国庆节前，央行正式释放“松贷”信号，这令黄金周期间的楼市表现备受关注。然而，一边是对楼市“回暖”美好期待，另一边的现实则是全国100个城市（新建）住宅环比上月下跌0.92%。

　　与此同时，9月库存再创近5年历史新高。根据上海房地产研究院较新发布的《9月份新建商品住宅库存报告》，截至9月底，房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。

　　“房地产拿地捡钱的野蛮发展模式已经成为了过去。”正略咨询董事长陈睿在接受《国际金融报》记者采访时指出。

　　谈到目前的国内楼市现状，陈睿认为，“政策松绑”并不会让国内房价出现如之前那样的飞速增长，相反，各地楼市会进入一个调整期。

　　值得注意的是，由于房地产行业环境的日趋严峻，不少房地产企业陷入资金危机，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。据粗略统计，已有105家上市公司宣布退出房地产业务。

　　“用传统方式来运作房地产开发的难度已越来越大，中国房地产需要经历阵痛后的调整转型。”国内一家房地产公司相关负责人告诉记者，“靠政策松绑来救市是行不通的。”

　　从松绑到刺激

　　早在今年6月，国内楼市政策松绑的序幕就已拉开。

　　6月26日，呼和浩特发布限购松绑通知，居民购购商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。呼和浩特成为此轮全国头个正式发文确定放开限购的城市。

　　经记者梳理后发现，呼和浩特拉开轮救市序幕后，多个城市紧随其后，掀起一轮救市潮。目前，全国46个限购城市中，只有北京、上海、广州和深圳4个一线城市以及二线城市三亚仍在坚守限购。

　　时隔两个多月，以“限贷松绑”为主的救市政策出现。9月23日，青岛规定出售惟一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按头套房贷认定。

　　9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购购普通商品住房，银行业金融机构执行头套房贷款政策。央行重申贷款较低头付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　历时4年多之后，限购政策已经从绝大多数城市消失。至今已有两轮“救市潮”，从政策性松绑到政策性刺激，各地“救市”尺度也越来越大。

　　在上海房地产研究院研究员严跃进看来，如果说轮救市的特征是政策性松绑，那么轮救市的特征是刺激。

　　“轮救市政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，更侧重通过财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。”中原地产头席分析师张大伟指出。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞则表示，国家进行楼市政策松绑主要是因为楼市承压明显，成交量明显下滑，房地产投资增速持续下降。

　　“加上宏观经济不景气，需要让房地产作出应有的贡献。在国庆前夕出台政策，七天假期可以让人们有足够的时间来消化政策，节日也转移了焦点和视线，不至于遭受舆论的巨大压力。”殷旭飞说。

　　也有媒体观点指出，现今取消限贷这关键一条，市场既有突兀之感，亦在意料之内。所谓“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、广州、深圳四城市外，其他实行限购的城市，限购政策已陆续取消。随着此次限贷政策再作全覆盖式的取消，意味着实施已近4年的“双限”政策近乎于全面退市。

　　所谓“意料之内”，在于从此前挤牙膏式的取消限购，到这回一次性取消限贷，说明在拉动经济增长中权重很大的国内楼市，的确已经成为当下“稳增长”的一个明显拖累。

　　一位房地产专家指出，由于国内楼市低迷不但直接影响投资，影响各项税收，影响到相关产业链的发展，还因楼盘卖不动而波及到了地方政府“卖地财政”的年度盘子相应萎缩。从渐进式取消限购到一次性取消限贷，政策之大变，确实有无从掩饰的稳增长考虑隐含其中。

　　市场意外“理性”

　　楼市政策的松绑，让外界对国内房地产行业的走向极为关注。有观点认为，这是国内楼市开始回温的信号。只是，各地政策陆续松绑以来，房价的表现却不是那么乐观。

　　根据中国房地产研究院发布的9月百城价格指数，全国100个城市（新建）住宅环比上月下跌0.92%。这已经是今年连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

