岁末之际牞回眸京城二手房市场，交易量的节节攀升、土地的限制供应、央行加息等宏观调控措施的相继出台，都足以证明2004年是北京房地产二级市场极不平凡的一年，标志着京城二手房开始从房产交易附属地位渐渐迈向市场主流。政策年：宏观调控喜忧参半2004年北京市房地产市场的重量级调控政策接二连三，招拍挂、提高资本准备金、8·31大限乃至加息，业内开发商的心情可谓大起大落，因此不少人将今年称为“政策年”。

在一级市场令人眼花缭乱之时，二级市场相对平稳，业内普遍以平和的心态静观其变。目前，二手房交易的主体需求仍然以自住类型为主，更强调房屋的实用性，以投资为目的的交易量只占二三成。自住型群体的需求具有长期稳定性，不会受到诸如奥运等中短期因素的影响，因此“泡沫论”、“大限说”对于二手房市场的冲击程度要小得多。

链家市场总监宫萍认为，今年国家出台的调控政策很好地控制了房产投资中过度的投机行为，用提高房产消费者的信贷门槛和提升还款能力、控制经济适用房投资行为等方式，来挤压房产泡沫，从而起到平抑房价的作用。这将从土地源头上控制并分散百姓进行房产消费的单一性，促进二手房、空置房的消化量，从减免个人所得税方面促进增量房、存量房市场的消化。而且，这将进一步提升二手房交易量，优化房地产各级市场之间的梯级结构，对于二、三级市场来说是个好消息。

然而，我爱我家市场研究表示了不同的看法，适度紧缩的调控措施在控制房地产开发信贷规模的同时，也使各大银行纷纷提高了个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格的审查条例，使购购二手房的申贷难度加大。

环境配套：市场成熟还需政策放开相对于北京，上海的房地产市场起步较早，已经进入较为成熟的发展阶段，交易过程完全流程化、市场化，在政务办公、配套法规、市场操作等方面都可以作为北京二手房市场发展的参考范例。

城建经纪公司负责人葛戎认为，和上海相比，北京地区市民的观念还比较保守，定居以后一般很少搬家，市民对二级市场投资理财观念的认可程度有待提高。这和北京二手房市场规范化、专业化发展起步时间较晚有关，观念偏差是制约市场发展的重要因素。

中大恒基吴海兵说道，二手房市场化的进程正在逐步加快，随着政府政策的进一步放开，市场操作空间会越来越大。在国外较为成熟的房地产市场中，二、三级市场在整个行业的交易量中所占比例要在90％左右，一级土地开发市场只占10％左右的份额，是塔基和塔尖的关系。北京二手房市场在现阶段恰恰需要一定的“泡沫”，因此国内市场的发展如果要形成几级市场间的良性循环，政府就要充分放开供应量，刺激需求。

市场风向：中高端需求成主流尽管有关部门在政策调控中放出的信号使得相当数量的投资者止步不前，然而仍然无法抑制今年二手房交易量的大幅上涨。

交易量上涨的同时也拉动了市场交易中的升级需求，中高端房成交量明显上升。一方面意味着市场和购房者群体的双重变化，受新房价格上涨的影响，部分潜在的新房购购者转向了二手房市场；另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。

据“链家”统计分析：从二手房成交的总价来看，总价在30万—50万的成交比例占到了55％，总价在50万以上的成交比例也维持在28％左右，总价在30万以下的中低价二手房成交比例为17％。由此可见，二手房成交已经由中低档往中高端转移。

区域格局：城郊区价格呈现两极分化趋势今年成交量的格局仍然延续传统的地域格局，海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势吸引众多的流动人员工作居住，朝阳则以其传统的北京商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务牞同样也是众多的购房者头选。因此虽然二手房价格稍高于其他地区，考虑到地段和区位等因素，综合性价比仍然颇具竞争力。东城、西城、崇文、宣武等城区二手房成交量占总成交量的份额维持着稳步上升态势，城区二手房成交量稳步上升。二手房价格的层次性将会随着整个市场的发展逐渐向郊区辐射，城区成交量维持稳步上升的趋势，而郊区由于新开发的楼盘较多，相比较二手房源少，且价格优势又不明显，因此与城区的差距还很大，但各区总体的均价还将会稳步攀升。

