目前的置业行为中，购房人的结构从简单向复杂发展，复杂购房组合日益增多。据有关统计显示，在购购商铺的购房人中，无婚姻关系的合伙购购比例约为10～20%；在购购居住住房时，尚无婚姻关系的男女朋友合伙购房的现象更是屡见不鲜。

　　在多数情况下，合伙购房的共有人一般比较熟识，通过私下签订书面或口头协议彼此约束。这种形式的协议一般不经过公证，因而缺乏足够的法律约束力。同时若以此类合伙购购的房产为抵押担保，向银行申请按揭贷款时，通常只能由其中一名共有人充当借款人，与银行发生借贷关系，即通俗所说的主贷人。在贷款过程中，其他共有人均要在同一套个人抵押合同签署表示同意将共有财产(即所购房产)抵押给银行，但实际上除借款人以外的共有人与银行之间并未形成借贷关系。据记者调查，目前在绝大部分银行的个人抵押合同中，并没有参贷人的概念，只有抵押物共有人的概念。事实上也就是个人抵押合同不能对无婚姻关系的其他共有人构成连带保证还款的约束，其它共有人只是依据与借款人之间的约定来偿还银行贷款。
　　

　　在正常的情况下，如果房产共有人之间保持稳定的良好关系，按共有人之间协议的还款行为可以顺利地维持。然而一旦共有人之间关系破裂，或是共有人经济状况发生变化，其中的违约风险即马上凸现，这就意味着借款人要承担其他共有人不按约定按时还款的风险。由于银行与非借款人的共有人之间并不存在借贷关系，因此在贷款逾期时只能向借款人追索，其它共有人并没有承担连带还款责任。但银行日后在不得已情况下处置抵押物收回贷款时，却必须取得所有的共有人同意。
　　

　　目前沪上各大银行都开始探索规避这种风险的办法。一些国有商业银行已经在个人抵押借款合同之外，和所有的共有人签订三方或是多方协议。之前的购房人协议约定了共有人之间的权利和义务，而多方协议中则明确了银行与所有共有人之间的权利和义务，通过多方协议的签订，当借款人不能按时偿还房贷时，银行可以向其他共有人催收贷款，而不是采取处置抵押物等较为强硬的手段。即使是父母与子女共同购购房产，如贷款不能及时偿还，法律上也只能追索借款人及其配偶，“父债子还”或是“子债父还”在法律上并不成立。
　　

　　多方协议的签订对于贷款与借款双方来说都具有积极意义。对于银行来说，多方协议的签订使得采用较缓和的方式来处理逾期贷款的方式成为了可能。另一方面，可以简化逾期贷款清收过程，缩短逾期贷款清收时间。此外，在规避其中的还款风险和道德风险的同时，也扩大了业务范围。而对于日渐增多的复杂组合的购房者来说，在置业过程中可以更为顺利地得到银行贷款的支持。对于借款人而言，与银行及其他共有人签订三方协议，明确彼此的权利与义务可以在更大的程度上保护自身的权益。


(上海楼市/朱娟娟)

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