七十年是一条死杠杠，不论房子的性质，只要土地使用权到了七十年，对于业主来说，就只有两条路，或者是续租，或者就是让政府把房子收回去。随着较近对物权法的讨论，七十年土地使用权的问题也再一次受到关注。
　　
　　■业主顾虑七十年后怎么办

　　《物权法草案》的公布，使得很多业主关注到了土地使用权70年期限的问题。草案中提到在到期前一年可以续期，但是还是有很多业主有这样的疑问，房子现在的土地出让金是由开发商来交的，到七十年之后，这笔钱是由开发商来交还是业主自己出，开发商到时候是不是已经无影无踪了呢。还有业主表示，如果自己来交这笔钱的话，究竟这笔费用有多少是否有一个具体的规定，到时候究竟依据什么规定来定价也是业主非常关心的问题。

　　针对70年使用权的相关法律是怎样规定的、70年之后应当怎么办、出让金如何交纳等问题，记者采访了北京市律师协会物权法专业委员会主任委员、赛德天勤律师事务所律师蔡耀忠先生。

　　■七十年大限不是新规定

　　蔡耀忠律师听说要谈土地七十年使用期限的问题，头先说，其实这个问题并不是物权法的新的突破，原来在法律上就有相关规定。在《城市房产管理法》、《国有土地出让转让暂行条例》中都有相关的规定，因此并不是物权法中新出现的问题，只是以前大家关注不太多，没有把这个专业的法律问题向大家做普及。

　　在《草案》中明确规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　■出让金是特殊的租金

　　由于很多网友和其他媒体在提到70年大限的时候，对于要交纳的土地出让金都比较关注，针对这个问题，蔡律师头先从出让金的性质出发作了详细的解释。

　　他说，出让金的性质可以说是一种特殊的租金，“租”的意思头先这个东西就不是你的，所以要支付一定的费用。在土地这里换了一个名称叫出让金，和一般的租金相比，他的物权性更强一些，力度更大一些，但从本质上来理解它还是作为一种特殊的租金。他解释说，开发商从政府手中得到一定时期的土地使用权，这个时候出让合同也就类似一个特殊的出租合同。使用期限较长七十年。老百姓在购房的时候知道这个房屋的使用权是70年之内还剩余的时间，这就是出让金的来源。

　　■业主交纳出让金是合同的继承

　　作为开发商只负责已经交了钱的这一部分，产权过户以后剩下来的就是业主自己的事情。蔡律师说，业主交纳出让金实际上是对开发商与政府所签合同的继承。关于合同的具体内容不同，所需交纳的费用也会不同。要注意的是，房屋所有权没有问题，所有权是没有期限的，只是土地的使用权是有期限的。因此说房屋是一个复合物，是房屋所有权与土地使用权的结合，两种不同性质的权利叠加在一块，但是职能分开，房屋所有权是终身的，土地使用权是有期限的，到期就要再续，续的话就要交钱，关于需交多少，如果有约定的话就按照约定来交。比如说出让合同，这个合同有可能是现在订立的，也有可能是以后订立的。这个约定是开发商跟国家之间约定的，原本是开发商跟政府约定好了，购房的时候合同就已经包括在内，作为业主就是继承、接受这个合同，另外还有一种就是到期以后或者到期前业主去跟政府约定。

■出让金数目并不少

　　关于续约时所要交纳的出让金的具体数目，蔡律师说，具体的数额要看当时的土地价格和合同约定。这个标准目前大家都没有，因为七十年后的土地价格大家都不知道，通货膨胀、土地升值这些因素都会影响到土地价格。如果按照目前来说，比如说在三环以外，出让金的标准每平方米在六百元左右，相当于房价的大约10%。所以摊到每个业主身上其实也不少，100万的房子就要交10万，因此七十年之后出让金续约时也将是一笔不小的支出。

　　■使用权有限期与所有权无限期矛盾难解决

　　记者向蔡律师提出这个问题时，他表示，物权法草案并不能从根本上解决这一问题，这当中的一系列矛盾还将长期存在。土地法规定，实行的原则就是房屋所有权和土地使用权是两个独立的权利，但是在处分上（比如卖）是一致原则，不能分开，要一块处分，所以一致原则就是处分原则，只能说在处分的时候是一起的，平时二者还是分别处理的。蔡律师表示，要根本解决只有土地使用权与房屋所有权合一，因为所有权的本性是一样的，而使用权和所有权的本性是不一样的。目前二者之间的冲突是不可避免的，这样的冲突直接体现就是到期收回就是无偿收回。

　　对于70年土地使用权的关注正在日益升温，不过因为这个问题距离现在的大部分购房者还有一定距离，当中可能暴露出的问题还不能完全显现出来。但是，也正是由于在时间上并不紧迫，相信随着法律的不断完善这个问题应当会得到更加根本的解决。 　

■业主交纳出让金是合同的继承

　　作为开发商只负责已经交了钱的这一部分，产权过户以后剩下来的就是业主自己的事情。蔡律师说，业主交纳出让金实际上是对开发商与政府所签合同的继承。关于合同的具体内容不同，所需交纳的费用也会不同。要注意的是，房屋所有权没有问题，所有权是没有期限的，只是土地的使用权是有期限的。因此说房屋是一个复合物，是房屋所有权与土地使用权的结合，两种不同性质的权利叠加在一块，但是职能分开，房屋所有权是终身的，土地使用权是有期限的，到期就要再续，续的话就要交钱，关于需交多少，如果有约定的话就按照约定来交。比如说出让合同，这个合同有可能是现在订立的，也有可能是以后订立的。这个约定是开发商跟国家之间约定的，原本是开发商跟政府约定好了，购房的时候合同就已经包括在内，作为业主就是继承、接受这个合同，另外还有一种就是到期以后或者到期前业主去跟政府约定。


（北京青年报）

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