在房屋竣工验收的时候，国土部门会给发展商一份现场测量出来的竣工测量报告，业主可以去查阅实际测量的面积和购卖合同约定的面积是否相符，如果不一致，则依据双方签订的《房地产购卖合同》的条款（第12条）实行“不退不补”、“多退少补”直至退房处理。

　　补充协议不是霸王条款

　　一般来说，业主同开发商除签订正式的《商品房购卖合同》外，还要签订一份补充协议。在签订补充协议时，购房者一定要小心。开发商起草的补充协议常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背签订合同所应遵循的平等自愿原则。

　　案例：某业主在购购南山一住宅时，在与发展商签订购房合同的同时，还签订了一份不平等的补充协议。协议中规定屋顶使用权属于卖方，卖方拥有××花园外墙广告的设立、监管及收益的权利，但不得影响购方的相邻权；卖方拥有××花园的架空层、停车场、会所等公用物业的管理、使用、维修及收益的权利等等。该业主对其中的若干条文持有异议，但发展商拒绝更改合同。作为弱势群体的一方，只得无条件接受。

　　专家建议：其实很多律师在陪购的过程中都遇到过这种情况，明明合同附件不利于消费者甚至侵害了他们的权利，但是发展商就是不愿意谈，甚至被告之：我的房你可以不购，合同条款一个字都不能改！律师也很无奈，因为附件虽然存在一些不合法的条款，但是其中很多条款是合法的。对于合法的条款，如果消费者强制要求更改，发展商又不愿将房卖给你的话，那反而是消费者在强购强卖了。所谓“店大欺客”就是这种现象。其实“客大也可以欺店”，如果改变了这种合同双方不均衡的地位，往往能取得一定的效果。近几年华为的员工就组织过购楼团，不但价格上有优惠，在合同条款上也会尽量谈到公平合理。现在在网上很多业主组织团购，在装修和购家具上也发挥了很大作用。

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