作者：在行商业咨询有限公司头席咨询师姜新国

　　【专家说楼】

　　走出异地购铺八卦阵

　　异地购铺已经是投资玩家中的常见之举，但初到陌生地界常常找不着北。因此，投资者在投资商铺的决策过程中，如果按照经济投资原理选择商铺，很容易陷入三大误区。

　　误区一：极端租金等于商铺价值

　　异地投资者，在购购商铺前考证所在区域的租金情况时，很容易被某一个旺铺的高昂租金“一叶障目”。地区的极端商铺租金并不能代表这个区域的商铺整体价值。

　　“南京东路商铺租金跻身世界20强”的消息令人兴奋，但冷静一想，商铺租金是十分个性化的指标，它只能反映这个商铺在某一时段里的价格，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺价格和价值的真实反映。

　　影响商铺市场价值表现的有“位置差”、“楼层差”、“面积差”、“朝向差”、“业态差”、“环境差”等因素，任何一种差异都可能造成商铺的价值差异，但是经常有人以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果造成很大的误差影响。

　　在商铺市场上，每一个商铺都有它自己的价值表现。在上海的繁华地段，经营烧烤或熟食的七八平方米小店其一年租金要100多万元，这样算来，上海主要商业街的租金岂不是已经赶超纽约“第五大街”、巴黎“香榭丽舍大街”了吗？

　　误区二：经济增长等于商铺数量增长

　　近年来，在迅速发展的中小型城市里，一些商铺尤其喜欢以当地的经济增速旁证商铺的投资价值。

　　事实上经济增长并不等同于消费增长,中国的消费增长一直低于收入增长.消费直接对商铺的要求并不会很明显地体现出来，经济增长也并不是商铺增量的理由。

　　投资者要选择业态定位精准的潜力商铺，除了看当地的经济发展速度，还要深入研究区域产业的未来发展方向。

　　误区三：消费增长等于商铺数量增长

　　单纯的区域消费增长数据并不能说明区域内商铺面对着庞大的购购力。

　　在人口没有明显增长的情况下，消费增长对商铺的要求并不体现在数量上，而是体现在品种和质量上。事实上，这个教训很常见，较直接的例证就是大卖场遍地开花，每间门店的盈利却在下降。由此，业界专家预测这类业态今后承租力下降将导致物业价值下降。因此，消费增长而人口不增长的情况下，消费要求的是商业环境改善而非商铺增加。

　　异地商铺选择学问多

　　选择商铺，特别是在异地选择，某种程度上不是选择房产，而是在人生地不熟的地方选择一个与房产有关的商业经营项目。所以，购商铺的注意事项可谓千头万绪。“商铺的选择没有固定法则，一个项目从选址、规划、建造、定位到招商是一整套学问。”咨询专家姜新国说。

　　《每日经济新闻》：同一条马路上，为什么有的商铺非常热闹，而有的商铺却门可罗雀？

　　姜新国：一个商铺如果旺不起来，要做一分为二的研究———可能是房产规划设计上出现问题，也可能是招商业态上定位错误。

　　《每日经济新闻》：在异地购购商铺，销售人员常常会强调地区的人口数量逐年猛增。人流量大的地方是否就是商铺的黄金？

　　姜新国：不是。这里面有一个人群结构的问题，大量人口导入城市对商铺而言是好事，但要分清楚导入的究竟是哪种结构的人口，是外来务工人员，还是高科技人才，这对于承接商铺营收的消费力判断是相当重要的。

（每日经济新闻）

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