顺应经济转轨：房价必然也必须调整

　　文眼

　　近几个月我国楼市正悄悄变化。部分二、三线城市的楼价大幅度下降促销，引起各方对房地产“拐点”的关注，对楼市看跌的增多。但也有业界大佬表示，这种降价并不意味着拐点的到来。更有嘴硬的大佬撰写长篇微博，对“拐点”论进行反驳。那么，房价到底会不会调整？调整幅度与影响有多大？这是值得观察的。尤其在结构调整和经济转轨不断强化的背景下，认清楼市方向无论从宏观或微观的角度看，都是很重要的。

　　——亚夫

　　今年以来，房地产市场出现销售大幅萎缩，住宅新开工增速回落更早更快。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价出现下降，这是在没有出台政策调控的情况下头次自主性回落。

　　房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。

　　房价回归是经济发展规律的必然结果。从整体经济发展看，房价理性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。

　　这次房价调整是经济转轨的必须和必然。在政策层面应该如何作为呢？这个问题早在十八届三中全会报告中已经给出了清晰的回答：发挥市场在资源配置中的决定性作用，同时政府要做好自己的事。

　　2014年以来，房地产市场出现销售大幅萎缩，但是仔细观察就会发现住宅新开工增速回落更早更快，这说明房地产开发商对市场的感觉更为敏感。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价出现下降，而且这是在没有出台政策调控的情况下头次自主性回落。因而，总体判断我国房地产市场理性回归趋势难以避免。

　　1.住宅销售大幅萎缩
　
　　2014年1-5月，全国住宅销售面积为31946万平方米，同比下降9%；住宅销售金额为19720亿元人民币，同比下降10%。从近四年的情况看，2014年前五月的平均月销售面积为6389万平方米，是近四年较低；平均月销售金额为3944亿元，仅比2012年略高，比2013年全年平均月销售额下降30%。这表明今年以来的住宅销售快速萎缩，市场力量被2013年的疯狂消耗殆尽，销售面积甚至比限购观望的2012年还低。

　　2.房价自主回落

　　2014年5月百城平均房价为10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一线城市平均房价为28814元/平方米，2014年头次出现比上月回落；二线城市平均房价为10399元/平方米，连续两个月回落；三线城市平均房价7203元/平方米，连续四个月回落。在争论中，中国百城房价终于见到实质下降。以前总是在调控政策出台后，购房人的观望等待，造成房价的回落。一旦预期落空，房价又会形成新一轮报复上涨。这次房价回落和以往不同的是，在没有任何调控政策出台的情况下，百城房价跟随市场的步伐而回落，甚至不少地方政府进行了托市或救市行动，没有阻止住房价自主回调。

　　3.开发商更为敏感

　　住宅新开工面积自2014年初就已经大幅下降，1-2月全国住宅新开工面积为12279万平方米，同比下降29.6%；1-5月全国住宅新开工面积为42588万平方米，累计同比下降21.6%。对比新房销售变化，1-2月住宅销售面积仅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累计下降也不足10%。应该说，作为专业市场机构，房地产开发商对市场的感觉更为敏锐。

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　　房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。一些措施如限降令、公积金贷款上调、定向降准等不断出台，但是受货币条件和需求消耗的影响，我们判断这些措施难以产生根本性转变。

　　1.宏观经济金融形势改变

　　一是经济增速换挡。我国经济增速出现明显下滑，2011-2014年增速分别9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月汇丰制造业PMI指数再次处于荣枯线以下，经济结构升级转型压力不断加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增加。

　　二是货币增速回落。2014年一季度末，我国狭义货币供应量M1 余额为32.8 万亿元，同比增长5.4%。流通中货币M0 余额为5.8 万亿元，同比增长5.2%。季度现金净回笼242 亿元。如果说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明确显示，我国经济活力真正在快速下降，房地产交易萎缩顺理成章。

　　三是利率高位也会对高房价产生挤压。由于税费等原因，我国二手房的交易成本至少在10%以上，房地产开发的资金成本也至少在10%左右，总体看来房地产价格涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价格平均10%以上涨幅几乎没有可能，房价回归是一种必然。

　　2.房价已经处于高位

　　一是相对收入房价偏高。由于近十年来房地产价格的快速上涨，当前房价收入比快速提高而达到相对高位，按人均居住面积的房屋总价与人均收入相比，绝大多数城市远远超过10，甚至不少城市已经超过20，即使考虑到我国居民的福利收入，房价收入比也至少在10以上，购房透支了居民若干年的支付能力，被戏称为“把市场玩死了”。

