房地产投资市场中有一种长期投资行为，即依靠出租房屋获取高租金收益的投资。随着租赁市场的复苏以及购卖市场中短期投资获利行为减少，这种长期投资将会逐渐增多，租金高低在购房人决定是否购购房屋中所起的作用也会越来越大。上海中原地产法务部祝满清表示，有人使用虚拟高租金的方法提高售价，间接损害购房人的利益，购房者要注意典型高租金回报陷阱，并做好防备。

　　陷阱一租赁合同没有约定违约金或者约定的违约金极低。这是较常用的方法。在签订购卖合同之前，售房人已经与朋友或亲戚等以较高的租金水平签订房屋租赁合同，塑造了很高的租金回报率，从而提升出售价格。但是租赁合同中不约定违约金或者约定的违约金数额极低，且也不收取租赁保证金等，在购卖双方办理租赁关系转让之后，承租人（租客）就以各种理由不承租房屋，要求解除租赁合同，而此时承租人（租客）所要承担的违约责任十分小，而且购房人另行出租房屋时，亦难以预期有多高的租金出租，从而使得购房人的利益遭受损害。

陷阱二租赁期限到期或者为不定期租赁。售房人可以用上述同样方法，塑造了高租金水平和高租金回报，但是租赁期限行将到期或者根本就是不定期租赁（根据合同法规定，不定期租赁中租赁双方均可随时解除租赁合同）。因此，在租赁关系转让之后不久，租期到期或者承租人（租客）主张解约，在此情形下，即便租赁合同有很高的违约金保障，但因表面上不存在违约情形，从而使得购房人难以得到违约金救济。

　　陷阱三在租赁关系转让前，售房人和承租人（租客）合意变更租赁合同中租金、租期、违约金等内容，从而使得租赁关系转让之后，承租人（租客）无需承担多大代价即可不予承租房屋。特别在通过中介购卖房屋中，依据市场惯例，在签订正式购卖合同之前需要签订购卖居间协议书。故在签订购卖居间协议后，且签署购卖合同之前，售房人与承租人（租客）通过变更合同中租金、租期、违约金等内容的方式，减少承租人（租客）违约成本，从而损害购房人的利益。

　　以上是几种比较典型的租约陷阱，若出现在商铺、办公楼等主要依靠租金回报的房屋购卖中的，则对购房人造成的损失将更加严重。购房人该如何预防这些陷阱？建议做好以下几个方面：

　　头先，在签订购卖居间协议或者购卖合同之前，购房人需要查看租赁合同原件，以明确租金、租赁期限、违约金、解约条件等主要内容，并将租赁合同作为购卖居间协议或者购卖合同的附件。同时，在购卖居间协议或者购卖合同中，还需要书面约定售房人在租赁关系转让之前不得变更租赁合同内容以及在承租人违约情形下售房人将如何补偿购房人。

　　其次，在签署购卖居间协议或者购卖合同之前，购房人应调查市场租金水平，以考核购购房屋中租金水平是否合理，并实地察看房屋，侧面了解租赁关系的真实性，以此作出正确市场判断。

　　说楼观象

　　扑朔迷离的楼市变化，让楼评者都不太敢评说什么了，不断接到一些朋友的电话咨询，我概以十六个字作答：高压之下，岂能无惊；大浪淘沙，始见真金。

　　时下楼市，先要观象，目前的“象数”是什么？从“大象”看，全市十九个区域，50％出现了新盘均价下降，趋势上形成了由外向内逼近，大部分新盘的开盘价不敢持“高调”心态，部分新楼以自降2％－5％左右的姿态开迎楼市，但大都遇到相同礼数：交易清淡。二手房市场，大量抛盘涌现，并普遍出现“可以商价”现象，而遇到的市场礼数如同新盘市场一样：接盘者寥寥。

　　“大象”之惊，确有黑云压城之险。但从“小象”观之，开发商不见得都乱了阵脚，熬一熬，成了不少开发商的时下持价心态。一些人认为，只要售出30％，资金压力便可得以释缓；再看二手房市场，尽管抛盘云集，但难以接受大幅降价之痛，大都持“空挂了再说”的心理；较难受的是购楼人，新盘也好，旧房也罢，不管你“自降”多少，都以为还有下降空间，总在深深地期盼，有一个大幅下降的楼价出现，于是，一个宏大的市场胶着状油然而生。

　　“高压”在上，继续“高压”的可能性依然存在，但细观所有接二连三的调控内容，意在淘去投机的沙子，让市场的真实需求浮出水面，单凭这一点，楼市大势不可能“坏”下去，“还暖”是必然的，只是“乍暖还寒时节，较难将息”。



（人民网）

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