记者在北京、上海、广州和深圳等地调研中发现，曾经被认为是“铁板一块”的一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向：北京、上海进入相对平衡期，深圳市场供不应求，房价仍有较大幅度上涨可能，而广州则面临库存高企的压力。

    业内专家认为，楼市“多维分化”的新动向值得注意，应密切关注广州、上海等楼市“领头羊”的刹车给区域甚至全国楼市带来影响乃至连锁反应。由于一线城市之间甚至城市内部已经出现高度分化，针对北上广深的房地产市场调控也应当改变手段，从“后端干预”转向“前端调节”。

    北上广深楼市加剧分化

    记者近日在调研北上广深四地房地产市场中发现，曾经齐齐坚挺的一线楼市不再是铁板一块，从2014年开始，北上广深四个城市的楼市出加速分化的趋势，而在各个城市内部，区与近郊、远郊区域的市场表现，也开始拉大差距，呈现出“多维度分化”的新动向。

    头先是京沪总体平衡但存“结构性不均衡”。

    作为全国的政治文化和经济，北京和上海的楼市在较严限购和信贷政策下的表现依然坚挺，从供求关系总量上已经基本达到平衡，但仍然存在“结构性不均衡”。

    根据北京市房地产协会秘书长陈志测算，目前北京的存量房约为700万套，按照全市约2100万人口计算，每3人拥有一套住房，总体是平衡的。但存在二三环以内需求过于旺盛、五六环外供应过剩的结构性不均衡。

    数据显示，北京市通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套，去库存压力较大。

    其次，深圳供不应求房价或加速上涨。

    记者在调研中发现，深圳市的供求关系是四个一线城市中较为紧张。深圳市房地产研究提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，与北京和上海的约70%的数据相去甚远。

    “旺盛需求和有限供应作用下，深圳市的房价还将有很大上升空间，”深圳市房地产研究主任王锋说。

    根据深圳市住建局的统计，2014年，该市房地产开发投资同比增长20.5%，远高于全国平均10.5%的增速。

    房价方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅销售价格环比连续五个月上升，在四个一线城市中一枝独秀。国家统计局公布的4月70个大中城市房价数据显示，一线城市中深圳环比涨幅较高，为1.8%。

    较后，广州库存高企“压力山大”。

    而与深圳相隔不到100公里的广州却是另外一番景象。从2014年开始，在房地产市场领域，广州被不少业内人士戏称“伪一线城市”。在调研走访中，较多提及“调整限购政策”就是广州的政府部门和开发商。

    从2014年底开始，京沪深三城普遍出现探底反弹的迹象，数据上较明显的反映是北京、上海和深圳，这三个城市从2014年11月到2015年4月，新建商品住宅价格同比跌幅逐月收窄，并开始实现反弹。而广州的情况则并不乐观。根据广州市国土房管局数据，近半年来，广州市新建商品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后，连续三个月成交下降，4月份成交面积为86.37万平方米，基本回升到了2014年11月份水平。从成交价格看，新建商品住宅网签均价一直处在震荡下行的通道，去年11月网签均价达到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房网签均价连续下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

    据阳光家缘网统计数据显示，4月广州住宅未售套数为153184套，未售面积为20224766平方米，创出历史月度新高，目前广州住宅去化周期为26.1个月，远高于北上深等其他一线城市。合富房地产经济研究院院长龙斌说，从历史积累的数据来看，广州市新建商品住宅库存周期目前在20个月左右，而去年、前年的平均去库存周期在15个月左右。“虽然现在广州市场的成交恢复得比较快，但整个市场的去库存压力还是非常大。”

    一线楼市分化滞涨或引连锁反应

    部分专家认为，一线城市的滞涨或有极强的“宣示”作用，易引发其他地区连锁反应，由此传递给土地市场和金融系统的风险值得关注。

    一是一线城市的房价有较强的“宣示”作用，易引发全国连锁反应。有业内人士提出，房价在二线三线城市下跌对全国的影响和示范效应不大，但是如果一线城市出现销售面积和销售价格较大幅度下跌，影响或将扩散。比如几年前温州的房价曾经遭腰斩，达到了将近45%的下跌，对上海的房价却没有造成影响。但上海房价如果快速下跌5%到10%，则对全国影响很大，有很强的宣示性。

    广东省房地产协会会长蔡穗声认为，广州市2014年楼市的成交量相比2013年出现了超过20%的下降，而整个广东省2014年的销售面积则下降超过7%。广州市在趋势上是全省的领跑指标，领头羊“急刹车”，对区域楼市的影响十分显著。

    二是一线城市房地产信贷规模大、占比高，金融系统风险需关注。据测算，北上广深四个城市占比达到了全国房地产信贷总规模的23%，如果加上重庆和天津两个直辖市，则将近30%。

    在2014年楼市下行过程中，广州市出现了个别“弃房断供”现象。有专家认为，“弃房断供”虽然只是个别现象，但一旦形成示范效应，容易引发金融系统的风险。

    三是土地出让金收入出现下降，地方政府面临两难困境。

    上海易居房地产研究院发布的数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆10大城市土地市场呈现量价齐跌现象。

    1-4月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌64.3%，跌幅明显扩大，打破了先前横盘筑底的状态，扩大了2014年以来土地成交面积下探的趋势。在土地出让金方面，1-4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%、20.2%。以广州为例，一季度广州市土地出让仅入账63.8亿元，相比2014年季度的227亿元缩水超过三分之二。

    记者在调研中发现，开发商拿地的意愿降至近年来较低。多家房企表示，暂停拿地，放缓开发节奏。

    “我们现在的策略是不购地、不开发，或者少拿地、慢开发，就这么放着，现在购地价格高，房子又卖不出去，利润很薄，开发成本太高，几乎不赚钱。”一家房地产企业战略与投资管理部总监说。

    有专家认为，目前一线城市面临的土地收入减少的问题如不能化解将面临两难的困境：若减少供地，土地出让金将进一步缩水；若增加供地，已经高企的商品房库存恐将持续攀升。

    专家建议变“后端干预”为“前端调节”

    业内人士认为，全国统一的限购、限价和信贷等政策会与目前中国房地产市场的高度地域分化产生较为严重的背离，导致政策执行中失去准星，甚至“误伤”正常市场。

    专家建议，今后全面的限购、限价、限贷等调控手段宜不再使用，建议根据用“引导性”政策，因城施策，以市场自发调节为主。

    比如，在房地产信贷政策方面，今后不宜一刀切式管理，而是采用因地制宜的差异化管理办法。

    记者在调研中发现，房地产市场的高度分化不仅仅体现在一线城市和二三线城市之间乃至几个一线城市之间，甚至在城市的内部，不同区域之间也有严重的分化。

    据此，有专家认为，目前北上广深等一线城市有必要对房地产市场调节从商品房“销售-购购”的后端“前置”到规划和供地端。

    深圳市房地产研究主任王锋建议，在一线城市宜实施精细化和有前瞻性的“前端调控”，根据细分区域的实际情况，动态调节土地供应量，可实现更加精准的调节。

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