旧城区改造区应先编制控制性详细规划

日前，中山市人民政府印发《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》（简称《办法》），该《办法》将于2017年2月5日起实施。《办法》在原《中山市城市控制性详细规划实施办法》基础上，融合了《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》和《广东省城乡规划条例》有关规定，进行了全面完善和细化。

新《办法》对“控规”进行了全面完善和细化

据悉，新《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》今年2月5日起实施。

早在2005年，中山市就出台了《中山市城市控制性详细规划实施办法》，依据该办法开展中山市控制性详细规划（简称“控规”）编制、审批和实施管理工作。但随着《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规陆续颁布，以及经济社会发展需求，对“控规”的编制、审批和实施管理工作提出了新的要求，现有的“控规”实施办法已不适应新形势、新情况的需要。现有“控规”实施办法颁布后陆续出台的国家、省法律法规，均对“控规”的编制、审批和实施管理工作提出了新的要求。中山市“控规”相关工作有必要与上位法和相关规定进行衔接，并结合中山市实际进行完善，进一步发挥“控规”对建设项目开发建设的指导作用。

新《办法》共设八章40条，在原“控规”基础上，融合了国家和省的有关规定，进行了全面完善和细化。

旧城改造区应优先编制“控规”

根据《办法》，石岐区、东区、西区、南区、五桂山的“控规”由市城乡规划主管部门负责组织编制；火炬开发区、翠亨新区的“控规”由相应管理委员会负责组织编制；各镇的“控规”由镇人民政府负责组织编制。石岐区、东区、西区、南区、五桂山的“控规”编制计划应报市人民政府审定；火炬开发区、翠亨新区及各镇的“控规”编制计划应报市城乡规划主管部门备案。

城市（镇）区、旧城区改造区、近期建设区以及储备土地、拟出让的土地等城市建设重要控制区域，应优先编制控制性详细规划。

控制性详细规划的编制，应当根据总体规划及分区规划要求，综合考虑自然环境、人文因素、现状权属、公众意愿和经济社会发展需要，体现提高环境质量、生活质量和景观艺术水平的总体要求，符合国家和省、市的有关标准和规范。

《办法》要求，控制性详细规划组织编制机关应将“控规”草案提交市城乡规划委员会审议。组织编制机关根据市城乡规划委员会审议意见修改完善“控规”草案并报市人民政府批准。经批准的“控规”，组织编制机关应当自批准之日起二十个工作日内在政府网站和本地主要媒体上予以公布，但按规定应予保密的内容除外。未经公布的“控规”，不得作为规划管理和城乡建设的依据。城区的控制性详细规划成果需报市人大常委会备案。

不得擅自改变土地使用权中的规划设计条件

根据《办法》，中山市规划区范围内的土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可应以控制性详细规划为依据。没有经法定程序批准实施的控制性详细规划作为管理依据的地块，除因国家、省或者中山市建设以及道路、管线等其他的线性市政工程项目需要使用土地之外，城乡规划主管部门不得办理建设用地的规划许可手续，土地行政主管部门不得办理土地使用权出让、划拨手续。土地使用性质、使用强度以及其他规划条件，应以控制性详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同的组成部分。任何单位和个人不得擅自改变土地使用权出让合同中的规划设计条件。

控制性详细规划批准实施后，有以下情形之一的，可申请修改，包括：城市总体规划或分区规划发生重大变更，对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响的；因国家、省和市级项目或镇区重要产业项目（须经市人民政府认定）的建设需求，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的；在实施城乡建设中发现控制性详细规划有明显缺陷的；对控制性详细规划确定的建设用地性质、建设用地使用强度、绿地率和公共配套设施的规划要求进行调整的。

控制性详细规划原则上应按照原规划编制范围启动修改。街区规模原则上不得小于0.05平方公里，不得减少街区中原配套的公共服务设施、市政公用设施、城市绿地等的用地规模。若涉及公共服务设施、市政公用设施、城市绿地等的修改，须与平衡该修改内容的街区同步报审。

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