春节过后，一年来“略显疲态”的楼市出现分化：一线城市楼市火爆，三四线城市偏冷，去库存与去“虚火”任务并重。

    如何看待当前楼市的新变化、新现象?在楼市信号错综复杂的表象下，调控如何未雨绸缪?怎样做到精准发力?两会代表委员及学者纷纷献计献策。

    “抢房”与“滞销”并存，分化在加剧

    【数据】房东喊价“涨三次”，房产交易排大队。继深圳之后，北上广一线楼市骤热。国家统计局数据显示，1月份北上广深房价同比上涨2成以上，城市房价继续拉升。而以湛江、蚌埠为代表的三四线房价降幅超过3%。

    【解析】全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为，除了投机因素，一二线大城市资源优势大，人口吸附力强，城市还有进一步扩展的潜力，住房需求远未得到满足。

    “只要城市间存在资源优势‘落差’，房价就有分化。”蔡继明说。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，随着近期“普惠性”去库存利好不断出台和购房传统旺季到来，一线城市刚需被释放，这种分化也将保持一段时间。

    【点评】高库存和高房价并非楼市全貌，但“周期性上火”的房价和分化加剧的新态势却不能简单对待。对一二线城市而言，城市角色需要“减肥瘦身”;对三四线城市而言，显然有必要加速转型、打破城乡间的壁垒，为人口流动提供完善服务。唯有减少大小城市间优质资源的“落差”，这种冷热不均的强烈对比才能消弭。

    去库存“药方”频出，如何真正惠及刚需?

    【数据】面对7亿平方米的库存，130多个城市开出去库存“药方”。一些城市降低房产交易税负，降低非限购城市贷款头付比例，还有城市甚至研究大学生“零头付”购房政策。去库存对刚需是不是机遇?

    【解析】“有关部门出台6条措施消化库存，重视程度历来未有;推进‘农民工市民化’也是一条切合实际的措施，他们是的刚需群体。”全国政协委员、南京大学教授刘志彪说，消除他们进城落户的顾虑，要在就业、户籍政策、教育医疗等方面做好配套。“农民脱离土地后的生活保障，不仅仅是城里一套房这么简单。”

    “农民工能负担得起城里房子的不多。要照顾这部分人需求，必须降低购房成本。”蔡继明代表认为，政府有必要更多将部分房源由商品房变为保障房，并且开辟以“低房价、部分产权、容积率略高”为特点的“准商品房市场”，以缓解低收入者和刚需需要。

    全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后认为，政府应当引导开发商核算房屋成本，设定合理利润空间，降价去库存。免去无房户和刚需的购房税费，此外，银行对无房户头套房降低房贷利息。

    【点评】对存量商品房，要千方百计降低购房门槛，让百姓“住得进”;对存量保障房，要做好配套让人“留得下”;对在建新增住房，要强化供给侧改革意识，打造宜居生活圈，提升产品附加值，让人“住得好”。

    楼市进入“新业态”，如何提高调控“精准度”?

    【数据】国家统计局数据显示，2015年全国房地产开发投资名义增幅为2000年以来较低点，而在此前的15年里，这个行业以年均20%的增速成为支柱产业。有舆论认为房地产的“黄金时代”已经过去，地产商不再是“躺着挣钱”的单边市场。“新业态”新行情下，地产调控如何精准发力?

    【解析】全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保说，房地产市场应当落实“三分法”：分类调控、分区域实施、分类管理。财税政策应用在三四线城市，农村房地产市场则应该纳入整个房地产市场的研究、调控和规划。”

    “这一轮调控应坚持因地制宜、因城制宜，一城一策。”顾云昌说，调控政策应更多运用市场机制，减少行政干预，不搞一刀切。需要政策调控时，不搞“平均用力”。

    他强调，楼市调控需进一步加强预见性，扮演好“总指挥”“瞭望哨”的角色。房地产研究机构也要加强调研，增加楼市信息透明度，做好政策参考工作。

    【点评】让房地产健康发展一直是政府努力的方向，也是市场的期待。人们希望，楼市能在市场规律和政策准确调控的双重作用下，实现稳健发展。

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