各银行审批手续严格，个人、楼盘信用资质成贷款头付比例关键

高风险炒房者难获二次房贷

　　宋先生去年在北京某项目购购了一套住宅，在招商银行做了十年100万元的按揭。现在，该项目的价格已从购购时的7500元/平方米涨到9000元/平方米。宋先生打算再购购套房，去招行贷款时，律师建议他换另一家银行做按揭，以他目前的收入水平和购购动机，很难在招行贷到套房款。

　　对此，招商银行北京分行的工作人员解释，并没有接到上级不让做套房贷的通知，只是对套房贷的审查更加严格，不是谁都能得到银行的放款。宋先生现在要做套房贷按揭，其经济负担加重了，个人资质评估不佳，而且带有明显的炒房性质，属于高风险客户，所以难以得到套房贷。而对于那些资质比较好有偿还能力的客户，招行应该可以做套房贷按揭。

个人、楼盘信用资质确定套房贷额

　　自3月17日央行住房信贷政策调整后，银行对个人套住房贷款的把控更加严格，客户的信用资质成了银行是否给予贷款及利率水平、头付比例的关键。

　　据记者了解，目前各家银行对套房贷原则上都执行央行规定的基准利率，5年期以上6.12%，头付比例20%-30%，具体情况根据贷款人的信用资质评估来确定。中国农业银行在近日出台的个人住房贷款政策调整的意见中则明确提出，对于优质客户，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。但对于明显属于投机炒作购房行为的，不予贷款支持，以及早防范信贷风险。各家银行都持区别对待、对资质不好的申请者不办理贷款的态度。

　　此外，还要依据所购楼盘的资质。北京天睿律师事务所张先中律师告诉记者，贷款人把所购房屋作为对银行贷款的抵押，楼盘项目的好坏直接关系到银行的放款风险，因此，银行需要根据项目和个人的信用评级来发放贷款。

　　■案例解答

外地按揭再购房仍算套房贷

　　刘小姐：我已经拥有了一套房，是父母给的，现在去银行贷款购套房，会被当作套房贷吗？

　　杨先生：我原来在某公司的上海总部工作，2003年在上海贷款购了一套老房子，正在按揭还款中。现在我被调到了北京分公司，打算在北京贷款购一套新房，会被当作套房贷吗？

　　解答：套房贷是指，购房人在银行还有一套房屋没还清贷款的情况下做次按揭，并不是说一个人已经拥有了一套住房，套住房贷款就算做套房贷。所以，刘小姐尽管已拥有一套房，但是在银行次做按揭，被视为套房贷。

　　至于杨先生的问题，不管次购的是老房还是新房，也不管是在北京还是在外地购购，只要是通过银行做了按揭，到现在尚未还清贷款的，从任何一家银行再贷款购房，都视为套房贷。所以杨先生会被视为套房贷。

夫妻各自购房视各银行规定

　　何女士：我们家于2001年购购了一套商品房，当时是以我丈夫的名义办理了十年的按揭，并由他进行月供还贷。现在，我想以我的名义来贷款购房，是否算作套房贷？

　　解答：据记者了解，对于这种情况，目前北京有的银行算作套房贷，有的银行仍可视为套房贷。

　　由于套房的贷款人是何女士的丈夫，贷款时不需要出示结婚证、何女士的身份证，何女士在银行里并没有借款记录，所以，银行有可能把何女士视为套房贷者。有的银行政策偏向优质客户，即便该家庭已购套房，如果何女士的个人资信较好，月供占家庭收入比例适当，仍可视为次房贷，给予5.51%的优惠利率。有的银行尺度较严，因其家庭中套房贷尚未结清，会被算作套房贷。

银行可以变卖套贷款房产

　　张女士：目前银行对套房贷的审查很严，是银行不愿意做套房贷吗？我现在正在还套房的贷款，如果再贷款购套房，万一不能还贷，银行可以变卖我的套房产吗？

　　解答：2005年1月1日起施行的《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第六、七条规定，仅有一套房的贷款人，如果还不起贷款，银行只能查封而不能变卖其抵押房屋。而套房，不属于生活必需品，一旦贷款人不能还贷，银行可将其变卖。

　　所以，银行的套房贷的抵押权是有法律保障的，比起套房能够变卖，价值可以变现。只要楼盘资质优良，价格与实际价值相符，银行更愿意做套房贷。之所以审查严格，是出于防范金融风险的考虑，担心借款人因经济负担的加重增大违约风险。

　　■关键提醒

全国银行年内实现联网监控个人信用

　　在记者采访过程中，有不少购房者询问，在A银行同时申请两套房贷往往会被拒绝，能不能在B银行申请套房贷（声称是套房贷），银行会不会识别出来。

　　据了解，此前由于各个银行之间的信息网络系统还没有建立，因此有不少购房者会采取这种做法。但中国人民银行官方网站日前公布，今年全国银行系统将实现联网监控个人信用，随后记者向光大银行和中国银行的工作人员求证获知，7月1日后北京银行联网系统将正式运行，跨行办套房贷“钻空子”的情况将受控。

　　据介绍，该联网系统将逐步涵盖北京市各大国有银行、股份制银行和城市商业银行。联网后，个人信用征信系统中记录了个人的贷款信息，有助于银行跨行、跨区域信贷审批。

　　■利率速查

　　银行
套房贷利率
较低头付比例

农业银行北京分行
优质客户可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。但对同一借款人及其配偶申请套个人住房贷款的，必须实行基准利率6.12%或适当上浮
20%-30%，根据楼盘、贷款人资质由各支行确定。明文要求对购购套及以上住房的，渐次提高头付款比例

工商银行北京分行
5年期以上执行基准利率
6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
30%

中国银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
30%

建设银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
比上一套房贷的头付多一成

招商银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
对套房没有明确规定，但一般情况下需30%

民生银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
30%

光大银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
20%-30%，具体根据贷款人情况而定

华夏银行北京分行
5年期以上执行基准利率6.12%，不再给予套房0.9倍（5.51%）的优惠
30%



（新京报/叶保秀）

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