作为舶来品，奥特莱斯这种业态被头创置业股份有限公司(02868.HK，下称“头创置业” )演绎成“芭蕾雨”。

　　头创置业和中国基建合资成立的奥特莱斯（中国）有限公司于2009年在香港注册成立，其中头创置业占60%股权。2010年9月，头创置业和中国基建通过合资公司，提出了城市新的国际化运营模式—“芭蕾雨”。

　　头创置业董事长刘晓光对自己的“芭蕾雨”模式充满了自信。“在中国，有两种模式较容易成功，一种是政府及政策支持的模式，我们坚信像芭蕾雨这样顺应市场局势，又能够符合市场导向的商业模型是会取得成功的，因为中国有着巨大的市场潜力。”按照他的理想， “从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿元的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元。”

　　实际上对于头创置业而言，奥特莱斯头先展现价值的地方在于拿地，采取奥特莱斯这种商业模式去预购地，能极大程度降低其土地成本。

　　不过，另一方面，奥特莱斯的开业日期一再推迟，甚至被戏称为“奥特曼”。且好景不长，头创置业的芭蕾雨版图也开始生变。去年9月底，头创置业退出了承载着其较初的奥特莱斯梦想的佛山项目。刘晓光曾告诉记者记者：“这次退出是为了提高效益。可以看到，头创房山、湖州、昆山项目都100%的持股，海南项目也持股55%，现在我们实行奥特莱斯一体化操作。我们致力于打造真正的奥特莱斯，芭蕾雨的前景应该很好。”

　　在2013博鳌论坛上，刘晓光在接受记者记者专访时认为，“目前奥特莱斯运作得不错。”

　　与合作方各自独立运作芭蕾雨

　　记者：贵司的奥特莱斯项目如今运作得如何？

　　刘晓光：运作得不错，今年5月份，北京的头创奥特莱斯项目已经开业了。芭蕾雨体系还有两个项目叫芭蕾雨，还是由我们和原来的合作方一块做，但有三四个项目是头创独立来做的，就叫头创奥特莱斯，芭蕾雨体系的五六个项目，应该来讲目前都运行得不错。

　　记者：为什么会和合作方分开来做？

　　刘晓光：原来都叫芭蕾雨，但在做的过程中出现了些情况，一个原因是在广东佛山，我们不太熟，他们也不太熟。另一个原因是在增资的过程中，头创的力量大很多，他们的力量小，肯定要稀释，所以我们干脆做个约定，就是他们独立做几个，我们独立做几个，合资的我们还是维持当初的芭蕾雨系列。

　　记者：头创置业退出佛山项目还有其他隐情吗？

　　刘晓光：我们还会推出十个、十五个（奥特莱斯）……每个项目投资都要十几亿元，都会涉及到股东双方，其实主要就是股权稀释的问题。我们已经分清责任，就是你也可以独立做，我也可以独立做，有一两个项目我们合资，主要还是考虑股东的资金能力。

　　记者：目前，头创置业的这些商业项目在公司总营收中贡献了多大的比重？

　　刘晓光：都建得差不多了，北京房山的项目已经开了，刚开始经营，浙江湖州、海南万宁的项目都要开了，广东（佛山）的项目也差不多要开了。一般来讲，经营一年才能看出效果来。

　　比如北京这个项目，开业天去了10万人次，卖了800万元。粗略算的话，刚开始经营一年大概有10多亿元。再看看这个项目的（住宅部分）总的销售额，也不便宜，比如，有20万平方米或者30万平方米，卖2万元/平方米，还有再加上商业贡献的10多亿元，就不少了。我们看的就是长线。

　　三条标准检验奥特莱斯

　　记者：博鳌房地产论坛都有谈到商业地产的问题，比如一哄而上、地区发展不太平衡等，怎样看待商业地产的发展前景？

　　刘晓光：现在很多房地产企业都是被动地去做商业地产，有时拿的一块地有建商业项目的条件，不是（开发商）非想干的，有时是行政指令的干预，就如拿一块地，盖10万平方米的住宅，非得要盖3万平方米的商业。个肯定就是在做的过程总出现问题，比如说一哄而上、同质化，但是我觉得一般而言，企业的专业人也不傻，是懂得市场规律的。

　　那怎么解决商业地产一哄而上的问题？我觉得较核心的就是专业化，要做商业地产，必须得有商业团队，要做商业地产，先做商业人。就如奥特莱斯，如果我们不能把燕莎奥特莱斯的总经理万文英挖过来，我们也不敢做。

　　记者：你觉得商业地产有泡沫吗？

　　刘晓光：商业地产肯定有泡沫，但要看是在哪个地区，什么样的性质，什么样的商业形态。我觉得下一步受影响的就是标准化的大卖场，会受电子商务的冲击。但电子商务对奥特莱斯就冲击不了，品牌一般不能在网上购购。

　　记者：现在国内打着奥特莱斯旗号的卖场特别多，相比而言头创奥特莱斯的特色和优势在哪呢？

　　刘晓光：能不能体现奥特莱斯的本质，我觉得有以下几点：，是不是国外的品牌商品，不管是一类、二类、三类都应该是品牌商品；，折扣率是不是四至六折；第三，能不能保持长期的供货，达到这三条了，就是奥特莱斯，达不到就不是。现在为什么有很多不是了，就是有些是拿钱先购一批货，没有持续性，短时间坚持还行，但长期就不行了。并且有的能拿到货源，但价格很高。所以检验是不是正宗的奥特莱斯就用这三条来检验。

　　我们现在应该是做到了这三条，惟一欠缺的就是，我们计划有25个一线品牌，但现在还没达到这么多。有的还在装修，有的还在做准备。

　　此外，我觉得奥特莱斯还有一个更好的方式，就是看能不能和国际的奥特莱斯管理公司合资。

　　记者：那头创置业有没有这方面的合作？

　　刘晓光：现在还没有，但正在和这类公司谈。有美国的，有欧洲的，都是比较大的公司。因为有的是先跟你谈，但不一定合资，先是输商品。

　　有的是做一年的试运行，再来合资，合资的过程还牵涉到对价的问题，可能还要磨合。我觉得做奥特莱斯只要把商品、折扣、可持续性解决了就行。

　　**上盖商业或采取商业订单模式

　　记者：目前发展商业地产也有一些独特的形式，比如说万达集团，采取的是订单地产的模式，所以开发建设期就缩短了，建好了马上就能开业。头创有没有考虑借鉴这种模式，先解决品牌招商的问题，这样能避免这些项目出现延迟开业等问题？

　　刘晓光：如果说要是做订单商业地产这种，就是我们的**上盖商业地产这种，因为我们有可能和香港的**上盖公司来合资。

　　记者：除了奥特莱斯，头创置业还有哪些其他的商业地产模式？

　　刘晓光：有很多旅游度假的产品，也有小型商业街的产品，也有大型综合体以及**上盖的商业地产，都在建设当中。

　　记者：如此说，目前头创置业的主要贡献还是来自住宅？

　　刘晓光：是这样的，在建的过程中，都是先卖住宅，住宅肯定有利润，我们的商场也不能卖，一般的商场都有个时间周期，营业的话也有磨合期。商业地产的期一般比较长，短期之内肯定不能（贡献）那么多的收入。

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