我省2001年进入人口老龄化社会，如今每年数十万候鸟老人来过冬，养老地产风起云涌、市场巨大——养老地产噱头？馅饼？

　　时光不知不觉流转，岁月悄无声息交替。

　　人口老龄化，这个似乎离我们很遥远的事情，已经成为我们身边的现实。

　　1999年，中国开始进入老龄化社会；2001年，我省进入人口老龄化社会；2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人；未来，老龄化浪潮将不可阻挡。

　　养老，这个沉沉的社会话题，却蕴含着巨大的商业机会。

　　养老业，这个曾经被人忽视的产业，越来越受到人们关注。特别是今年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的正式发布，推动了这个产业的发展步伐。

　　养老地产，作为养老产业的一个内容，在中国，在海南，有风起云涌之势。它的现状如何？问题有哪些？如何完善，以使其更健康更蓬勃地发展？记者对此进行了专门采访。

　　1 风起云涌

　　这是一间约40平方米的屋子，屋子四周摆满了造型各异的根雕。

　　“这像不像乌龟？这像不像兔子？这像不像骆驼？”10月19日上午，在琼海天来泉老年大学一楼的根雕室，67岁的刘志伟高兴地带着记者“检阅”他的宝贝们。

　　来自哈尔滨，退休前从事金融工作的刘志伟，以“驴友”，并以此特征时常被媒体采访。

　　2006年，习惯了利用各种交通工具满世界“折腾”的刘志伟，却被这个叫天来泉的社区牢牢吸引，并在这里购购了房子，从此停留下来。

　　“这里空气好、水好、治安好，人很纯朴。”刘志伟说，“更重要的是，我在这里找到了自己想要的一种养老的生活方式。”

　　在天来泉，刘志伟和老伴每个月的生活费只需要500元，平时吃肉少，吃鱼多。“家里吃的鱼都是我去万泉河捞的。”刘志伟脸上装满了笑。

　　刘志伟喜欢在海边、万泉河边散步，看到扔掉的船木或枯木，捡回来，经过打磨，便成了一个个具有生命的根雕，摆在小区老年大学的这间屋子里，与其他老人分享。老年大学除了他的根雕室，还有棋牌室、舞蹈室、外语教室等等。

　　累了，刘志伟和老伴可以在小区温泉泡池放松；病了，刘志伟和老伴可以在小区配套的医疗得到治疗。音乐厅、体育馆、餐厅……“老年人所需要的服务，在这里随时都能得到满足。”刘志伟说，“3年了，我和老伴全年待在这里，没有回过老家。”

　　让刘志伟乐不思蜀的天来泉，完整的名字叫海南天来泉养生俱乐部，坊间又叫它养老社区或养老地产的。类似的叫法，在海南已不鲜见，甚至有风起云涌之势。

　　记者上网大致检索，目前在海南的地产里有养老养生之说的就有定安牧屿云天、屯昌木色湖养生项目、澄迈四季康城、官塘万泉河温泉小镇等等。

　　听闻一些大企业瞄上海南养老地产，记者采访了其中一家叫泰康人寿的公司，得到的答复是：泰康的养老地产现在只在北京、上海落地，其他地区还没有，但海南肯定是其关注并有预期的地方。

　　沿东线一路下来，写有养老养生地产的广告牌不时从眼前闪过。记者随意按其中一个广告牌上留的电话打过去，还没张口，对方句话就是：“这里是专门针对老人设计建造的，所有配套都按老人的需求而定。”

　　而记者到访过的楼盘，如三亚清平乐等，都告诉记者这里有为老人准备的一切……

　　养老，成为海南许多地产必不可少的元素。

　　2 几种模式

　　根据世界卫生组织的定义，一个国家65岁及以上人口占全国人口的比率在7%-14%之间称为老龄化国家，若该比率超过14%就称为老龄国家，超过21%时称为超老龄国家。

　　明天，在哪里养老？如何养老？

　　随着我国在1999年开始进入老龄化社会，我省在2001年进入人口老龄化社会，以上问题便在约2亿老人们脑中盘旋。

　　据了解，我国老龄化的特征是基数大、增长快、空巢化、家庭规模小型化等。

　　总体上，我国养老服务业还处于发展初期，养老服务和产品供给不足的问题十分突出。

　　“目前，养老的主要形式还是居家养老。”省老龄办副主任谢池春对海南日报记者说，根据调查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成员和社区提供服务，只有不多的老人愿意到养老机构去。以居家为基础，社区为依托，机构为支撑覆盖城乡的多样化养老服务体系战略，是中国未来养老的发展方向。

