董志勇 北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究主任

房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。房地产行业对相关的实体经济的拉动作用非常强，形成了一条完整的巨大的生物链。

目前中国经济已经对房地产产生了依赖。有人说，政府与房地产是真爱，只要楼市不行，政府必定要出手相救，从2003年开始，中国政府与中国房地产业就这样“互相扶持”走过了风风雨雨十几年。纵观政府与楼市的“感情史”，可谓分分合合，跌宕起伏，中国楼市经历了一次次大起小落。

但房地产市场是一个竞争性的市场，在这个市场中房屋和土地的价格应该是受供求变化的影响而不断波动。在新古典经济学中，完全竞争市场模型假定市场上交易双方数量巨大，商品同质，交易双方都掌握了与自己的经济决策有关的商品和市场的全部信息，交易双方进入或退出市场完全自由，但这只是一个理想状态，大多数市场都是信息不对称情况下的非完全竞争市场，房地产市场由于土地资源的稀缺性和垄断性、房地产商品的特殊性，以及政府需要针对特殊群体提供准“公共品”等因素，使得信息不对称情况更加显著。在房地产市场上，开发商掌握的信息优势和消费者的劣势地位导致了市场上垄断力量的产生，价格趋于刚性。政府干预导致了价值和价格的相互背离，引发了剧烈的市场波动，而市场规律的表现就是价格与价值的关系，价格是围绕价值上下波动的，若价格偏离了价值，就会打乱了市场经济应有的秩序，使得购购行为发生了转变。政府干预引导着楼市的走向，而市场经济的规律才应该决定房地产业发展的结果。

当前的中国经济是一个开放的市场经济体，是一个由供求关系决定市场走向的时代，市场配置资源，提供竞争，激活生产力，用价格体系和供需关系那只看不见的手自动调节生产、调节价格、满足需求，形成合理的自由成交价格，这才是市场经济的核心。通过市场自由选择形成的价格信号可以引导经济主体对资源进行优化配置，实现经济均衡和社会福利化。由于房地产价格偏离了其价值，引发市场混乱，因此需要重新规划市场价格，把房价稳定在一个合理的价格上。但这并不意味着政府可以一味地操纵房价，如果政府出手控制价格，不论是抬高还是压低，都不能完全满足每一方（供应商、消费者、中间商）。而应该通过合理的方式使房地产的价格与其价值相符，降低房地产市场波动的现象。

房地产价格的持续增长得到真实住房需求的强有力的支撑，也符合实体经济与资产价格变动规律。房地产市场要合理运行就必须加快去行政化，使其回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变，创造市场机制发挥作用的政策环境。

美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。当然，即便市场化程度很高，美国政府对房地产业依然保持干预。尤其在居民住房领域，美国政府历来把确保普通民众购得起房作为施政。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。政府除依靠利率、税收调控市场外，并不直接干预。反观中国的房地产市场，改革开放以来，庞大的人口基数和未有的市场化进程，推动了房地产市场的发展以及房价滚雪球式的增长。从2003年开始，政府开始调控房地产市场，但是调控秩序和效果是很混乱的，长期的硬性打压楼市，房价“越调越高”，产生了许多后遗症。

因此政府调控政策必须与市场经济体制相协调才能发挥作用。价格表现于供求，又形成于供求，政府应制定系统的宏观调控措施，营造和谐的房地产经济秩序，切实为楼市健康发展提供强有力的支撑，尊重市场机制在资源配置中的决定性作用，遵循经济规律要求，使“看得见的手”主动配合“看不见的手”，让楼市重返健康发展的轨道。对房价进行合理规制，但规制并不是操纵和驾驭，而是在不改变其原有趋势（从经济史角度来看，房价大趋势是一直上涨的）的基础上又能保证房地产价格的独立性。政府应亲身进入房地产市场及其相关行业，与市场内各主体共同参加这场比赛，而不是站在球场外以教练身份指挥如何踢球，按照供需均衡，成交定价的市场经济规律做事，适时调整市场，尽力促使市场迈向自由平等的完全竞争，并能适时退出市场，从而政府能有效规制房价。

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