房地产市场调控未尽，IPO重启尚待时日，国内房地产公司相继“走出去”。

　　融资方面，万科、招商地产、中粮地产、大连万达相继赴港借壳上市。国内千亿级房企中先进没有上市的绿地集团，也决定在今年拆分资产启动港股上市。

　　在境外业务方面，绿地近两年发展迅速。公司在韩国、澳大利亚、西班牙、德国等地都有项目斩获。7月底，绿地集团斥资10亿美元收购美国洛杉矶综合体项目，成为中国房企在美投资。绿地方面介绍，年内可确定的新增海外投资为100亿元人民币。

　　绿地不想错过日益庞大的移民潮商机，加速海外项目步伐的加速。掌柜张玉良认为，中国投资者、移民群体、留学生及游客，是绿地海外项目的目标客户，绿地要用国外资源做中国市场的海外延伸。

　　在国内房地产市场长袖善舞的绿地，历来善于将企业“经济行为”和政府“政绩行为”捆绑。绿地集团董事长张玉良在总结绿地的发展模式时，将其概括为“做政府想做的事情，做市场需要的事情”。

　　记者：绿地在上市融资方面的计划是怎样的？为什么选择这两块业务上市？

　　张玉良：现在房地产企业上市还没开闸，所以母公司不能上市。我们觉得如果要走这条路，只能把绿地海外和酒店业务拿来上市，我们酒店业务的公司也注册在香港。

　　我认为上市融资是次要的目的，通过这样的方法塑造集团的品牌影响力，提高集团的国际化理念，这个意义更大一些。

　　上海市委市政府都非常支持绿地上市，而且期盼绿地能够整体上市。上海政府非常支持两件事，一件事是资产证券化率提高，这就意味着政府支持大企业整体上市，成为公众公司，这是上海市政府和上海国资委都非常明确的方向。件事是鼓励我们走出去。

　　之所以选择这两块资产，是因为这样对绿地整体国际化，提高国际品牌影响力都有帮助。如果酒店和海外业务在香港上市，自然提升母公司品牌影响力，尤其是国际影响力。而且这两块业务本来就在境外的。这两块业务目前在集团资产中占比较小，但是成长性很大，放在香港上市肯定更合适一些。

　　记者：绿地现在海外业务发展迅速，是考虑如何布局的？

　　张玉良：走出去是想放两块业务，一块是主业房地产，我们想在确保稳健的基础上，加快走出去的步伐。这也是中国企业在海外投资较多的领域。

　　我们已经确定了济州岛项目，这个项目投资规模是9亿多美金，占地1500亩地。有别墅、公寓、商业街、健康美容设施、娱乐设施、免税店等。目标客户主要是中国人，预计会有70%的中国客户，30%的韩国客户。因为济州岛交通比较便捷，相对成本比较低，另外还有一些投资优惠条件，可能对中国消费者有很大吸引力。

　　澳洲两个项目也都在今年开工。和韩国项目一样，也主要吸引国内的客户。悉尼的项目，主要服务于中国的投资移民；墨尔本项目是服务中国的留学生。

　　走出去的业务中，酒店业务也要加快步伐，我们德国法兰克福酒店正式挂牌营业，包括西班牙在内的欧洲其他国家，还有2到3个酒店，都由我们自己来经营。

　　海外拓展要去自身有竞争优势的地方，我们优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发，确保项目成功销售和稳健运营。

　　绿地：为什么海外业务主要瞄准的是中国客户？

　　张玉良：这是一种既符合市场需求，又能够发挥企业优势，并且风险可控的商业模式，特别在国际化初期，借力现有优势资源，将大大降低对进入新兴市场的不确定性和风险。

　　我们走出去的定位是，用国际资源做中国市场的海外延伸。绿地在国内为中国人服务，到了国外我们也尽可能服务中国消费者，兼顾服务当地消费者。酒店和旅游设施也是以服务中国游客为主体。

　　积极利用品牌国际影响力、借助国际资本来获取国际资源，将成为绿地加快国际化步伐的优势，特别是绿地香港公司正式成立及运营后，将有力提升其在全球范围内的品牌影响力和资源获取能力，同时为绿地打造海外发展窗口和融资创新载体铺平道路。

　　记者：绿地的发展路径往往契合政府的需求，比如现在遍地开花的超高层，怎样考虑市场和风险？

　　张玉良：市场不用担心，中国城市都处在蓬勃发展的阶段，每个城市需要那么几个天际线的高度。从城市的发展科学角度来看，城市的发展能级需要来看，高层是需要的。

　　做这样的高楼成本高，必然是高消费场所。比如里面的酒店、商场，价格和外面是不一样的。但是中国经济的持续发展，中国人的消费能力也在提升，保证了这样的高消费场所是人可以承受的。整个中国的经济、消费者消费能力、城市发展都提升上去了，就必然滋生相应的需求。

　　从技术上说，绿地经过几个项目之后，从材料到设计到施工管理都已经非常成熟，可以复制成熟的超高层建造模式。

　　在澳洲，墨尔本地方政府一开始也动员我们做摩天大楼，后来我们考虑到当地已经有一个300米以上的高楼，就没有做。建高楼并不是中国在建，全世界一些发达城市都有需要，并不是说全部建高楼大厦，一栋两栋的性建筑很有必要。

　　记者：外界给绿地“红顶房企”的说法，你怎么看？

　　张玉良：准确来讲，是我们“做政府想做的事情，做市场需要的事情”。

　　我们理解，每个企业都应该尽社会责任，每个企业都应该适应社会主流倡导价值观的需要，这个是应该的。当今主流确实是政府倡导的主流，所以我们响应它。“红顶商人”只是一个简称。

　　从市场来看，企业也应该做政府倡导的事情，每个企业都应该追求与主流价值观相吻合。政府倡导的就是社会需要的，就是市场。中国政府倡导推行的事情，往往都有商机。我们应该适应政府的倡导，寻自己需要的商机。

　　举个例子，政府提出经济转型，过去在工厂上班的员工，转型以后要到办公楼上班，办公楼的需求就出来了，这是政府想做的事和市场的需求结合在一起。还比如超高层，超高层也是城市需要的。

　　我认为政府的需求和企业的商机是一致的，所以我们会坚持做。所以我不认为这个称呼有什么不好。

　　记者点评

　　国企背景的上海绿地集团，发展历程从来都是紧跟政府宏图。

　　从其发家时的上海市政绿地工程，到动拆迁房建设，到超高层，再到现在的城镇化、智慧城市建设，绿地在历届政府的每次宏观规划中都没有缺席，而且积极出钱出力。关键是，绿地并非停留在概念的炒作和迎合上，而是用其擅长的短平快的项目运作能力和资金腾挪来接住政策落地，盈利空间可期。

　　这几年绿地加快“走出去”的速度，用实际行动解读企业理念，即“做政府想做的事情，做市场需要的事情”。现在政府想做的事情是：通过企业外输树立国际形象和地位；而市场需要的事情是：大量的中国移民滋生的置业需求。绿地以企业身份搭建国内外两端桥梁，为有需要的中国人提供服务，实现企业的商业回报。

    然而，国际市场的房地产运营对绿地来说是新课题，其国际化人才储备和开发经验显然不足。如何安全着陆国际市场，并实现企业利益化，避免踏空，是绿地要“边走边想”的问题。
 

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