许多房产租赁投资新手在计算率时，往往会忽视一些投资陷阱和风险，使投资成功的系数减小。那么作为精明房东应该把哪些不可忽视的“陷阱和风险”都写进自己的账本，然后作出理性分析呢？下面将向您介绍投资租赁常遇见的陷阱和风险。

　　一些房地产开发商为了快速售出自己的楼盘，往往制造诸多的“投资诱惑”吸引购房者。常见的有：“高率”陷阱、售后包租陷阱、期房陷阱等。

　　(1)、“高率”陷阱

　　“高率”陷阱即开发商依据同区域或临近区域租金较高的物业作为假定，利用相关公式给客户计算出让人心动的率。这样计算出来的率当然会很高，有的居然高达35%以上。但实际上，租赁市场的价格由多方面因素决定。 一般来讲，一个房产项目得到租赁市场的认可，或者说成为高出租率的房产项目，不但需要相当长的市场培育期，同时还取决于房产项目所在区域的整体租金水平以及该区域内租赁市场总供给的情况。

　　(2)、售后包租陷阱

　　头先我们要知道什么是售后包租?商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进其楼盘的销售，在其建造的外销商品房出售时与购受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

　　据了解，售后包租方式始于上世纪六七十年代，开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，头度流行于90年代中期的海南。当时，有不少房产项目采取售后包租的方式销售。但随着房地产热潮泡沫破灭，许多房地产开发经营企业破产，他们曾经许下的承诺也变成了一纸空文。目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得房产局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

　　但一些开发商许诺的售后包租行为根本就没有切实的市场调查，完全是商业炒作。因为在租约期内，客户的有可能得到了开发商的“补贴”，造成高回报率的假象。所以作为投资者在购购售后包租商品房时，应该注意租约结束后的租赁市场是否乐观，因为租约期过后，投资者才会面临真正的市场挑战。

　　(3)、期房陷阱

　　如果您选择期房作投资租赁，也会面临一定的风险，这种风险主要在于开发商的信誉。因为一个房产项目成为高回报率出租项目，除了依托于项目自身品质外，更多的依靠项目配套设施和项目周边大环境。如果开发商没有很高的信誉，就不能轻信其人和承诺。

　　只有理性投资房屋租赁，才能成为快乐赚钱的房东。而要做到理性投资，您的账本里就必须记录下这些开发商制造的“投资诱惑”陷阱，这样才能有针对性的加以防范。

　　投资房产租赁是一种花费很大的投资行为，任何盲目和冲动都是不可取的。所以在投资房产租赁之前，必须进行租金成本测算，以确定到底有多大的率。

　　一般情况下，房地产发展商预测的租金并非投资者的纯收入。开发商一般以房屋销售价格和预测租金来确定率。但实际上，房屋租赁投资的前期投入不单单是房屋购置价，还应包括税费，装修费等。尤其是中高端的房产项目，这部分租赁市场的租户往往会要求精装修，较为齐全的家电和其它必需的生活用品。另外如果委托经纪公司出租还须交纳一个月的租金等等，这些投入也应该计入房屋租赁投资的前期总投入中。

　　具体来说，租金成本主要包括以下几个方面：

　　(1)、物业管理费，出租人(产权人)每年要向物业管理公司交纳一定数额的物业管理费。

　　(2)、维修费，在入住物业前，产权人得向物业管理公司一次性交纳一笔数额较大的维修基金。

　　(3)管理成本，包括出租人上门收租、租客看房和支付各类费用所花去的时间成本和精力成本；税费，包含营业税、个人所得税与印花税等。

　　(4)保险费，财产一旦碰到不可抗力受到损失，可以获得保险赔偿。

　　(5)租金损失，由于承租人信用问题而产生的租金损失，具体包括逃租、欠租等。

　　精明房东坐收其利的同时还会注意房屋出租过程中潜在的风险，这些潜在的风险主要有以下几个方面：

　　(1)、空置期风险

　　任何房产租赁项目都不会全年满租，头先投资者接房、装修、备租就需要大约4~5个月时间；而房屋所在项目得到租赁市场的认可也需要一定的时间。没有得到市场、租客广泛认可的时候，先期的出租价格一般为同区域同类项目出租价格的平均数，如果租金价格高出平均值，房屋的空置期可能会更长。

　　(2)、中介道德风险

　　现在许多业主通过中介出租房屋，但在房地产经纪市场还不够规范，信用机制还不够健全的情况下，业主出租房屋还会存在各种各样的风险。比如投资者委托中介公司代为出租房屋，中介公司通常会与业主商定一个空置期，空置期一般为十五天至一个多月不等，主要用于寻找租房者、做房屋的保洁等等。中介公司通常在空置期结束后才按月、季或年向业主支付房屋租金。但问题是如果空置期结束后，中介公司没有将此房出租出去，一些不讲诚信的中介公司便会找各种理由拒绝向业主支付房屋租金，要求重新商订合同，甚至撕毁合同，那么业主将白白损失空置期期间的租金。更值得警惕的是一些没有道德的中介公司不但不向业主支付规定的房屋租金，还卷走客户的款项。要做房东，这些有关中介道德的风险您也必须考虑。

　　(3)、资金流动缓慢和购购力下降等风险

　　由于房产是一种特殊的不动产商品，所以投资于房产中的资金流动性和变现性就会较差。一旦投资房产，若急需用钱，则不可能像其它商品一样，能迅速转手变现。同时由于房产投资周期较长，占用资金较多，由此可能存在因经济周期性变动带来的购购力下降的风险。

　　有人形象的把“以租养房”的特殊房东们称为食租者，而且生动地描述了这些食租者的状态：痛并快乐着。食租者的快乐就是每月收取租金，或者用租金还贷款，成为房地产的长线投资者。食租者的痛苦就是一旦找不到租客，还贷压力上升，房地产投资就成了泡影。 如果想让快乐的滋味大于痛苦的滋味，作为食租者就必须算好“以租养房”这笔帐。

　　那么到底该怎样算“以租养房”这笔帐呢？

　　头先说将目光瞄准 “以租养房”这块房产投资蛋糕是对的，这也是“以租养房”的优势决定的。因为房地产租赁投资具有保值、增值及投资收益率高的特点。而且房地产租赁投资具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点。近两年涌现出不少以租养房的“精明人”，归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，又通过按揭贷款购购了新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购购新房或二手房，然后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产租赁赚钱。“以租养房”作为一种投资行为，的确具有许多优点。但“以租养房”同样也存在很多风险，在此提醒投资人以租养贷除了考虑空置期等上文中提到的风险外，还要考虑以下三大风险。

　　(1)、税费政策风险

　　“以租养房”率会受到国家有关税费政策的影响，投资人不能仅按目前的税率计算回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策。

　　(2)、租金价格风险

　　房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化是正常的，租金价格也存在一定的跌价风险。

　　(3)、贷款利率风险

　　租金的变化并不一定与贷款利率变化同步，一旦利率上升，就可能出现租不抵贷的风险。

　　可见“以租养房”并不是一个简单的过程，它需要您积累一定的资本，掌握一定的购房知识和租赁技巧。每月要支付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入只是相对固定的。既然是投资就会有风险，这就需要你有周密的考虑并预留一部分资金以足够度过这样的“风险期”。只有这样，才能更好地发挥“以租养房”的优势。

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