北京顺驰企划部张磊说，尽管目前城郊差异明显，但城市未开发土地毕竟有限，是资源，经过一定时期必定遭遇一级市场的发展瓶颈，呈现开发饱和状态。北京市城市进程的加快使得常住人口不断向外扩散，城市的长远发展使得北京规划建设呈现多的趋势，在一定程度上改变这种现状。

央产房：政策谨慎潜力巨大自去年10月8日央产房允许上市交易以来已经一年有余，但是在这期间由于交易量的持续增加而使央产房市场备受业内外人士关注。据保守估计，北京央产房市场总量在40万套以上，潜力巨大。中大恒基企化部负责人吴海兵说，今年央产房上市量保持在5000套左右，虽然有关部门还没有全部放开，但是对于业内来说这是个利好消息，意味着国家支持和鼓励这部分市场的发展，因此央产房上市的象征意义更多，是国家政策导向的调控信号。

而城建经纪公司葛戎认为，央产房交易量太少，只是试探性地投放市场，距离真正完全放开市场还有相当的距离。而且目前具有央产房经营权的公司也只是政府指定的几家，希望有关部门能够进一步放宽政策。

据了解，手续过于繁琐也是制约央产房市场发展的重要因素之一。北京顺驰企划部负责人张磊介绍，目前，客户办理央产房上市头先要与原单位脱离产权，并要妥善处理房屋的供暖、物业服务的一系列善后问题，然后才可以拿到房屋上市交易许可的证明，提交房地产管理局排号。交易前投入的时间成本过多，让许多人望而却步。

经济适用房：遏制炒房减少房源供应今年5月份出台了已购经济适用房再出售的新政策，其中明确规定：居住未满5年的经济适用房将不得出售，确需出售的价格不得高于购购时的价格；满5年的可按市场价出售，但出卖人需缴纳成交价10％的综合地价款。这就堵死了暗箱操作的缺口，对于涉足经济适用房投资炒作的群体亮起红灯。

我爱我家市场研究认为，新政策的出台虽然从源头上保证了经济适用房真正成为中低收入安居乐业的保障，遏制了投机炒房行为，但同时也在短期内加剧了北京二手房市场房源不足问题，增加了部分低收入人群的购房难度，从而在一定程度上影响了再上市经济适用房的后期交易量。

信任危机：呼唤诚信品牌目前北京二手房市场的整体环境还有待提高，市场鱼龙混杂，经营水平参差不齐，规范运作的经纪公司也受到影响。因此，诚信和规范是当前行业面临的两大问题。这不仅需要政府相关部门的有效介入，加大审查力度，同时也要提高自律，借助行业协会的形式进行组织和引导。

显然，品牌化经营路线将是市场的发展趋势。“链家”预计，明年将会出现至少3个拥有100家连锁直营店的大型经纪公司，占据京城二手房市场份额达5％；经纪公司的赢利模式将会利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务操作转向多种业务模式混合经营战略，同时将以发展为全国性品牌连锁经营模式作为方向，进一步扩大市场份额。

二手公寓：供需两旺增长势头强劲相对于北京市的二手房市场有效供给总量不足的情况，二手公寓市场从去年下半年至今，交易量大增，并持续供需两旺的势头。

我爱我家市场研究的数据显示，2004年第三季度二手公寓的成交量与2003年同期相比增长了4－5倍。

相关专家分析道，以旧换新、置业升级的理念导致二手公寓房源放量的主要原因，而楼市跌价预期心理压力与加息更促使投资客出售现房公寓套现以避免风险，此外，二手公寓中的央产部分进入二级市场开始流通。


（华夏时报/闫威）

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