8成上市房企偿债能力不足 降价"保命"是关键

　　上市房企资金链的愈发紧张已经毫无遮拦地暴露在了上半年财报中。

　　头先是不断攀升的资产负债率，从一个侧面反映了开发商的艰难处境。

　　中国房地产报记者根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深A股上市房企，平均资产负债率已近77%，其中，资产负债率超过85%的房企有4家，超过80%的房企有18家。

　　而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中，净现金流为负值的房企高达57家。

　　从衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债能力的指标——速动比率看，在正常值1以下的有83家，也就是说，98家上市房企中，仅15家房企的偿债能力可以被评定为正常。而其中，0.5及以下的房企则高达55家。

　　“一般而言，速动比率低于0.5的，说明偿债能力已很有问题。”兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　负债、现金流双承压

　　上市房企的资产负债率正在逐年走高，2009年，上市房企平均资产负债率为65.17%，2013年这一数据迅速上升至74.56%，今年上半年则进一步上升至77%。与此同时，现金流却在严重恶化。98家上市房企中，上半年现金流动负债比率小于1的房企有74家，其中为负值的房企达69家。而现金流动负债比率衡量的是，企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率，反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1，则表示企业流动负债的偿还有可靠保证，该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。

　　其中，鲁商置业上半年房地产主营业务同比增长60.22%，净利润同比增长26%，业绩表现似乎并不错，然而，资产负债率却高达92.86%，经营活动所产生的现金流为-21.85亿元，净现金流-17.81亿元，现金流动负债比率为-9.37，速动比率仅0.19，偿债压力非常大。

　　华夏幸福今年上半年实现销售额242亿元，同比增长52.2%，但财务指标同样不甚理想。经营现金流-15.76亿元，因上半年筹资103.12亿元，净现金流71.2亿元，不过，高负债也导致现金流动负债比率为-2.13，速动比率仅0.38。

　　即便强如万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、招商地产这样的龙头房企，资金链压力也已露端倪。

　　从销售业绩上看，万科上半年销售过千亿元，但资产负债率却从2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%，净现金流-12.92亿元，速动比率0.36，不过现金流动负债比率1.02，短期偿债无虞。

　　保利地产和招商地产的财务情况则要差一些。保利地产上半年净利润同比增12.19%，但资产负债率为79.56%，速动比率仅0.41，现金流动负债比率为-7.82。招商地产上半年净利润同比下降30%，经营现金流为-73.32亿元，净现金流为-56.5亿元，速动比率0.48，现金流动负债比率-9.16。而金地集团则早已被踢出了一线房企行列，上半年净利润仅1.58亿元，同比下降48%，净现金流-3.88亿元。

　　如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话，那么利润率下降则更关乎企业发展。

　　98家房企中，近半数房企出现净利润同比下降状况，14家房企净利润亏损，均为中小房企。而在2013年年底134家上市房企中净利润亏损房企仅8家，有10家房企是在今年上半年开始由盈利转为亏损的，分别是金丰投资（上半年税后净利润-2.33亿元，同比下降981.85%）、嘉凯城（净利润-1.63亿元）、深国商（净利润-1.61亿元）、中润资源（净利润-1.49亿元）、中航地产、同达创业、荣丰控股、深大通、多伦股份、绵世股份、大龙地产，均为规模不大的中小型房企。

　　另一方面，房企的资金来源却在紧缩，融资成本日益上升。数据显示，1～6月，全国房地产开发企业到位资金增速跌至3%。

　　较堪忧之嘉凯城

　　高杠杆之泰禾

　　以高杠杆、高速扩张著称的泰禾集团，其财务指标堪称“差中之较”。

　　泰禾集团资产负债率高达88.02%；在净现金流从低到高排名中，仅优于招商地产，为-25.48亿元，经营现金流则低至-138.34亿元，为较差；现金流流动负债比率也是98家房企中表现较差的，低至-63.23。

　　上半年拿地的大量支出是其现金流不足的一个重要原因。上半年泰禾拿地金额累计146.16亿元，新增土地储备111万平方米。大手笔拿地、高速扩张依旧是其一贯策略。

　　同时，泰禾集团上半年的销售业绩表现却颇为不俗。

　　上半年公司实现营业收入22.53亿元，比上年同期增长3.87%；归属于上市公司股东的净利润为4.24亿元，比上年同期增长5.95%。上半年实现销售额101.35亿元，完成年度计划的40%。

　　“泰禾销售良好回款顺畅，使得其整体资金链条处于安全范围。但风险在于，市场波动会影响公司销售和回款，资金成本高企则可能影响公司财务状况。”地产行业分析师指出。

　　“虽然泰禾长期高负债，销售端则没有多大问题。”宋延庆分析称。

　　相比于泰禾集团，嘉凯城在销售业绩、财务状况等各个方面的指标却均为“堪忧”。

　　在上半年净利润亏损额中，嘉凯城仅次于金丰投资，排在名，亏损1.63亿元，同比下降716.17%。同时，资产负债率却高达82.94%，净现金流为-11.96亿元，速动比率仅0.24，现金流动负债比率为-2.82。

　　自去年宣布由传统房地产开发商向“城镇生活服务平台商”转型的嘉凯城，在业绩表现上还未看出成效。

　　“上半年结算项目较少，导致净利润亏损额度较大。预计三季度将减少亏损。”嘉凯城半年报指出。

　　降价保命是关键

　　毫无疑问，现金流显然已成为房地产企业下半年力保的核心指标。而降价促销，加快销售回款则是资金较为紧张房企的先进选择。

　　“从上半年财务数据看，形势确实不容乐观，中报反映的是企业半年前的经营状况，所以几乎可以断言房企2014年年报会更差。”宋延庆指出。

　　“从政策层面看，下半年确实会比上半年有好转，这也是很多业内人士的判断，但这恰恰是我较担心的，大家都认为下半年形势好，所以降价动力不足，产品升级欲望不强。而事实是，现在整个房地产市场供求结构发生了历史性逆转，卖方市场已变成购方市场，即便市场有所起色，也绝不会再回到从前。购房者不会垂青那些性价比不高、品质不强的项目，而新的楼盘又不断推出。”宋延庆进一步分析道。

　　对于房企来讲，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是各个房企及当前市场“千方百计消化库存”的关键。“降价促销，不能掉以轻心。”宋延庆建议道。

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