“购房较好时机来临,您还在等什么?”相信很多人在国庆期间都收到了诸如此类的楼盘推销短信。这是政策市下中国楼市的特别之处,9月30日下午,央行的一纸通知给限贷政策松了绑,市场信心一下子汹涌喷发。

    这份名为“央四条”的文件中,执行“认贷不认房”的新规,7折利率政策重回市场,这代表房地产信贷政策开始走向全面放松。在此之前,执行了4年多的限购政策在绝大多数城市放开。截至目前,只有三亚和北、上、广、深等5个城市还在执行限购政策。

    被压抑已久的购房需求将得到释放,在杭州、南京、苏州、武汉、上海等城市,国庆期间看房的人多了起来。卖得好的房企纷纷在网上晒成绩,保利、万科等大鳄7天内70亿-80亿元的销售额,已是不少小房企一年的销售量。房企涨价论风云四起。

    但这并不意味着成交量的大爆发,房地产市场难以重现2009年的盛况。在时代周报记者采访的不少业内人士看来,房贷新政意在刺激房地产市场消费和投资需求,带动经济整体回暖,但其政策效果,还要看银行信用投放的落实情况、房地产库存的去化情况等。

    名符其实“黄金周”

    “央妈”为房企黄金周揽客,这句笑评得到印证,市场对政策的敏感可谓立竿见影。

    “想购的人一下子多了很多,现场的热闹程度是今年从未见过的,”在这波阳光普照的行情下,一线房企代表们笑逐颜开,易居中国有关人士对时代周报记者透露说,从其全国代理销售楼盘的认购数据来看,“十一”期间成交量环比上周上涨100%,接近2013年黄金周的水平。

    卖得好纷纷在网上晒成绩。在黄金周7天时间里,保利地产疯狂进账70亿元,恒大揽金70亿元,万科不声不响卖了80多亿元,楼市黑马阳光城认购50亿元,华润置地、融信等也卖了30亿元。

    对限购限贷松绑感触较深的,还属绿城。在融创入主绿城后,其销售表现变得凶猛,8月份在杭州地区完成超过23亿元的网签,创下今年单月城市销售纪录之外,9月份,杭州销售额已经超越了万科。国庆7天,绿城仅在杭州一个城市卖了11亿元。

    相关统计数据显示,绿地集团较去年同期增长70%;世茂国庆期间日均认购量较9月日均增长3-4成。

    并不是所有的开发商都拿到了这一轮喜从天降的“红包”,一些中小开发商也遇到黄金周颗粒无收的情况。

    这种分化不仅出现在大小房企间,在城市成交上体现更为明显。节后,时代周报记者问询10多家房企内部人士得知,国庆期间,一手房来电来访量大幅回升,成交量也有回暖,一些二线城市对新政反响较好,三、四线城市较为一般,一线城市表现稍弱。

    在国庆前放开限购的南京,成为黄金周的亮点。据南京当地媒体报道,7天内南京楼市卖出2840套房,日均认购突破400套,创下南京国庆长假商品住宅销售的历史纪录。

    就在“双限”松绑前夕,南京楼市完全处于一片寒冰之中。根据国家统计局数据,南京房价已经连续3个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%,7月房价环比下跌1.1%,8月跌幅进一步扩大至1.3%。

    比较难看的是一线城市的成交,如上海,来自上海网上房地产的数据显示,10月1日-7日期间,上海市商品住宅成交面积为6.97万平方米,同比下跌26.12%;成交637套住宅,同比下跌24.62%;成交均价25451元/平方米,同比上涨11.38%。

    “限购尚未放开,很多人对一线城市还存有观望情绪。”易居中国总裁丁祖昱称,这也是黄金周期间,二、三线城市数据上扬,一线城市走低的重要原因。

    “涨价说”尚为时过早

    超预期的救市力度下,酝酿涨价的暗潮汹涌,绿城是骚动的家。

    10月1日,在央行、银监会放松房贷通知出台的天,绿城传出涨价消息。一份在微信朋友圈中流传的绿城内部文件提及,绿城浙东区域的各项目自11月1日起涨价5%-10%。

    绿城浙东区域负责人不久后对媒体证实了该文件的真实性,称目前正在“根据不同项目及成本关系逐一梳理(价格)”,这些项目涵盖舟山、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。

    绿城品宣部门的态度则相对谨慎,称所有涉及价格上调的文件,必须经过集团营销部门的批准才能正式生效,而上述涨价文件尚未通过批准。此外,绿城其他区域还没有大幅跟进的迹象。

