深圳预售、现售的住宅及公寓均需进行价格管理

预售申报均价不得明显高于周边在售项目均价

昨日，深圳市规土委公布了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》（以下简称《操作细则》）。《操作细则》明确深圳商品房和公寓申报预售均价不得明显高于周边在售项目均价，被业界解读为新版“限价令”，利于深圳楼市长期稳定健康发展。

去年10月4日，为贯彻落实国家对房地产市场调控要求，深圳市人民政府办公厅转发了市规划国土委等七部门《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（后简称《若干措施》）的通知（深府办〔2016〕28号）。《若干措施》就是业界俗称的“深八条”。

据深圳市规土委相关负责人表示，《若干措施》第五条为“关于加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理”的有关规定，据此，深圳市规土委起草了《操作细则》。

该《操作细则》是深圳市规土委落实深府办[2016]28号文，建立房地产宏观调控长效机制的重要举措之一，有利于促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。

【预售】

住宅和公寓申报均价不得明显高于周边在售项目均价

《操作细则》对商品住房和商务公寓预售价格管理进行了明确。深圳建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。深圳市规土委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。

按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属申请预售的，其户型（按建筑面积小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三种类型计，以下同）申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

下调备案价格也需有度有节奏开展

深圳完善预售价格备案和备案变更制度。预售价格备案仍按当前操作的程序办理，规土委旗下各管理局在办理预售审批后由市价格主管部门办理价格备案。按照《若干措施》有关规定，市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。

【现售】

商品房和公寓转现售备案价格仍需对外公示

《操作细则》对商品住房和商务公寓现售价格管理进行了明确，要求做好商品住房和商务公寓现售价格指导。

1.对于已批预售的商品住房和商务公寓项目转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示。

2.对于未办理预售直接办理现售的商品住房和商务公寓项目，登记要在项目办理不动产权登记和分证变更登记之后，告知开发企业携带项目不动产权证书和分户表等材料并至少以栋为单位到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度）；信息要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的项目，不得开通网签现售合同权限。

3.对原属自用性质的住房或商务公寓项目，通过补缴地价等形式入市现售的，登记要在项目换领商品房性质不动产权证书完毕后，告知申请单位携带项目不动产权证书和分户表等材料到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度），项目成栋的需以栋为单位申请办理，项目不成栋的需一次性办理；信息要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的，不得开通网签现售合同权限。

目前，深圳市规土委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。

【精装修】

带装修项目申报价格不得包精装修成本

《操作细则》对带精装修交楼项目价格管理也提出了要求。

对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

观点

现售项目纳入监管

利于楼市平稳发展

对于上述《操作细则》，美联物业全国研究总监何倩茹撰文认为，将对深圳市场带来以下影响：

1.对预售及现售项目的销售价格进行监管，有利于保持房价的平稳发展，防止大起大落。

2.此前现售项目长时间游离于价格监管之外，部分房企会利用政策的漏洞打擦边球，使得现售项目出现随便定价的现象。这次将现售项目的销售价格也纳入到监管范围内，有利于整个房地产市场的平稳、有序发展。

3.在住宅项目限购之后，商务公寓作为替代产品瞬间火热，本次将商务公寓也纳入到监管范围之内，同样是为了防止其价格随意变动而引发市场的不平衡。另外，配合前段时间网传将对商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见，严格监管工改商项目等，都是政府为保证房地产市场平稳发展的举措。

4.将装修款与购房款分开，可以防止开发商以 为名提高整体房价，让购房者明明白白消费。

近几年房地产项目的资本价格快速升高，已引起政府部门的高度重视，何倩茹认为在2017年深圳市场不会再有大的调控政策出台，但像这样的堵漏洞、小调整依然偶有发生。在上述措施的监管下，发展商捂盘已经不能成为涨价的理由，2017年楼价的大幅波动已被扼杀；而且高低价格楼盘搭配入市，可以防止一手房价格的结构性波动，错误引导市场舆论。

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