今日央行再出手拯救楼市，可是有很多专家和机构并不看好楼市能够满血复活，甚至建议别把闲钱放入房市。因为说一千，道一万，一个行业到底是否能够繁盛，关键看需求。

    房地产行业的需求主要来自三块，一个是刚工作不多久的年轻人(所谓的刚需)，一块是改善性需求，还有一块是投资购房。

    这三种需求相互作用，影响整个房价走势，但是决定性的因素是刚需。之前十年，1975-1988年生的人是刚需大军，是房地产市场庞大的客户群体，需要并且愿意在城市购房的人基本都购了，这部分人短期很难再对房地产市场有什么贡献(大部分农村青年购不起城市房子，除非房价降到1000一平，而且这些人不属于刚需，农村都有宅子，对城市购房没有那么强烈的动力)。

    目前的房地产购房的主力军应该是89年以后出生的年轻人。问题来了，从下面历年出生人口数据可以看到，由于计划生育的持续影响，90后相对于80后人口数量锐减，光94年对比87年减少了40%的出生人口。大家可以想象，少了40%的需求，这房地产还怎么涨?更要房企命的是，这些90后还普遍不用购房。90后的父母都是谁?都是1965-1975年间生的人，这期间的人混得再差(注意我讲的都是普遍情况，不谈个例)，90%的父母应该至少购了一套房子，他们可以说一点都不着急，不少比例家庭购了两套房子吧，90后独生子女多，一结婚就是独占至少三套房子，还购什么房子?媒体说90后都流行自我享受，不购房子因为不愿做房奴，这不扯吗，问题是他们根本不需要购啊。所以，需求不是减少了40%，而是70%，甚至更多，这房地产还怎么救。

    可能有人会问，不还有人投资购房吗，但是这条路也基本死了。投资较看重什么?回报。从需求人口的走势来看，房地产下坡趋势很明显，意味着卖不出去，要降价，谁还会在这种氛围下购房投资?

    有人又问，那不还有人购房改善需求吗。有，这部分人一直会存在。但是注意，很多人是置换需求，就是说换了大房子，老房子要卖掉，等于没有增加需求。在房价下跌的趋势中，人们换房后会倾向将闲置的老房子卖掉，避免房屋贬值。而且人口下降，连租都租不出去，谁还捂空房在自己手上。所以说换房的人，不会对房地产的恢复产生大的影响。

    综上，房地产已经是个夕阳产业，很难再恢复昔日荣光。

    如果房地产要恢复到高景气度，只有两个办法，但都比较难。

    1.房价降到农民都购得起，激活农村人的商品房需求。但这样土地收入相应暴降，政府不愿意看到，这个可能性很小。

    2.大量移民进中国。但是老外不傻，你要不能长期居住(给绿卡)，谁会在房价下降趋势中购中国房子。所以，我估计，以后可能要给购房的老外发绿卡了。今年两会，专业都说了，欢迎老外来中国购房子，说明咱专业已经注意到房地产的严峻形势。说到这里，有人要质疑，把计划生育搞这么严，隐形的减少了这么多本该出生的小孩。到较后倒放老外移民中国，这不是把中国的生存空间宁友邦，不与家奴吗。这合理吗?

    政府是真心爱房地产啊，房地产对各行各业带动效应太大了。但是走到今天这一步，形势变换这么快，是政府万万没有想到的。假如没有计划生育，一家平均能生两个小孩，咱这房地产还不至于衰落这么快，毕竟两个小孩，大部分90后父母应该是只有一套房，总有一个得必须购房吧。

    陷入下滑通道的中国人口，如果仅是房地产没救也就算了，一起陷入困局的还有中国的各行各业(人一生在创造财富，也在消费，没有人东西卖给谁?)。不知政府有没有壮士断腕的勇气，改革计生政策，让中国人口结构回归合理。我反对一家一户生四，五个小孩，可我也反对一家一户只生一个，这是会破坏社会平稳发展、不可持续的生育形式，这已经刻不容缓了。

    1980　18,393,809　男　9315481人　女　9078328人

    1981　19,122,938　男　9752137人　女　9370801人

    1982　23,100,427　男　11786950人　女　11316732人

    1983　20,065,048　男　10275677人　女　9789371人

    1984　20,313,426　男　10468201人　女　9845225人

    1985　20,429,326　男　10598460人　女　9830866人

    1986　23,190,076　男　12023710人　女　11166366人

    1987　25,282,644　男13619530人　女　12663114人

    1988　24,576,191　男　12779621人　女　11796570人

    1989　25,137,678　男　13110848人　女　12026830人

    1990　26,210,044　男　13811030人　女　12399014人

    1991　20,082,026　男　10674963人　女　9407063人

    1992　18,752,106　男　10014222人　女　8737884人

    1993　17,914,756　男　9590414人　女　8324342人　1980~1990年中国生育率2.3世界3.45

    1994　16,470,140　男　8866012人　女　7604128人　生育率1.60~

    1995　16,933,559　男　9157597人　女　7775962人　生育率1.46~

    1996　15,224,282　男　8257145人　女　6967137人　生育率1.55~

    1997　14,454,335　男　7897234人　女　6557101人　生育率1.49~

    1998　14,010,711　男　7701684人　女　6309027人　生育率1.49~

    1999　11,495,247　男　6332425人　女　5162822人　生育率1.48~

    2000　13,793,799　男　7460206人　女　6333593人　生育率1.22世界2.73

    少了40%的人，你以为仅仅是房地产倒下吗。

    其他行业随着年轻人口急剧减少，导致需求下降，大量企业倒闭，又会增加大量失业人口。

    这是一个不断恶化的循环。

    人不是越少越好，关键是结构。

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