　　具体来看，9月，住宅价格环比下跌的城市个数为79个，较上月增加5个。跌幅居前十的依次是桂林、菏泽、三亚、张家港、柳州、吉林、绍兴、常州、杭州、海口。其中，桂林以跌幅3%居头，柳州跌幅在2.1%至3%之间，南宁跌幅则为0.3%。

　　记者走访上海房地产市场时发现，央行“松贷”政策出台之后，房地产市场交易并没有预期中的火爆。

　　“国庆期间，我们楼盘已经开展了不少优惠促销活动，来看房的人很多，但真正购房的人却很少。”上海一家楼盘的售楼小姐小李对记者抱怨，“根本没有‘金九银十’的气氛。”

　　“从近期的交易量看来，政策松绑似乎对房地产市场没有造成太大的波动。”我爱我家上海门店的房地产经纪人小陈告诉记者。

　　不只是上海，各地的地产市场似乎都保持了意想不到的“理性”，这不免让人感到困惑。有专家认为，较根本的原因是，房地产市场依旧库存高企。

　　数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。

　　“如此高的库存，靠松绑政策怎么可能一下解决掉呢？”国内房地产投资商李玲对记者坦言，如今国内的总体经济环境、货币信贷环境，都没有办法促进住宅的需求，需求无法上涨，库存就消耗不掉。

　　有房地产分析师指出，过去一段时间，无论是一线城市，还是二、三线城市都实行了不同程度的各种各样的限购，这样在一定程度上抑制了需求。“而在供给这方面，过去几年是房地产投资的爆发时期，各种投资盖楼，各种拿地，加上房地产投资建设周期比较长，比较难以快速调整，所以形成目前比较高的库存。”该分析师说。

　　“所以，想要房地产回暖，靠政策松绑显然是不行的。”陈睿对记者指出，“房地产市场的交易量靠的是市场，是供需关系，显然我们还处于平衡这样关系的调整阶段。”

　　房企急于甩包袱

　　值得一提的是，由于房地产行业环境的日趋严峻，让不少跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机，房地产业务出现亏损，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。

　　就在今年8月底，重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产被曝多个项目陷入停工状态，或将转手重庆新城开发建设有限公司，全面退出地产业务。而此前的7月份，南京新百发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。

　　进入9月份以来，上海联合产权交易所挂牌的产权项目中，涉及房地产业的项目共计6项。其中包括光明食品集团旗下桐庐飘鹰置业有限公司51%股权、国家电网公司下属北京华中园房地产开发有限公司50%股权、中国电子信息产业集团有限公司下属潍坊科信房地产开发有限公司100%股权、上海中虹（集团）有限公司旗下镇江虹孚置业有限公司100%股权以及21929万元债权等。

　　“从我们的监测数据来看，从今年年初至今，房地产行业的规模股权交易确实有所增加，同比去年增加了至少两成，涉及资金超过百亿元。”北京产权交易所一位负责人在接受媒体采访时明确表示。

　　Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005年至2012年，主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家。8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。

　　“这才刚刚开始，后续有可能还会增加。”张大伟预计，“之前房地产非主营业务的企业，进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了，房地产暴利结束，对企业经营的要求越来越高，那些主营业务非房地产的企业精力也有限，可能会发现这个行业越来越难做，离开房地产行业会越来越多。”

　　张大伟分析，“从资金成本上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能‘弃房’。”

　　正如陈睿所说的那样，拿地捡钱的时代已经过去，靠野蛮粗暴圈地的房地产营销模式也显然走不通。“房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场。之前的中国房地产市场本身存在很多问题，鱼龙混杂，如今这正是一个自我净化的过程。”陈睿说。

　　海外资金难回流

　　对比国内房地产市场低迷，房企退市的“惨淡”情形，海外房地产投资却依旧热度不减。

　　近日，希尔顿集团以19

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