北上广深三亚成限购孤岛 库存连续7月供大于求

　　珠海市住房和城乡规划建设局近日在官网发布文件，取消楼市限购政策。至此，全国已有41个城市陆续取消楼市限购，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。

　　当前，全国大部分城市为楼市库存所累，其中一线城市尤为严重，数据显示北上广深四大城市已经连续7个月供大于求，整体库存一再达到历史高点。业内专家认为，未来楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节。在绝大部分限购城市已经取消、放松限购政策的前提下，一线城市限购政策短期内虽然不会取消，但是退出只是时间问题。

　　孤岛

　　一线城市限购短期难取消

　　珠海市住建局26日晚在官方网站发布《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》，支持合理自住购房需求，对原有的限购、限价政策作出调整。

　　该文件提出，自印发日起，本地居民在城区购购144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；新城新区范围内，购购商品房不再需要提供社保或纳税证明。

　　此外，放宽外地居民的购房条件。在珠海投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在城区购购1套商品房。同时，放宽对在珠海投资创业、工作就业的非当地户籍购房人在珠海新购购商品住房的房贷限制。

　　据了解，珠海自2011年10月开始对部分城区实行限购政策。此次宣布取消“限购、限贷”措施，是广东省继佛山之后个对房地产调控“松绑”的城市。

　　放松限购已是大趋势。德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者，从个放松限购的呼和浩特市，到目前为止，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台。长三角经济圈只有上海、环渤海经济圈只剩下北京还未松绑。

　　陆骑麟认为，上海可能会是较后一个放松限购的一线城市。“因上海人口是一线城市里较多的，从影响面和控制面来讲也应该是的。现在上海市场偏稳定，年内上海解除限购的可能性不大，有可能会在明年。”

　　和上海类似，业内普遍认为北京、广州、深圳等一线城市短期内不会取消、松绑限购政策。9月初，北京市针对房地产市场新确定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，但是对限购政策口径未变。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，从官方口径来看，北京不会轻易放松限购。

　　中原地产头席分析师张大伟也同样认为，从目前市场情况看，一线城市年内取消限购的可能性非常小。“虽然上半年成交量下滑明显，但一线城市上半年的土地出让情况良好，对经济整体的影响不大”。

　　压力

　　库存连续7个月供大于求

　　数据显示，截至8月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为328万平方米，成交面积为243万平方米。自2月份以来，一线城市住宅市场连续7个月呈现供大于求的特征，并进一步加剧了库存积压的矛盾。

　　价格方面，8月份，一线城市新建商品住宅成交均价为21690元/平方米，环比减少3.3%，同比增长3.2%。8月份成交均价比7月份下跌了738元/平方米。分城市来看，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为22621、26335、15200和22996元/平方米。环比增幅分别为-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分别为-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅较为明显。

　　研究员严跃进认为，8月份在“去库存”的导向下，房企降价让利的力度加大。目前已出现连续3个月的房价环比下跌现象。观察今年成交均价同比增幅，可以看出总体上呈现了下行的态势。

　　库存方面，8月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1027、1192、903和365万平方米。环比增幅分别为0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分别为28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。综合来看，一线城市新建商品住宅库存量为3486万平方米，环比增长2.5%，同比增长31.2%。继7月份库存量创新高后，8月库存继续攀升。

　　严跃进告诉记者，8月份，从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市依然面临市场降温的压力。相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得去化压力总体偏大。

　　他进一步表示，在限购松绑的大趋势下，一线城市坚守限购限贷政策，俨然成为孤岛。无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，那么四季度房企必然会加大降价促销的力度。

　　严跃进认为，在当前市场形势下，一线城市放松限购的概率几乎为零。一方面，今年以来一线城市几乎全部公开表态过，不允许今年放松；其次，一线城市若要救市，实际上难度并不大，比如放松户籍等政策，所以目前仍有观望空间；第三，需要等二三四线城市救市后进行新的评估才能确定未来一线城市的楼市政策和动态。

　　趋势

　　去行政化是未来大方向

　　住房和城乡建设部政策研究主任秦虹近日表示，房地产市场经过十几年的高速发展之后，增长幅度开始放缓，未来市场的复杂程度会大幅度提升。房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题演变到当前的结构性问题。市场分化已经开始显现，有可能要维持几年的低迷甚至是负增长。

　　秦虹认为，房地产的供求关系也进入一个新阶段，局部地区已经出现了供过于求的格局。因此，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。

　　张大伟表示，土地财政的存在使得各地在楼市降温情况下，救市政策出台愈加频繁，力度越来越大，底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是地方政府能够想到的较容易的救市办法。

　　鉴于46个限购城市当中目前已经有41个城市正式取消或变相放松限购，同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已经进入“后限购时代”。就当前政策表现来看，除一线城市和三亚继续坚守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武汉等均有大尺度政策出台，开始轮“救市”。

　　张宏伟告诉记者，当前大部分省市已经出尽“救市”招数，失去“救市”方向，楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。

　　从2014年1月至8月全国城市住宅市场同比变化来看，一线城市量跌价挺，成交量普遍下滑，京沪成交量分别下滑40.9%和29.8%，但均价依然坚挺；二线城市内部分化，成交量普跌，大多数城市成交量下滑2至3成，成交均价分化，近半城市出现均价停涨或下降的趋势。

　　张宏伟表示，在“后限购时代”，尽管下半年货币政策定向宽松，但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动，楼市仍然要坚持“跑得快”的去化策略，楼市年底将进入深入调整阶段。

　　财经评论员叶檀认为，各地取消限购的行为是为了增加消费者。但是，本地居民在本地购房如果属于刚性需求，原本就不在限购之列；如果属于投资性需求，进入市场与否则取决于投资性收益。

　　在她看来，如果房地产收益预期上升，即使有限购措施，投资者也会想方设法进入市场；如果房地产预期收益下降或者风险不明朗，即使放开限购，也不会引来购房者。

　　叶檀因此认为，一线城市应该全面退出限购。楼市调控经验说明限购对房价的影响不大，同时限购的做法也不够市场化。虽然短期内一线城市可能不会退出限购，随着房价下跌与库存增加，以及一线城市楼市格局的改变，限购政策的退出较终将只是时间问题。

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