　　养老产业商机无限。一些企业嗅觉灵敏、反应迅速。

　　据报道，不但万科、绿城、保利、头创、华润等大型房企纷纷“试水”养老地产，更有泰康、新华等险企出手打造养老社区，甚至连中石化都宣布进军养老地产市场。

　　海南作为中国较富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。

　　“海南较近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对海南日报记者说。

　　根据海南日报记者较近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式：纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。

　　纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。

　　纯养老机构运营型。在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。

　　混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利；另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。以琼海天来泉为代表。

　　“海南软硬设施和服务体系称得上养老的地产，天来泉算一个。”谢池春说。

　　3 警惕吃红利

　　“天来泉不是养老地产，只是在当初设计时，多了一份关爱老人之心。”天来泉集团的投资人吴又明对海南日报记者说。

　　天来泉项目2006年启动，期是纯房地产项目，当时销售8个月就全部售罄。

　　2007年做二期之前，吴去了一趟英国。一到英国，头先冲击他的就是当地的养老院。“那里的老人太幸福了。”吴说，他们每天读书、看报、听音乐、喝茶、做义工，“活得很有尊严。”

　　吴强烈地希望把这份幸福和尊严带回国，于是有了天来泉二期，有了方便轮椅进出、老年人使用、各种适合老年人活动、互动、健康和安全的公共设施配套，有了天来泉健康服务管理体系。

　　“什么叫养老地产？”吴说，“这基本上是一个伪命题。”他认为，国际上并没有“养老地产”的说法。“养老”是一个庞大的产业，涵盖了从政府、社会、企业等多个层面，涉及到服务、医疗、用品等配套产业。

　　养老产业业态很多，以固化物质形态看，有老年社区、养老院、居家养老、老年公寓等；以产品形态看，涉及到老年人使用的食品、用品等。“所谓养老地产，就是适用老年人的居住用品。”

　　吴说，养老地产不是非要建大量的房子，重要的是做到一份对老年人的呵护。不论什么小区、什么房子，经过改造适合老人居住，并能为其提供相应的服务，都可以叫养老地产。

　　据了解，养老地产应兼具两个方面的功能，即地产的居住功能和养老功能。市场上，很多养老地产项目只实现了居住功能，养老功能缺失，“养老”实际上是卖房的广告营销噱头，而出现这种情况的根本原因是目前没有任何层面的规范和标准。

　　“养老地产是建立在对养老产业的关注上。”有关人士认为，“养老产业不等于养老地产，养老地产不等于圈地盖房。”

　　“以‘养老地产’名义圈占资源的个别现象确实存在。”省国土环境资源厅有关人土说。土地资源非常珍贵，按照国家规定，居住用地容积率不得低于1.0。有个别开发商以“养老地产”要地，动辄就是几百亩、上千亩，目标都是海边、湖边、水库边，环境优美，且容积率低于1.0，其实就是为了绕开国家限令，建低容积率的楼盘，卖房子而已。

　　“警惕上市公司吃红利。”据有关人士介绍，一些企业之所以涉足养老地产，主要是看中地产项目来钱快，稀有的土地资源溢价快，便于资产增值。以上市公司为例，如果凭借“养老”概念较优惠地拿到地，马上便可以获得很高的土地溢价收益。土地资源作为一项资产，由于获得高溢价，表现为上市公司的财务报表资产项大幅增加，会进一步增加投资者信心，拉升股价。“整个过程中，企业能赚到土地溢价收入，享受股票上涨收益，成为资本市场中受投资者关注的优质企业。凭借‘优质’企业的身份，企业可以再去银行融资或增发股票债券，圈回更多的钱。”

　　4 实实在在大馅饼

　　老龄化浪潮已不可阻挡。

　　据预测，2013年，我国60岁以上的老年人口将达到2亿人，2025年将达到3亿人，2033年将超过4亿人。

　　我省老龄化、高龄化的趋势加快，据统计部门预测，到2015年，我省80岁以上老年人口将达17万人，占老年人总数14.66%，进入高龄化社会。此外，海南得天独厚的自然资源吸引了众多岛外老人，据估计，我省每年迎来数十

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