　　二是完全房价堪比国际大都市。北京、上海等一线城市的房价已经接近或达到香港、东京乃至伦敦、纽约的水平，长期看我国大都市的房价不可能长期高于国际大都市的水平。

　　三是房价租金比偏高。在快速城镇化阶段，房价租金比一定程度的偏高是可以理解和解释，这是建立在未来两者逐步趋近，终值将会相同的基础上的。目前看，我国房价月租金比基本已经超过500，折合租金年收益率为2.4%，在某些城市租金年收益率仅为1%左右，相当于房价月租金比为1000以上。并且房价租金比偏高已经持续了很长时间，在相对房价和完全房价均处于高位时，房价调整将成为一种趋势。

　　3.供求关系逐步逆转

　　根据统计局公布数据，1999-2013年全国住宅竣工面积为224亿平方米。全国住宅竣工面积包括农村住宅竣工和城镇住宅竣工两部分，国家统计局没有给出城镇和乡村住宅构成，但是可以根据城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重推算，城镇住宅竣工面积至少在180亿平方米以上。按常住城镇人口计算人均住宅建筑面积24.7平方米，按户籍人口计算约为36平方米，仅城镇新建住宅面积就已经超出全国城镇人均住宅面积。

　　由此可见，我国城镇人均住房面积的城镇人口口径是按常住人口计算的，根据国家统计局《2013年农民工调查报告》数据，绝大多数农民工特别是建筑工人通常住在简易的工棚里，而且报道城市低收入特别是年轻群体“群租”的情况也较多，这说明这些人群是没有城镇住房的。这说明我国城镇住房存在结构性过剩，进而也可以判断我国住房产权分布状况是极不平均的，部分人群拥有的住房或面积远远超过了平均状况。可以得出结论，在投资需求被限制的情况下，未来的购房需求主要集中在常住城镇的较低收入群体，他们的购购能力不能支撑这样高的房价水平。

　　4.城镇化由规模扩张向质量提升转变

　　前10年，我国城镇化速度平均为1.35%，在我国历史上这样城镇化速度和跨度，远远高于发达经济体曾经的城镇化速度。快速城镇化能够降低房地产的资本化率，在租金一定的情况下抬高房价水平。部分学者估算我国已经达到70-75%的工业化率，2014年以后我国即将进入后工业化阶段，工业化带动城镇化的动力已经不复存在。

　　同时，我国就业人口增速从2005年开始快速放缓，近年来几乎保持零增长水平，可以判断我国城镇化由规模扩张向质量提升转变是必然趋势。今后的城镇化主要从两部分人口市民化入手，一部分是非户籍常住人口，主要是农民工及其家属的市民化问题；另一部分是新增城镇居民的市民化问题。

　　2013年我国城镇非户籍常住人口接近3亿人。农民工中在城镇购房的人数占比仅为0.6%，在城市独自租赁居住的占比为13.5%，合租居住的为19.7%，合计33.8%。其他农民工基本居住在单位集体宿舍、单位工棚和经营场所。这就是说明这部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房计算，至少需要1.3亿套保障住房。

　　如果10年消化这部分人口的住房保障，每年需要1300万套。扣除城镇自然增长人口，新增城镇人口按80%需要住房需求计算，每年至少需要600万套住房，其中很大一部分需要保障居住。城镇化方式转变必然带来住房需求结构的调整，这种调整有利于房价的合理回归。

　　5.收入分配差距缩小

　　如果收入分配差距过大，富裕获得财富容易而规模大，房价对他们来说难以形成“过滤”效应，从而使收入分配差距成为推动房价上涨的重要原因。同时，房地产是投资的重要渠道，特别是近十年来我国房价持续快速上涨，吸引了越来越多的富裕家庭资金到房地产市场投资，很大程度上提升了房价水平。

　　反贪污腐败、缩小收入差距为新一届政府的执政理念。根据国家统计局调查数据，我国城镇居民收入整体差距较大，2003-2009年10%较高收入户的平均收入是较低收入家庭的8.5倍以上，2010年以来该倍数持续缩小，2012年缩减至7.59倍。收入分配差距缩小，有利于形成合理的房价结构、房价租金比率等，房地产市场将向健康理性回归。

　　6.货币刺激的条件约束增强

　　融入了国际环境，自然会受到国际因素的制约。与2008年相比，我国刺激经济乃至房地产的货币条件已经发生根本性变化，财政或金融刺激对房价的支撑作用不可能长久有效。

　　一方面，2014年人民币兑美元汇率趋向均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初人民币对美元汇率为7.38:1，人民币升值空间远未结束。时至今日，2014年以来人民币兑美元汇率已经较高升值为6.05左右，之后开始了贬值历程，截至6月开局人民币兑美元汇

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