    连夜提价的不在少数。在绿城的大本营杭州,一家楼盘的户外广告语已瞬间改为“一直很贵,马上更贵”。而绿城之后,绿地、恒大、新城控股、碧桂园等多家大型房企的内部文件也相继流出,版本不一,但共同特点是涨价在即,节后执行。

    如一份以绿地京津事业部名义发出的加急文件,就称经集团批示,京津事业部下辖所有商办、住宅产品销售价格自10月8日起统一上调,上调比例不低于10%。

    绿地副总裁、京津事业部总经理石文红随后回应称,文件是“谣传,没有这回事,价格调整集团有标准流程规定,不可能内部统一发文”。

    在时代周报记者的采访过程中,恒大、新城控股等开发商也纷纷辟谣,表示没有在官网上看到类似的“内部通知”,或者不清楚分公司的动向。

    房企的诸多举动真假难辨,但被普遍认为是有炒作嫌疑。“明眼人一看,就知道是营销手段,大房企调价是需要项目、区域和集团公司之间多个线条去商议和决定的,不可能像计划经济一样一刀切,一般不会由集团发文统一行动,”上海某房企销售负责人对时代周报记者说,但文件真假已不重要,关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号,为现阶段促销跑量冲刺成交赚吆喝。

    趁信贷松动之机,快速出货,这是房企更为主流的想法。多家房企对外表示,目前地产市场的基本面并没有变化,不会因为“央四条”出现就对“回暖”抱过多预期,以价换量还是未来半年的主调,涨价言之过早。

    事实上,大部分开发商目前更关注的是如何去库存。高盛高华证券报告显示,截至9月28日,其追踪的11个城市的总库存上升1.5%。从过去12个月滚动销售面积计算,11个城市的库存平均消化时间上升至17.9个月。

    根据亿翰智库预估发布的今年1-9月典型房企销售业绩榜单,前20强房地产商中仅有4家完成了全年销售目标的70%,个别企业的完成率甚至不到50%。

    中原地产研究总监宋会雍认为,以目前的趋势看,务实的开发商仍然需要更多地下调价格,以价换量,在下一步市场上保持主动。如房贷松绑仍然无法刺激市场彻底回暖,接下来等待开发商的,一定是残酷的行业整合和淘汰,“只有20%的企业能活下来。”

    7折利率优惠难落地

    成交回暖反转未明,央行新政细则尚待落实,力度也有待进一步观察。

    “认贷不认房”的央行新规颇惹人眼,较低7折的利率优惠也再度引发市场期待。招行率先落地房贷新政,明确表态从10月8日起执行央行通知。随后,建行、工行、农行等纷纷发文跟进表态。

    但目前,多数银行具体执行的放款要求,尤其是房贷利率并未出现明显变化。时代周报记者在10月8日-10日间曾致电广州、佛山、重庆、上海等多区域的多家银行网点,但这些银行按揭的利率还与节前一致,基本还是以基准利率为主。

    兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者透露说,他曾和建行的一位行长就房贷新政有过交流,得知该行目前执行的仍是旧的房贷政策。主要因为央行给各家商业银行的四季度新增贷款额度并没有随着房贷新政的出台而上调。

    事实上,房贷新政得以执行的另一个关键,则是要看银行吸纳资金的价格,目前来看,头套房贷七折利率优惠是个奢望。

    “那么低的利率,银行是没法做的,基本上就是亏钱,这也是为什么前几年各家银行实际执行利率都没有低于基准利率的原因,”重庆工行相关人士对时代周报记者说,就算工行也不太可能给头套房贷七折利率,除非不讲收益。”

    据了解,央行早在2012年年底放宽贷款利率下限时就同时提出,头套房贷贷款利率较低可享受基准利率的0.7倍。但此后仅有一两家小银行闪现7折房贷利率外,各家银行推出的较低贷款利率一般在8折水平。

    “说实话,二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难,存款少,贷款多,存贷倒挂,只能内部高价拆借资金,”一家国有大行支行负责人透露,去年“钱紧”过后,5年以上资金价格一度在6.5%以上。基准利率房贷,基本是盈亏平衡;9折房贷,一般都是亏损的。

    而按照7折测算,商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%,7折下来就是4.585%,而5年期定存基准利率为4.75%,按照多数银行现行上浮10%的标准计算,实际执行就是5.225%,这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点,这意味着存贷利率出现明显倒挂。

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